Hoe voorkomen dat verbouwing te duur wordt?

Je hebt besloten dat je wilt verbouwen. Hoe voorkom je dan dat deze verbouwing te duur wordt? Dat laten we je hier precies zien, inclusief een praktijkvoorbeeld met alle tips om binnen budget te verbouwen.

Voorkomen dat je te veel geld uitgeeft

Ben je bang voor een overschrijding van de kosten van je verbouwing? Je kunt veel doen om dat te voorkomen. Ontdek de top 6 oorzaken van kosten overschrijdingen bij verbouwen.
 

Inhoudsopgave:

• Huis verbouwen aannemer
• Stappenplan verbouwing

Overschrijding verbouwing

Volgens veel mensen is verbouwen makkelijk. Feit is dat ze vaak niet echt spreken uit ervaring maar vertellen hoe zij denken dat het is maar overschrijdingen komen helaas vaak voor. Wij helpen jou dat voorkomen.

Dit zijn veel voorkomende oorzaken van de overschrijding van het budget van de verbouwing. Het zijn allemaal vaak logische dingen als je het leest maar toch gaat het vaak mis bij een verbouwing. Dat is niet alleen zonde maar het kost vaak ook tijd, geld en veel ergernis en dat is niet nodig. Laten we beginnen met de stappen hoe je simpel in de kosten kunt besparen en zo een overschrijding kunt voorkomen.

0) Slechte voorbereiding

In veel gevallen worden verbouwingen niet goed voorbereid. Men nodigt een aannemer uit en als dat ‘klikt’ en ‘goed voelt’ dan gaat men met die partij in zee. Meestal krijg je een calculatie waarin de aannemer laat zien wat hij doet.

Huis verbouwen aannemer

Als je goed weet wat je wilt is met die goede omschrijving en tekeningen ook goed een calculatie te maken door de aannemer en niet in de valkuilen te stappen. Of dat betaalbaar wordt is dan de grote vraag. Waarom zou je al die moeite doen als je daarna toch weer moet gaan strepen in je wensenlijst of juist meer had kunnen verbouwen? Het zou handig zijn om dat van tevoren te weten. En ook belangrijk: kies je voor een aannemer of ga je zelf alles regelen?

Stappenplan verbouwing

Hier volgen wat stappen of onduidelijkheden te voorkomen:

1) Onduidelijke afspraken

Als je met degene met wie je werkt geen goede afspraken maakt dan is de kans op problemen groot. Vrienden, familie, bekenden uit de stad of dorp moeten geen reden zijn om alleen op vertrouwen ene klus te starten (Desondanks is vertrouwen enorm belangrijk en moet je dat ook continu onderhouden). Het zal helaas niet de eerste keer zijn dat vriendschappen breken op verbouwingen.

Stelposten geven reden tot discussie. Niet alleen over de prijs van een product maar ook over in- of exclusief btw, in- of exclusief montage, afwerking, onderaannemers etc. Ik adviseer om één vaste prijs af te spreken voor een glasheldere omschrijving van de producten, werkzaamheden en planning. (het lijkt te simpel voor woorden maar met bijvoorbeeld 9% btw regel gaat nog steeds vaak mis)

Onderhandeling

De onderhandeling (handjeklap) over een prijs of andere planning van een eerder uitgebrachte offerte moet je naderhand ook weer vastleggen.

2) Uitloop planning

Uitloop in de planning zorgt vaak voor uitloop in de kosten, vandaar de nadruk op dit onderwerp.

Soms is er onduidelijkheid over het oplevertijdstip. Gaat het over een kalenderdatum (bijvoorbeeld 1 maart 20xx), gaat het over werkdagen na startdatum (en wanneer is dan die startdatum), gaat het over werkbare werkdagen (dus regen en koude-dagen zijn bij buitenwerkzaamheden niet werkbaar en daardoor verschuift de planning naar achteren)?

3) Duidelijke keuzes maken

Als opdrachtgever heb je ook veel verantwoordelijkheden en mogelijkheden om de kosten van de verbouwing in de hand te houden. Je moet op tijd de knoop doorhakken en niet meer wijzigen.

