Studentenkamers verhuren en maken | Wat je allemaal moet weten

Je kunt redelijk eenvoudig studentenkamers maken in een huis. Vanaf 3 is het lastiger maar daarvoor is het heel simpel en hier zie je wat je moet doen.

Inhoudsopgave:

• Vergunning
• Regels

Wat is een studentenkamer?

Laten we eerst heel even de definitie van studentenkamer helder hebben. Studentenkamers zijn vaak bestaande en wat oudere panden die kamergewijs worden verhuurd. Dit zijn geen zelfstandige woning maar onzelfstandig en daarvoor heeft de overheid andere bepalingen.

Gemeenschappelijk

Meestal is er wel een gemeenschappelijke keuken en gemeenschappelijk sanitair. Daarom is het ook nodig afspraken te maken over huishoudelijke taken zoals schoonmaken en het afval een beetje systematisch weg te brengen.

Studentenkamers vergunningsvrij verhuren

Bij de meeste gemeentes is het mogelijk vergunningsvrij een aantal kamers te verhuren. Meestal zijn 2 tot 4 kamers zonder vergunning te verhuren maar er kunnen speciale eisen zijn. Zo is er in Nijmegen een regel die kijkt naar de waarde van het huis en laat het aantal ‘vrij te verhuren’ kamers daarvan afhangen. Heeft de woning met een WOZ-waarde boven de € 172.000,-en wil je daarin kamers gaan verhuren? Tot maximaal 4 personen of 4 kamers mag dat zonder vergunning. Je hebt alleen de woningomzettingsvergunning nodig bij kamerverhuur aan 5 of meer personen of met 5 of meer kamers.Heeft de woning een WOZ-waarde onder de € 172.000,- dan is dit aantal 2.

Studentenkamers verhuren

Als je woningen verhuurt, gelden er regels en sancties wanneer je je daar niet aan houdt. Er is een maximale huurprijs waar je je aan dient te houden dus het verdienen met vastgoed op deze wijze is beperkt.

Studentenkamers worden verhuurt door:

• Een woningcorporatie
• Een studentenvereniging
• De onderwijsinstelling
• Of particulieren zoals investeerders maar ook de ouders van een van de bewoners.

Problemen

De meeste problemen in studentenkamers zijn:

• Vocht in huis en schimmel
• Houtrot
• Ongedierte in huis
• Niet de beste geluidsisolatie, zeg maar soms gewoon ronduit slecht

Podcast

Je hebt de tips in de tekst gelezen, maar de finesses zitten vaak in de details. Je hoort in deze podcast over mijn praktijkervaring. Zo weet je precies wat er allemaal bij komt kijken.

Studentenkamer of appartement

Er zit zeker een verschil in een normaal appartement en een studentenkamer. Als je een huis hebt waar je meer dan drie studenten in wilt laten wonen dan ben je verplicht om daar een vergunning voor te hebben. Sinds 2007 moet je als huiseigenaar al een heffing betalen voor die zogenoemde ‘omzetvergunning’. Deze omzetvergunning is niet goedkoop, je betaalt 20 duizend euro per vergunning. Tenminste, als je geluk hebt: in sommige wijken worden ook helemaal geen nieuwe studentenhuizen toegestaan. De gemeentes willen voorkomen, dat allerlei panden verhuurd worden aan studenten waar door er nog meer krapte aan de onderkant van de markt komt.

Vergunning

Als je echte appartementen gaat maken heb je altijd te maken met een officiële vergunning maar voor een paar studentenkamers is dat niet het geval.

Doe altijd navraag als je studentenkamers gaat maken voor de:

• Hypotheek
• Verzekering
• Geluidseisen
• VVE (indien aanwezig)
• Buren (als je netjes bent)
• Belasting (ivm innen van huren dus inkomstenbelasting, box 1 of 3)

Maar goed, laten we eens kijken naar een praktijkvoorbeeld van het maken van studentenkamers in een jaren 30 woning:

Hypotheek

De hypotheek verstrekker is niet altijd blij met het feit dat je studentenkamers gaat maken in hun bezit. In de meeste hypotheekvoorwaarden staat namelijk dat je als koper er ook zelf in moet wonen en niet mag verhuren.

