Uitbouw | Kosten, Vergunning, fundering nodig en burenrecht

Een uitbouw zorgt voor meer ruimte en comfort maar wat komt er kijken bij een uitbouw en wat kost het? Bekijk hier de voor- en nadelen en alternatieven van een uitbouw.

Uitbouw

Een woning met een klein vloeroppervlakte is vaak te vergroten met een uitbouw maar dit is niet goedkoop en heeft best veel voeten in aarde. Bekijk de uitbouw offerte

Inhoudsopgave:

• Burenrecht
• Vergunning
• Kosten
• Fundering
• Offerte

Buren

Bij het plannen van een uitbouw moet je vooral rekening houden met de wensen van je eigen familie maar ook de buren hebben een stem. Althans, als ze bijvoorbeeld in een rijwoning naast je wonen en de uitbouw zullen gaan zien.

Vergunning

De buren zijn belangrijk. Juridisch hoeft er misschien niet direct een recht zijn om wat te bespreken, maar je wilt wel een goede relatie met je buren. Aan de achterzijde van een huis hoef je voor de uitbouw niet zo snel een vergunning te hebben maar het kan wel uitmaken of de omgeving je later een compliment geeft of juist nog jaren negatief spreekt over je bouwinitiatief.

Kosten

Laten we nu eerst eens inzoomen op de uitbouw kosten omdat dit toch wel een belangrijk punt is in de afweging.Hier zie je de uitbouw kosten. De prijzen beginnen bij €14.500 en kunnen zoals je ziet oplopen tot €23.000.

Prijstabel
Meer in detail kunnen we kijken wat het effect is van funderingspalen die soms nodig zijn onder de aanbouw. tevens is het goed om te kijken naar de afmetingen:

Techniek

Kathelijn wil een groter huis maken van het huis dat ze op het oog heeft, maar zoals veel verbouwers heeft ze niet een oneindig budget. Daarom bekijken we hier alle voor- en nadelen en kijken wat er bij komt kijken. In een ander bericht zoeken we uit of het groter maken van de zolder een goed alternatief is.

Praktijkvoorbeeld

Bekijk de video over een uitbouw maken hieronder. Ik laat jullie kort zien van hoe de status is van een huis dat ze aan het uitbouwen zijn.

Fundering

Kathelijn zegt:
Hierbij de informatie:

“Je ziet de woning te koop staan. Daarnaast heb ik in Word een klein plattegrondje gemaakt van de huidige en de gewenste situatie. Zodat de foto’s ook meer inzicht geven in de huidige situatie. De fundering van de huidige aanbouw schijnt ook niet zo goed te zijn. (vloer ligt lager dan het huis)

Het uiteindelijke idee (meerjarenplan) dat we met het huis hadden, was een iets grotere aanbouw achter, met openslaande deuren. De kamer ensuite behouden en in de achterkamer een nieuwe open keuken realiseren. (evt. oude keuken betrekken bij de woonkamer)
Bovenop de aanbouw zouden we graag een opbouw plaatsen voor een ruimere badkamer. De huidige badkamer is in verhouding erg klein.

Tot slot zouden we de zolder bij het huis willen betrekken, middels een vaste trap en nokverlegde dakkapel. (Kamil is bijna 2 meter en kan hier anders niet staan.)

Budget

“We hebben +/- 50.000 euro voor de eerste 2 jaar als bouwdepot.
Dit maakt dat we nog meer keuzes moeten maken als er nu extra constructieve verbouw kosten bijkomen, om onze wensen te realiseren.

We horen heel graag van jullie, welke mogelijkheden jullie zien voor ons.”