Op tijd keuzes maken

Materialen moeten besteld worden, mensen moeten ingeschakeld worden etc. Je aannemer moet je vertellen wanneer je wat besloten moet hebben. Als je eenmaal hebt besloten dan kun je daar op een gegeven moment niet meer op terug komen zonder de gevolgen van meerkosten te moeten accepteren. Daar moet je je dan bij neerleggen. Dat is zonde van het geld, vooral als er echt onderdelen weer gesloopt moeten worden (en dat gebeurt echt regelmatig).

4) Duidelijke communicatie

Een veelgemaakte fout is mondelinge communicatie niet vastleggen op papier. Leg de afspraken vast op schrift. Wat je in goed vertrouwen met elkaar afspreekt moet je goed vastleggen op papier, communiceer dat ook direct zodat beide partijen ervan weten. Dit voorkomt nare blikken en gevoelens achteraf. Of erger nog: achterdocht en met een verkeerde start aan het verbouwings project beginnen.

Soms is vastleggen alleen niet voldoende. Dan moet je ook zorgen voor handtekeningen onder die contracten. Bewaar email altijd goed. Alhoewel email juridisch nog altijd een lastig verhaal is kun je ze beter maar goed bewaren. Baat het niet dan schaadt het niet!

5) Blanco cheque

Meestal wordt er een vaste prijs afgesproken voor een bouwproject. Maar soms wil een aannemer dit niet omdat:

• Er te veel onduidelijkheden zijn wat het gebouw betreft (Lees: hij kan totaal niet inschatten wat hij tegen gaat komen en kan dat dus niet calculeren)
• Er te veel onduidelijkheden zijn wat jou betreft. Jij moet dus meer keuzes maken en die moeten glashelder zijn. Dan pas kan hij berekenen wat het kost. Nu ben jij dus aan zet. Laat dit nooit de reden zijn om geen vaste prijs te krijgen
• Omdat ‘hij dat nooit doet’. Dat lijkt me overigens geen goede reden en ik zou dat voor een simpele verbouwing niet accepteren

Als je toch kiest om geen vaste prijs af te spreken dan geef je min of meer een blanco cheque want je weet dan niet wat je verbouwing gaat kosten.

6) Te laag bedrag onvoorziene kosten

Een bouwproject is nooit gemakkelijk en er zijn altijd onvoorziene omstandigheden die geld gaan kosten (en ook tijd). Als je helemaal geen onvoorziene kosten in je budget opneemt dan heb je een potentieel probleem. Als bijvoorbeeld het dak misschien slecht is en als er al wat scheurtjes zichtbaar zijn in de gevel zonder de oorzaak te kennen ga je een onzekere periode in. Want de oorzaak kan op meerdere terreinen liggen en die brengen verschillende kosten met zich mee.

Tips over de offerte

Vraag altijd het volgende:

• Wat is de prijs van de complete verbouwing?
• Waar zijn tekeningen, details, doorsnede en afwerkstaat?
• ‘Afdekken van vloeren, meubels e.d. door jou te verzorgen op eigen risico.’ – Waarom zegt de aannemer niet ‘ik zorg dat jouw inboedel/ huis/ inrichting niet beschadigd en als dat wel zo is en het is mijn schuld, dan zal ik het vergoeden. Dit betreft een zolder verbouwing waarbij er veel op en neer gelopen zal worden. Hoe dekt hij de trappen en voerbedekking beneden af, waar laat hij afval, hoe werkt hij netjes etc.?
• Compliment voor de betaling achteraf; ‘Betaling van de factuur: contant of per internetbankieren bij oplevering.’
• De prijs is incl. BTW en prijsvast einde werk waarschijnlijk (nog verifiëren)
• Dakkapel vergunningsvrij (is dat ook echt zo)
• Constructieve aanpassingen benodigd en zo ja, is de vergunning daarvoor er al?

Podcast

Je hebt de tips in de tekst gelezen, maar de finesses zitten vaak in de details. Je hoort in deze podcast over mijn praktijkervaring. Zo weet je precies wat er allemaal bij komt kijken.

Externe bronnen:

• B-besluit
• NEN
• BRL
• Komo

Bekijk de aannemer offerte ►