Huurprijs

Als huurprijs zie je veel bedragen voorbij komen en ze hebben ook best een forse bandbreedte. In een stad als Amsterdam zijn de kamerprijzen tussen de 300 tot richting de duizend euro en in bijvoorbeeld Utrecht kunnen ze ook erg hoog zijn. In kleinere steden zijn de huurprijzen wat lager, zo’n 175 tot 600 euro per maand. Daarnaast kun je met het puntensysteem zo te weten komen hoeveel de maximale huur mag zijn.

Hospitakamers

Hospitakamers zijn onzelfstandige woningen in de woning waar je zelf woont. Dat is wel interessant om te bekijken omdat die beter is als normale verhuurder waarbij je niet in het pand woont. Als je zelf in de betreffende woning woont mag je in het begin echt de kat uit de boom kijken en de huurder eruit zetten als deze je niet bevalt. De huurder heeft in die tijd dus geen huurbescherming.

Binnen de eerste negen maanden van de huurovereenkomst mag de verhuurder (=de hospita) het contract namelijk zonder opgave van reden verbreken. Na de proeftijd geldt de normale huurbescherming, zoals die geldt voor alle kamers.

Omzettingsvergunning

En wil je kamers verhuren in een pand en zie je er niet tegenop? Dan kan het zijn dat je een omzettingsvergunning kamerverhuur van je gemeente nodig hebt. Je zet namelijk zelfstandige bewoning om naar onzelfstandige bewoning. Onzelfstandige bewoning wil zeggen dat de eenheden in je pand geen eigen voordeur hebben zoals bijna ieder studentenhuis heeft. Dit kan overigens gelden voor zowel huur- als koopwoningen. De voorwaarden verschillen wel echt per gemeente. Je vindt ze in de plaatselijke Huisvestingsverordening.

Huurbescherming

Na deze proeftijd van 9 maanden geldt ook bij de hospitakamers dan de normale huurbescherming. Dit is een mooie lange tijd waarin je de huurder leert kennen qua gedrag in de woning en betalingsgedrag en dat geeft een rustig gevoel.

Belasting betalen

Over de inkomsten uit kamerverhuur in de eigen woning betaalt een particuliere verhuurder geen inkomstenbelasting tot een bepaalde grens of kijk bij de belasting.

Kamerverhuurvrijstelling

De kamerverhuurvrijstelling geld voor zowel hospitakamers als ‘normaal’ kamers verhuren maar maakt het wellicht nog interessanter.

Regels

Verhuur je een deel van jouw woning, bijvoorbeeld een kamer? Dan krijg je misschien ook de kamerverhuurvrijstelling. Dit zijn gewoon regels waar je aan moet voldoen en je krijgt deze vrijstelling als je aan deze voorwaarden voldoet:

• De huur die je krijgt of kreeg was niet hoger dan € 4.954 (dus 412 per maand/ bedrag 2015), € 4.748 (bedrag 2014) of € 4.536 (bedrag 2013).
• Het gaat om een kamerhuur inclusief een eventuele vergoeding voor het gebruik van meubilair, energie en dergelijke.
• Het gedeelte die je verhuurde, maakte deel uit van je eigen woning en was geen zelfstandige woning. Dat is belangrijk hierin.
• Jij en de huurder waren tijdens deze gehele huurperiode daarnaast ingeschreven bij de gemeente op het adres van de woning.
• De verhuur was niet van korte duur, dus verhuur aan vakantiegasten via bv AIRBNB is niet toegestaan.

Rendement

Je gaat waarschijnlijk studentenkamers maken om geld te verdienen. Vandaar wat tips over het rendement want het verhuren van onroerend goed aan studenten kan wel maar heeft weer zijn eigen regels. Het rendement op een studentenpand is niet bijzonder hoog als je veel moet verbouwen en veel last hebt met de overheid. In bepaalde wijken (waar vaak het goedkopere segment) woningen staat mogen deze panden niet meer gebruikt worden voor studentenhuisvestiging. Hiervoor worden geen vergunningen meer afgegeven maar als dat wel zo is heb je geluk een een potentieel goede investering.

Eventueel een andere mooie optie is jouw appartement verhuren aan expats.