Staat zolder woning

Daarnaast blijkt uit de bouwkundige keuring:

• Dat de zolder geen vaste trap heeft
• Dat de zolder nu puur een berg zolder is
• Dat er weinig is geïnvesteerd op het gebied van duurzaamheid en dat het huis isoleren verstandig is.
• Dat er best veel asbest aanwezig is.
• Dat er scheurvorming is in verschillende muren
• Dat er actieve boktor aanwezig is in beperkte mate
• Dat er actieve houtworm aanwezig is in beperkte mate
• Dat er een te hoog vochtgehalte aanwezig is in beperkte mate in balken, via endoscoop vastgesteld
• Dat het huis echt verouderd is met achterstallig onderhoud met een kostenpost ingeschat op ruim 6.000 euro direct en een renovatie nodig is van zo’n 15.000 euro. Dit betreft overigens alleen noodzakelijk renovatie onderhoud en behelst geen uitbouw/ opbouw of grote interne verbouwingen. Denk aan installaties/ asbest verwijderen/ leidingwerk verbeteren etc

Gegevens

De omschrijving (van de woning uit 1956 die 20.000 euro in prijs gezakt is) van Kathelijn is als volgt:

Oppervlakte en inhoud woning

• Wonen (= woonoppervlakte) 95 m²
• Perceeloppervlakte 220 m²
• Inhoud 280 m³

Indeling

• Aantal kamers 3 kamers (2 slaapkamers)
• Aantal woonlagen 2 woonlagen en een zolder

Advertentie woning:

Op een gewilde locatie, aan een fraai plantsoen, zeer rustig gelegen een uitgebouwde hoekwoning met garage en oprit. De woning is enigszins gedateerd maar biedt veel mogelijkheden.
De woning heeft een privacy biedende achtertuin welke gesitueerd is op het westen met achterom en fraai uitzicht op de kerktoren.
De woning is centraal gesitueerd in de plaats op loopafstand van de dorpskern, de supermarkt, het medisch centrum het bos en zwembad.

Indeling

Begane grond:

• Hal/ entree (ca. 1.27 x 3.84 m.) met toegang tot de woonkamer, keuken, trapopgang naar de eerste verdieping, toiletruimte, kleine kelderruimte onder de trap en een meterkast.
• Lichte woonkamer (ca. 6.50 x 3.48 m.) met gestuukt plafond en open doorgang naar de uitbouw (ca. 3.58 x 2.75 m.).
• Royale uitgebouwde, dichte keuken (ca. 2.64 x 3.30 m.) voorzien van een eenvoudige inrichting voorzien van diverse onder- en bovenkastjes, een gaskookplaat, afzuigkap en toegang tot het uitgebouwde gedeelte van de keuken (ca. 2.57 x 1.67 m.) met boiler, aansluitpunten ten behoeve van de wasapparatuur en toegang tot de tuin.

Eerste verdieping:

• Overloop met toegang tot 2 slaapkamers (voorheen 3), badkamer en vlizotrap naar de bergzolder.
• Slaapkamer 1 (ca. 2.78 x 2.54 m.) gesitueerd aan de achterzijde van de woning en voorzien van een vaste kast.
• Slaapkamer 2 (ca. 3.47 x 6.63 m.). Voorheen waren dit 2 slaapkamers en dit is eenvoudig weer terug te brengen, daar er nog steeds 2 toegangsdeuren naar de overloop aanwezig zijn. De kamer is voorzien van een vaste wastafel en een Frans balkon aan de voorzijde.
• Volledig betegelde badkamer voorzien van een elektrisch toilet, wastafel en douchehoek met thermostatische kraan.

Tweede verdieping:

• Middels vlizotrap te bereiken bergzolder met opstelling van de cv-ketel (verouderd).

Algemeen

• De woning is keurig onderhouden, en onlangs in 2010 nog geheel gevoegd aan de buitenzijde.
• De woning heeft deels houten kozijnen met enkel glas en deels kunststof kozijnen met dubbel glas.
• De woning is voorzien van rolluiken.
• Er zijn mogelijkheden om de 2e verdieping bij de woning te trekken door het plaatsen van een vaste trap, dakkapel/ dakramen.
• De woning heeft op de 1e verdieping betonnen vloeren.
• De daken van de uitbouw en de garage zijn voorzien van bitumen welke in december 2008 is vervangen. Hier rust een garantie van 10 jaar op.
• De meterkast heeft 4 elektrische groepen en 2 aardlekschakelaars.
• De boiler betreft een huurboiler.

