Puntensysteem huurwoning | Hoe werkt het?

Controleer zelf wat een passende prijs is voor je huurwoning met het huurwoning puntensysteem. Ontdek hier hoe je de maximale huurprijs van je woning berekend en hoe je actie onderneemt wanneer je teveel betaald. Bekijk de energielabel .

Wanneer betaal je teveel voor een sociale huurwoning?

Om te voorkomen dat mensen te veel betalen voor hun huurwoning is er een vanuit de overheid een puntensysteem ingesteld. Elke woning verdient een bepaalde hoeveelheid punten op basis van de kwaliteit van de woning. Hoe hoger de puntenscore hoe hoger de maximale huurprijs is.

Vrije huursector

Binnen de vrije huursector mogen verhuurders zelf de huur bepalen, al kan je hier soms wel bezwaar voor indienen. Binnen de sociale huur moeten verhuurders zich echter houden aan de resultaten van het puntensysteem. Wanneer een verhuurder een stuk hogere huur eist kan je hier bezwaar tegen in dienen en zal de huur verlaagd worden.

Maximale huur

De puntenscore bepaald de maximaal toegestane huur voor de woning. Er mag wel een lagere huurprijs worden gevraagd. Hiermee wordt voorkomen dat er misbruik wordt gemaakt van het huidige woning tekort. Sociale huurwoningen blijven zo in realistisch en betaalbare prijzen en de kosten kunnen niet ineens enorm omhoog schieten.

Punten van je woning berekenen

Je kan zelf de punten berekenen voor je woning. Je doet dit door te kijken naar het oppervlakte van de woning en wat er allemaal aanwezig is. Dit kan volgens aparte criteria voor zelfstandige woningen, kamers en woonwagens. Je kan online zelf een berekening maken ter inschatting via de huurcommissie. Wanneer je ziet dat de huurprijs niet overeen komt met het puntensysteem kan je actie ondernemen om je huurprijs omlaag te krijgen.

Categorieën voor het huurwoning puntensysteem

Voor verschillende soorten woningen wordt een verschillend puntensysteem aangehouden. Binnen sociale huur zijn drie verschillende categorieën voor puntentellingen:

• Zelfstandige woningen: woningen met een eigen toegangsdeur. Hieronder vallen eengezinswoningen, appartementen en studio’s.
• Onzelfstandige woningen: woningen zonder een eigen toegangsdeur. Hieronder vallen studentenkamers en hospitakamers.
• Woonwagens en woonwagenstandplaatsen.

Onvrije woning

Onvrije woningen zijn woningen die zelfstandig zijn, maar geen eigen voordeur hebben. Dit zijn woningen die hun eigen keuken, douche en toilet hebben en met een eigen voordeur afgesloten zijn van andere woningen, maar die een gang of gemeenschappelijke hal delen met andere woningen. Gezien deze geheel afgesloten zijn van andere woningen tellen ze als zelfstandige woning.

Verhoging van de liberalisatiegrens

Per 2024 wordt de liberalisatiegrens verhoogd. Er zullen dan meer woningen als sociale huur gezien worden. Het maximaal aantal punten voor een sociale huurwoning wordt verhoogd van 142 naar 187. De maximale prijs van een woning zal rond de €1100 vallen. De bedoeling hiervan is dat er meer woningen binnen de sociale huur vallen, waardoor er meer woningen betaalbaar blijven voor mensen met een gemiddeld inkomen.

Woningtekort

Door het woningtekort zijn prijzen binnen de vrije huur erg omhoog geschoten, waardoor ze niet meer realistisch betaalbaar zijn voor veel mensen. Het ophogen van de grens voor sociale huur moet eraan bijdragen dat woningen betaalbaar blijven en dat er minder misbruik gemaakt wordt van het woningtekort door verhuurders.

Hoe werkt het puntensysteem huurwoningen?

Binnen het puntensysteem krijgt een woning punten voor alle positieve eigenschappen, bijvoorbeeld het energielabel, de aanwezige voorzieningen en extra ruimtes zoals een tuin of berging. Hoe meer punten een woning krijgt, hoe beter de kwaliteit en dus hoe hoger de huur mag zijn.

Kale huur

Het puntensysteem huurwoningen betreft de kale huur. Bijkomende kosten zoals service kosten en energiekosten vallen hier buiten. Wanneer je een all-in huur betaald moet je eerst kijken hoeveel de kale huur precies is voordat je de kosten vergelijkt met het puntensysteem.

Verandering van punten

Wanneer er een verbouwing aan de woning wordt uitgevoerd kan dit de punten verhogen. Bijvoorbeeld het huis isoleren waardoor de woning een beter energielabel krijgt. Ook kan een woning extra punten krijgen bij een badkamer of keuken verbouwen.

Sociale huurwoningen

Het puntensysteem voor een sociale huurwoning bepaalt de maximale huurprijs op basis van verschillende eigenschappen van een woning, zoals oppervlakte, voorzieningen en energiezuinigheid. Dit systeem geldt niet voor huurwoningen in de vrije sector, waar de huurprijs door de markt wordt bepaald zonder punten of regels. Het sociale huurwoningen puntensysteem doet dit wel om voor een betaalbare huurprijs te zorgen voor huurders met lagere inkomens.

WOZ waarde

De WOZ waarde is de waarde van de woning. Deze wordt jaarlijks door de gemeente berekend. Het berekenen hiervan wordt via een computermodel gedaan. Er wordt dus niet apart naar elke woning gekeken. Het opvragen van de WOZ waarde kan je bij jouw gemeente doen, of je kan het online opvragen bij het WOZ waarde loket van de rijksoverheid.

