Een bouwplan laten maken en de kosten ervan is een veelgestelde vraag. Het is een omschrijving van een nieuwbouw of een verbouwing. Wat moet zeker in een goed bouwplan staan en wat wordt meestal vergeten?
Bouwplan huis
Met een goed bouwplan krijg je zelf en eventueel de gemeente een beter beeld van alle ideeën. Daarnaast helpt zo’n uiteenzetting van de plannen om de planning en kosten beter onder controle te houden. Bekijk hier de bouwplan offerte
Inhoudsopgave:Voorwoord
Dit stuk is geschreven naar aanleiding van praktijkervaring met opdrachtgevers en uitvoerende bedrijven. Het is geenzins het doel om een van beide zwart te maken maar enkel en alleen om discussies te voorkomen. Het is voor beide partijen leuker als een bouwproces soepel verloopt zonder discussies.
Mochten er dan toch discussies (vaak over geld) ontstaan dan blijkt in de praktijk dat de uitvoerende bedrijven veel deskundiger zijn in het voeren van deze discussie en de opdrachtgever hier vaak de dupe van is. Dat is dan ook de reden dat je deze informatie leest. Het doel is om alles zo duidelijk mogelijk te maken voordat contracten zijn getekend.
Bouwplan voor een woning
Ik kreeg de vraag van Rieks waar een goed bouwplan huis uit moet bestaan en of we een voorbeeld hebben. Dat voorbeeld heb ik nog niet maar ik heb er al veel gezien en kan wel verschillende tips geven. Want vaak worden dezelfde zaken vergeten en is de helderheid ver te zoeken.
Aanbestedingsbrief
Rieks vraagt: ‘Ik ben op zoek naar een format / opstelling brief / document van de beschrijving van hetgeen moet gebeuren en wat ik naar alle aannemers kan sturen zodat ze dezelfde informatie krijgen. Wij gaan een pand van 275m² uit 1894 verbouwen, is er een handig voorbeeld van een aanbestedingsbrief (lijst) voor de aannemer?’
Terminologie
Voor bouwplan worden verschillende termen gebruikt:
- Bestek
- Bestek en tekeningen
- Technische omschrijving of technische beschrijving
- Bouwbrief
- Aanbestedingsstukken
- Aanbestedingsbrief
Tekst Bouwplan huis
Waaruit bestaat een goed aanbestedingsdocument voor een verbouwing of nieuwbouw?
Hieronder kunnen veel stukken vallen en het slimste is om ze allemaal te gebruiken voor je verbouwing
- Tekeningen: Deze moeten glashelder maken wat er moet gebeuren.
- Bestek: Technische omschrijving (zie rechts) met zo uitgebreid mogelijk de beschrijving van de taken die
uitgevoerd moeten worden en de materialen die gebruikt worden. Dit document kan niet te uitgebreid zijn. - Kleurenstaat: alle kleuren in RAL kleuren op alle afwerklagen.
- Video en foto: om duidelijk te maken wat je wilt als dit niet lukt met bovenstaande stukken
- Normen waaronder je wilt dat gewerkt wordt
- Materiaal documentatie, websites, etc
- Planning met exacte data (liever geen kalenderdagen of werkbare werkdagen want dat maakt het lastiger te begrijpen)
- Boete per dag als te laat wordt opgeleverd (discutabel maar in de Utiliteitsbouw erg gebruikelijk)
Podcast
Je hebt de tips in de tekst gelezen, maar de finesses zitten vaak in de details. Je hoort in deze podcast over mijn praktijkervaring. Zo weet je precies wat er allemaal bij komt kijken.- Verbouwen 229 | Verbouwplanning (Om 5.17 Op Weg Maar De Verbouwing) Verbouwkosten 03:19
- Verbouwen 103 | Aankomende Verbouwing Voorjaar Verbouwkosten.com 2:03
Uiteenzetting
Dat is op zich boeiend want zo’n belangrijk stuk zou toch helder gedefinieerd moeten zijn. Het lijkt wel alsof de uitvoerende bouw gewoon niet wilt dat een opdracht duidelijk wordt gecommuniceerd. Het is namelijk een publiek geheim dat bouwbedrijven het meeste geld verdienen aan onduidelijkheden in ‘de stukken’. Een goede bouwkundige van een adviesbureau of architect kan je hiermee helpen als je het wilt laten doen.
Geen discussie meer
Wat zijn de ‘stukken’? De stukken zijn de aanbestedingsstukken. De tekeningen en technische omschrijving moeten glashelder zijn, geen reden tot discussie moeten bieden en bovenal: compleet.
De praktijk is weerbarstiger dan de theorie
Alles wat je vergeet te vermelden wordt een probleem in een latere fase. Je kunt er op rekenen dat je er dan nog voor moet gaan betalen plus die prijs zal relatief hoog zijn. Aannemers zullen het niet eens zijn met deze laatste opmerking maar de praktijk is nu eenmaal zo.
Compleetheid
Mijn belangrijkste advies bij het opstellen, of op laten stellen, van een bestek is deze te voorzien van een extra passage met het onderwerp compleetheid.