Tuin
De tuin is op het westen gesitueerd en heeft een vrij uitzicht aan de achterzijde met onder andere zicht op de kerk. De tuin heeft een gazon, borders met vaste beplanting, terras en toegang tot de garage en de oprit. De tuin is circa 13 meter diep.

Garage
De garage is voorzien van een kanteldeur en is ca. 7 x 3 meter groot. Voorts voorzien van elektra, enkel steenswanden en stoeptegels op de vloer. ”

Foto’s

En nu het alternatief:

Uitbouw

De huidige uitbouw zou je kunnen handhaven, voordelen daarvan:

• Kosten besparing
• Wellicht lagere vergunnings eisen dan complete nieuwbouw (na te vragen bij gemeente)

Eigenschappen

Er zijn best wat nadelen te horen aan de optie:

• scheurvorming muren
• Vloer is verzakt
• Fundering is onbekend
• Het wordt donkerder in huis (geen daklicht of solatube aanwezig)
• Hokjes gevoel wordt benadrukt, en tegenwoordig is een open woning meer de vraag
• Aan elkaar ‘plakken’ van uitbouwen is bouwkundig niet de verstandigste keuze, ook de constructeur zal daar geen voorstander van zijn
• Opbouwen op bestaande uitbouw is niet praktische ivm alle benodigde verstevigingen, aanhelingen, leidingkoven en afwerkingen. Daarnaast is de fundering en draagconstructie een extra punt van aandacht

Podcast

Je hebt de tips in de tekst gelezen, maar de finesses zitten vaak in de details. Je hoort in deze podcast over mijn praktijkervaring. Zo weet je precies wat er allemaal bij komt kijken.

Alternatief

• Serre aan huidige uitbouw maken, dit is goedkoper en constructief ook minder ingrijpend maar is minder geschikt voor een open keuken.

Voor welke soort aanbouw kies jij?
Met een aanbouw creëer je ten koste van de tuin extra binnenruimte op de benedenverdieping. Natuurlijk heb je goed tegenover elkaar afgewogen of je de vierkante meters binnen of buiten beter kunt gebruiken. Toch is de keuze niet uitsluitend rechtlijnig. De ruimte binnen uitbreiden met behoud van tuin kan door middel van:

• Een dakterras op de aanbouw
• Een serre-aanbouw
• Het gebruik van natuurlijk materiaal
• De aanbouw van een dubbele verdieping

Dakterras

Door een dakterras op je aanbouw te realiseren verplaats je als het ware je tuin. Je verhuist een deel van jouw buiten gewoon naar een andere verdieping. De tuin en je terras hoeven in dit geval helemaal niets kleiner te worden.

Het beste van twee:
Zie je een dakterras wel zitten, maar ben je bang dat het te donker wordt in huis als je geen licht van boven in de aanbouw laat vallen? Onderzoek dan de optie om het dakterras en een daklicht te combineren. Ter illustratie: bij een aanbouw van 5 bij 5 kun je een ruim balkon van 5 bij 2 of 3 creëren en daarnaast alsnog een lichtkoepel in het overige dakgedeelte plaatsen.

Serre

De keuze tussen een (dichte) aanbouw en een serre kan lastig zijn. Bedenk van te voren goed:

• Wat is het doel? (Wil je ruimte voor bijvoorbeeld een grotere eethoek, speelkamer of kantoor? Wens je een lichter woongedeelte? Wil je de seizoenen beter, maar droog en warm beleven? ...?)
• Wat is het budget?
• Hoeveel vierkante meter zou de aanbouw of serre worden? (Wil je bijvoorbeeld een aanbouw van een meter diep en met daklicht, dan is het misschien wel net zo mooi en voordeliger om er een serre-aanbouw van te maken.)
• Wat komt er vermoedelijk aan meubilair of gebruiksvoorwerpen in de aangebouwde (serre-)ruimte te staan? (Zo plaats je een wandkast in verband met onderhoudsvriendelijkheid en vanuit het oogpunt van een rustig geheel, waarschijnlijk liever tegen een dichte muur dan tegen een glazen wand.)