Budget

Er moet in ieder geval altijd een reservering gemaakt worden voor gas/ water/ licht/ internet en onderhoud. De huurcommissie kan soms bij beperkt onderhoud, of andere zaken het lastig maken om een hoog rendement op het onroerend goed te realiseren.

Eisen

De eisen waar je woonruimte in een studentenhuis of bij een hospita aan moet voldoen om als brandveilig te worden aangemerkt, staan in het bouwbesluit van het Ministerie van VROM. De gemeente neemt deze eisen over, maar verscherpt ze meestal en stelt aanvullende eisen. Om te weten te komen hoe het zit met de brandveiligheidseisen in jouw gemeente, kun je het best de plaatselijke brandweer bellen.

Brandeisen

Er zijn ook brandveiligheidseisen. Dat betekent dan meestal dat je een automatisch en handbediend branddetectiesysteem moet installeren, noodverlichting, brandblussers en haspel. De woning moet je daarnaast ook voorzien in twee vluchtwegen:

• De trap is één
• Het raam kan twee zijn (voor: soms alleen als de brandweer kan erbij met ladder)

NB Een raam aan achterzijde kan, mits plaatsing van brandladder met kooi.

Eisen
Voor brand en vluchten moet je overigens altijd overleg hebben de gemeente. De veiligheid van de huurders moet namelijk gewaarborgd blijven. Vooral bij kamers op verdiepingen is dit minder makkelijk dan op de begane grond. Bouwbesluit 2013 geeft hiervoor meer informatie en bekijk ook altijd verschillen tussen bestaande bouw en nieuwbouw.

Regels vluchten
“Een deur in een woongebouw die bij het vluchten vanuit een woning in dat woongebouw toegang biedt tot een trappenhuis moet volgens het eerste lid met de vluchtrichting meedraaien. Met de aanpassing [Stb. 2011, 676] van artikel 6.25, eerste lid, geldt dit voorschrift alleen voor nieuwbouw. Hiermee is de onbedoelde verzwaring ten opzichte van het oude Bouwbesluit 2003 weggenomen. ”

Omzettingsvergunning

Wat is nu precies een omzettingsvergunning?
Als je een zelfstandige woonruimte wilt omzetten in onzelfstandige woonruimten (kamers) dan heb je een omzettingsvergunning nodig. Je kunt denken aan een gezinswoning met meerdere kamers die je dus wilt verhuren aan studenten maar het kan ook aan andere personen zijn. De gehuurde ruimte is niet zelfstandig omdat voorzieningen als douche, wc en keuken gedeeld worden met andere huurders. De kamers hebben ook geen eigen ingang of een eigen adres.

Tijdelijke omzettingsvergunning

Ouders die voor hun kind en medestudenten een huis willen kopen, kunnen soms een tijdelijke omzettingsvergunning aanvragen voor de duur van de studie. Dit is maximaal vijf jaar. Je hoeft dan geen compensatiekosten te betalen. Wel moet je de kosten voor een vergunning betalen. Je kunt de tijdelijke vergunning één keer met maximaal 5 jaar verlengen door een nieuwe omzettingsvergunning aan te vragen.

Oud huis

Studentenkamers maken in een oud pand zorgt soms voor problemen. Want oude vooral vooroorlogse gebouwen zijn vaak slecht geïsoleerd en niet direct geschikt voor intensieve bewoning. Gelukkig is dat te voorkomen met de beste geluidsisolatie.

Kosten

De meeste mensen die het vermogen hebben een huis te kopen om studentenkamers te maken hebben vaak niet veel tijd om alles zelf te gaan verbouwen. Soms laten ze een aannemer de ruwbouw doen en doen ze zelf de afwerkingen maar nog vaker besteden ze alles uit.

Aanbieding

Wil je weten wat je verbouwing kost?

Met behulp van onze Verbouwhulp van een professionele aannemer en renovatie vakmensen uit jouw regio, kun je op een snelle en eenvoudige manier de kosten voor jouw gewenste verbouwing laten berekenen. Met onze Verbouwhulp weet je precies waar je aan toe bent voordat je daadwerkelijk van start gaat!

• Bekijk wat je hebt aan onze Verbouwhulp ►