Deze compleetheid moet een stuk bevatten waarin je een aannemer de tijd geeft om alle documenten nauwkeurig door te nemen en er vragen over te stellen. Voor een verbouwing moet erbij komen dat er samen door de woning wordt gelopen voor een deskundige opname van de aannemer waarbij zijn taak is om op compleetheid te controleren.
Vergoeding
Als hij dit te veel moeite vind stel ik voor om hem voor die moeite te betalen (bv 100,- euro als de opdracht nog niet is gegund)
Als hij dit dan nog niet wilt dan zou ik zelf niet voor deze aannemer kiezen. Je verwacht namelijk een meedenkende betrouwbare aannemer die echt met je meedenkt en zicht als (vroegere) bouwheer opstelt.
Suggestie voor verbeteren proces om later problemen en onduidelijkheden te voorkomen
-Je vraag de aannemer schriftelijk:
- Je leest alle stukken nauwkeurig door.
- Je stelt via e-mail de vragen die je dan al hebt.
- Na het beantwoorden van de vragen vergewis je je ervan dat alles nu compleet is.
- Vervolgens inspecteer je het volledige bouwproject en legt deze opname naast de stukken, je noteert alle vragen.
- Na het beantwoorden van de vragen vergewist je je ervan dat alles nu compleet is.
- Op basis van deze communicatie werk je het bestek en de tekeningen bij, waardoor het helemaal compleet (althans zo compleet mogelijk) wordt
Leg alles vast
Als je dit nog beter (en helemaal modern) wilt doen dan kun je nog een stap verder gaan. Dat is een stap die discutabel is en vaak niet goedgekeurd zal worden door de uitvoerende partij. Toch vind ik hem goed. Je gaat namelijk die opname filmen. Alles ligt dan vast op camera en als er later discussie is, dan kun je de video erbij nemen. De welles-nietes discussie verminder je hiermee wat mee.
Afspraken over veel geld
Laat helder zijn: jij bent zelf als opdrachtgever verantwoordelijk voor de compleetheid van de opdracht. Al deze suggesties helpen je om die verantwoordelijkheid een beetje te delen maar voor de rechtbank of een ander juridische instantie. Ja, dit kan gebeuren en ja, zo moet je dit zien en dit is niet te heftig. Een verbouwing gaat over veel geld en er zijn redelijk veel verbouwingen die boven budget eindigen en soms ook fors boven budget.
Problemen voorkomen
Soms gaat het ook zo ver dat mensen echt in de financiële problemen komen door de verbouwing. Dit ligt niet altijd aan de aannemer maar je kunt met de hierboven voorgestelde methode wel de risico’s voor jezelf beperken en de kans op discussies en kostenoverschrijdingen voorkomen.
Contract met aannemer
Is de methode een beetje ‘vreemd’ en ‘wat onorthodox wellicht’? Misschien wel. In mijn ogen kun je beter een beetje vreemde afspraak maken die wel in je eigen voordeel werkt, dan mee te babbelen met de aannemer met een ‘kopje koffie om kennis te maken aan de keukentafel’. Voordat je het contract definitief tekent is het een van de belangrijkste momenten voor je om echt alles waterdicht te maken.
Denk ook aan een goede verzekering voor je huis en daarnaast ook een verzekering voor de verbouwing.
Het komt wel goed
Laten we eindigen met je te behoeden voor ‘snelle praatjes van de aannemers’. Sommigen weten dit soort slimme suggesties makkelijk te pareren met opmerkingen zoals ‘Zo doen we dat nooit’, ‘Dit is niet gebruikelijk’, ‘Maak je geen zorgen’ of (in mijn ogen de grootste dooddoener:) ‘Alles komt goed’. Ik vermoed dat deze zinnetjes heel vaak zijn gezegd in een verbouwtraject waarbij men in later stadium voor de rechtbank staat.
Kies voor jezelf
Kies voor jezelf en ga enerzijds op je intuïtie/ gevoel af en anderzijds op ‘zaken vastleggen’. De reden dat aannemers hier lacherig of stoer vanuit de hoogte op reageren is dat ze bang zijn voor iets. Wat dat iets is, zou je niet moeten interesseren maar het zou je wel argwanend moeten maken. De euro’s die hij gaat ontvangen zijn wel op de cent helder, waarom de omschrijving van de klus dan niet?
Prettig door een verbouwing
Een contract is er namelijk alleen voor de gevallen dat het mis gaat. En als er niets misgaat (wat vaak gebeurt) dan heb je het contract ook helemaal niet nodig. Hoe gek de dingen ook zijn die erin staan.
Offerte
Wil je precies weten wat voor Aannemer aanbiedingen er zijn én tot wel 40% besparen op de kosten? Ontvang bij ons gratis en vrijblijvend prijzen van betrouwbare Aannemer specialisten in jouw regio
Vind de beste deal
Binnen 2 dagen heb je de prijzen al in huis zodat je eenvoudig en snel de beste deal vindt. Zo wordt de keuze nog makkelijker. Binnen een mum van tijd heb je de Aannemer specialist gevonden die je project voordelig kan uitvoeren. Het aanvragen van offertes doe je bij ons volledig vrijblijvend. Je zit dus nergens aan vast.
Bespaar Nu met de Beste Aannemer Offertes, Gratis!
Externe bronnen:
Bekijk de beste architect offerte ►