Natuurlijk materiaal

Oké, het opbouwen van de aanbouw uit natuurlijk materiaal zoals hout, maakt nog niet dat je er in de lente tussen de tsjirpende merels zit, dat je er profiteert van ieder koel briesje in de zomer, dat de eikeltjes en kastanjes er in het najaar direct op je tafel landen, zodat jouw herfststukje eigenlijk al gemaakt is voordat jij eraan begint of dat je er in de winter goed aan doet om juist daar vanuit je stoel een kampvuur te bouwen.

Beter!
Natuurlijk materiaal zorgt er echter wel voor dat je het buitengevoel naar binnen kunt halen. Ook zorgt het ervoor dat de tuin groter lijkt wanneer je vanuit buiten naar binnen kijkt en andersom.

Dubbele aanbouw

Binnen ruimte creëren en buiten ruimte besparen kan ook door te kiezen voor een aanbouw bestaande uit 2 verdiepingen. Wellicht heb je namelijk wel net zo veel (of meer) aan een dubbele aanbouw van anderhalve meter diep dan aan een 3 meter diepe aanbouw van de benedenverdieping.

Eureka!
Boven breid je dan bijvoorbeeld de waskamer en huishoudkast uit met een studie- en computertafel of jouw langgewenste leeshoek krijgt een plaats in de slaapkamer waar je vanuit je leesstoel perfect uitzicht hebt op de ondergaande zon. Beneden heb je dan de ruimte om je hobby eindelijk weer op te pakken en een piano neer te zetten of om je oude bankstel te vervangen door een hoekbank waardoor in het vervolg ieder gezinslid fijn kan zitten tijdens een spel- of filmavond.

In tegenstelling tot...
Een aanbouw van 1 verdieping zou je creatiever moeten inrichten om zowel het bestaande eet- en zitgedeelte als de extra leeshoek, piano of studietafel goed tot zijn recht te laten komen. Het gevolg? De kamer zal gauw rommelig ogen, waardoor het geheel er ondanks de extra vierkante meters juist minder ruimtelijk uit ziet.

Offerte

Wil je precies weten wat voor Uitbouw aanbiedingen er zijn én tot wel 40% besparen op de kosten? Ontvang bij ons gratis en vrijblijvend prijzen van betrouwbare Uitbouw specialisten in jouw regio

Vind de beste deal

Binnen 2 dagen heb je de prijzen al in huis zodat je eenvoudig en snel de beste deal vindt. Zo wordt de keuze nog makkelijker. Binnen een mum van tijd heb je de Uitbouw specialist gevonden die je project voordelig kan uitvoeren. Het aanvragen van offertes doe je bij ons volledig vrijblijvend. Je zit dus nergens aan vast.

Bespaar Nu met de Beste Uitbouw Offertes, Gratis!

Keurmerken

Komo is een keurmerk dat de kwaliteit van de constructie van de onderdelen waarborgt. Bij SKG en Komo staat of het bedrijf van je keuze een certificaat heeft voor onder andere de kozijnen ervan. Kies daarnaast voor kozijnen met het Politiekeurmerk want dan zijn ze gekeurd op duurzaamheid en inbraakwerendheid.

Garantie

Het FSC keurmerk geeft je de zekerheid voor de keuze van goede en duurzame kozijnen. Je krijgt dan een kozijn (-en) in de uitbouw die van gecontroleerde kwaliteit zijn. Door FSC te gebruiken, draag je direct bij aan de bescherming van onze wereld. De aannemer die de uitbouw plaatst is het liefst een Bouwgarant aannemer want die geeft je meer zekerheid. Zorg dat dit allemaal apart vermeld staat in de offerte die je tekent. Vertrouw niet blindelings op een mondelinge toezegging of op een certificaat aan de muur. Laat dit daadwerkelijk opschrijven in de overeenkomst, pas dan heb je meer zekerheid.