Voorbeeld

De WOZ waarde is een waarde inschatting van je woning. Deze helpt om de puntenscore te bepalen. Via het huidige systeem kan een sociale zelfstandige huurwoning maximaal 142 punten scoren. Dit komt overeen met een kale huurprijs van €808,60 in 2023.

Bezwaar tegen WOZ waarde

Wanneer je het niet eens bent met de WOZ waarde kan je binnen 6 weken bezwaar maken. Bij sommige gemeentes kan je dit eerst informeel doen. Dan wordt er samen met jou naar de gegeven WOZ waarde gekeken en wordt de situatie nagelopen. Wanneer je hierna alsnog bezwaar wilt maken kan je dit schriftelijk indienen bij de gemeente. De WOZ waarde is ook handig om te weten wanneer je een verhuurd huis wilt verkopen.

Puntentelling van huurwoning

De onderstaande eigenschappen worden meegenomen in de berekening van de passende prijs van een zelfstandige woning, een kamer en woonwagens. Dit zijn echter geen volledige lijsten. Voor alle details kan je op de website van de rijksoverheid kijken, of bezoek je de website van de huurcommissie.

Puntentelling voor zelfstandige woningen

• Het oppervlakte van de woning
• Aanwezigheid en oppervlakte van een kelder, berging, zolder of dergelijke ruimte
• Hoe zuinig is de woning in energieverbruik?
• De soort verwarming
• De keuken, toilet, wastafel en douche die aanwezig zijn
• De WOZ waarde
• Hoeveel buitenruimte is er aanwezig?
• Zijn er zorgvoorzieningen aanwezig? Zijn er voorzieningen aanwezig of gaat het om een gelijkvloerse woning?
• Is het een monumentaal pand?
• Er kunnen minpunten afgetrokken worden oor hinderlijke situaties, bijvoorbeeld geluidsoverlast door vliegverkeer.

Puntentelling voor kamers

• Het oppervlakte van de kamer
• De soort verwarming
• De aanwezige keuken en sanitair en met hoeveel mensen deze gedeeld worden
• Gaat het om een monumentaal pand?
• Hoeveel buitenruimte is er?
• Is er een fietsenruimte aanwezig?

Er worden punten afgetrokken voor:

• Een kamer op de vijfde verdieping of hoger, zonder lift
• Het oppervlakte van de kamer is minder dan 10m²
• De kamer is alleen te bereiken via andere ruimtes zoals een gedeelde woonkamer
• De ruiten zijn zeer klein of bevinden zich zeer hoog boven de vloer
• Er is sprake van overlast, bijvoorbeeld geluidsoverlast

Puntentelling voor woonwagens en standplaatsen

De puntentelling voor woonwagens lijkt veel op die voor zelfstandige huurwoningen. De punten worden echter wat anders berekend. Om een berekening te maken kan je op de website van de Rijksoverheid de precieze criteria vinden voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen.

Huurverlaging aanvragen op basis van huurwoning puntensysteem

De website van de huurcommissie geeft alle criteria voor huurwoningen aan. Daar kan je al deze eigenschappen invullen en wordt automatisch een berekening ter inschatting gemaakt. Wanneer daaruit blijkt dat je huurprijs te hoog ligt kan je een officiële inschatting laten maken door de huurcommissie. Hiermee kan je vervolgens naar je verhuurder gaan om een huurverlaging aan te vragen.

Hulp bij maximale huurprijs berekenen

Voor hulp bij het uitzoeken van de maximale huurprijs voor jouw woning kan je per regio contact opnemen met organisaties die hierbij helpen. Zij zullen je verder helpen om tot de juiste prijs te komen en kunnen je helpen wanneer de verhuurder weigert mee te werken.

Huurwoning puntensysteem voor vrijesectorwoningen

Binnen de vrije huursector gelden in principe geen maximale huurprijzen. De verhuurders kunnen vragen wat zij willen. De liberalisatiegrens lag in 2022 op de €763,47. In 2023 is deze verhoogd naar €808,60. Woningen die duurder zijn dan dit vallen in de vrije huursector.

Huurcheck voor vrijesectorwoning

Wanneer je een nieuwe vrije sectorwoning huurt kan je binnen de eerste 6 maanden dat je de woning huurt de huurprijs laten controleren. Je laat dit doen door de huurcommissie. Bij een tijdelijk contract heb je hier langer de tijd voor.

Huurverlaging

Wanneer de huurcommissie bepaalt dat je teveel betaald of dat de woning mogelijk toch binnen sociale huur hoort te vallen kan je dit aangeven bij de verhuurder. Wanneer de verhuurder niet mee wil werken aan een huurverlaging moet je naar de rechter stappen om hier een oplossing voor te zoeken.

Huurverhoging

Ook bij een huurverhoging kan je bezwaar maken. Hiervoor vraag je een prijsbeoordeling aan bij de huurcommissie waar je vervolgens mee naar de verhuurder kan stappen en daarna mogelijk meer actie kan ondernemen tegen de huurverhoging.

Wat kan je zelf doen om op de kosten van je woning te besparen?

Helaas is het niet altijd mogelijk om iets aan je huurprijs te veranderen. In dit geval kan je mogelijk kijken wat je zelf kan doen om de energiekosten laag te houden. Zo kan je actie ondernemen om het energielabel te verbeteren zodat je op de lange termijn minder kosten kwijt bent. Kijk wat de mogelijkheden zijn voor jouw woning met de energielabel offerte.

Veelgestelde vragen

Offerte