Exploitatiekosten zijn de kosten die je hebt als gebruiker van een gebouw. Denk daarbij aan energiekosten, onderhoudskosten, schoonmaakkosten, belastingen, verzekeringen en vaste kosten (ook wel afschrijving genoemd).
Exploitatiekosten
Exploitatiekosten zijn de kosten die voortvloeiend uit het in eigendom hebben of in gebruik hebben van onroerend goed zoals een kantoor/ bedrijfsgebouw. Als verhuurder bestaan de netto huurinkomsten uit de huurinkomsten minus deze exploitatiekosten. De exploitatiekosten van een gebouw zijn de jaarlijks terugkerende kosten die je altijd wel deels zal hebben bij vastgoed en ook te beïnvloeden zijn door slimme aanpassingen te zijn. Hier krijg je makkelijk en snel de beste deal
Indexering
De exploitatiekosten kunnen op meerdere manieren worden opgenomen in de jaarplanning. Je kan ze heel realistisch opnemen en op de euro nauwkeurig proberen in te schatten of je kunt jaarlijks een bedrag reserveren. Dat jaarlijkse bedrag kan vervolgens ook nog eens geïndexeerd worden met bijvoorbeeld CBS, BDB of een andere index.
Wat zijn exploitatiekosten?
Bij vastgoedexploitatie is het van groot belang om een duidelijk inzicht te hebben in de exploitatiekosten van een gebouw. De exploitatiekosten zijn te onderscheiden in:
- Vaste kosten
- Energiekosten
- Onderhoudskosten
- Administratieve kosten
- Specifieke bedrijfskosten. Deze kosten zijn erg afhankelijk van de gebouwsoort en het gebruik zoals een school, zorggebouw, kantoor, bedrijfsgebouw, et cetera.
Beïnvloedbare factoren
Invloedsfactoren zijn uiteraard de materialen en installaties in het pand. Daarnaast speel de intensiviteit van gebruik van het gebouw een aanzienlijke rol in de hoogte van de kosten. Laten we de onderdelen stuk voor stuk doornemen voor een beter inzicht.
1. Vaste Kosten
De vaste kosten zijn de kosten die verboden zijn aan het in eigendom hebben en gebruik hebben van het gebouw en bijbehorende terrein. De kosten die hieronder vallen zijn als volgt:
- Rente en afschrijving
- Erfpacht
- Belastingen en heffingen
- Verzekeringskosten
2. Energiekosten
De energiekosten zijn de kosten van het energieverbruik van het gebouw. Deze kosten worden onderscheiden in kosten voor:
- Elektriciteit
- Verwarming
- Andere energiebronnen (wind, zon e.d.)
- Water
Het toepassen van energiebesparingen op gas water licht van deze maatregelen kan een hogere investering met zich meebrengen, maar kan wellicht terug worden verdiend in de exploitatieperiode. Hieruit blijkt dat de exploitatie- en investeringskosten dus niet los van elkaar gezien kunnen worden.
2 Energiekosten gebouw
Energielasten zijn afhankelijk van het gebouw en van het gebruik, uiteraard is het gebruik deels zelf te sturen.
Deze zijn weer verder op te verdelen in:
Ook kun je deze splitsen in:
- Vaste energiekosten
- Variabele energiekosten
Vaste energiekosten
Onder de vaste energiekosten vallen de kosten die je moet betalen voor de aansluiting op het gas en/of stroom netwerk en de dienstverlening van je energieleverancier. De vaste energiekosten veranderen niet als je meer of minder energie verbruikt. Daar kun je ze dus goed aan herkennen op de rekening. Die rekening voor alle vaste energiekosten ontvang je meestal via je energieleverancier. Je hebt dus geen direct contact met de netbeheerder. Op deze energierekening staat precies welke vaste en variabele energiekosten je betaalt aan je energieleverancier en aan je netbeheerder.
Deze onderverdeling is daarmee:
- Vaste leveringskosten (energieleverancier)
- Vaste kosten netbeheer en transport (netbeheerder)
Variabele energiekosten
Hoe hoog de variabele energiekosten zijn, hangt af van je eigen energieverbruik. Er zijn verschillende soorten variabele energiekosten, zoals de kosten voor de levering van gas of stroom, maar ook energiebelasting. De rekening voor alle variabele energiekosten ontvang je meestal via je energieleverancier. Op deze energierekening staat precies welke variabele (en vaste) energiekosten je betaalt aan jouw energieleverancier en aan je netbeheerder. Deze onderverdeling is daarmee:
- Variabele leveringskosten (energieleverancier)
- Variabele kosten netbeheer en transport (netbeheerder)
3. Onderhoudskosten
De onderhoudskosten zijn de kosten die nodig zijn om het gebouw goed te houden eenvoudig gezegd. Het moet dus kwalitatief in goede staat gehouden worden zodat de gebruiker erin kan werken. De functie moet dus goed uit te oefenen zijn.
De kosten van onderhoud van een kantoor of ander bedrijf heeft betrekking op bouwkundige voorzieningen, installaties en de vaste inrichting van het terrein. Er wordt bij het onderhoud een verdeling gemaakt tussen:
- Bouwkundig onderhoud
- Installatietechnisch onderhoud
Huurder en verhuurdersonderhoud
Daarnaast zie je een andere onderverdeling bij de splitsing van de onderhoudskosten die wordt bepaald door wie de kosten moet betalen. Wanneer er sprake is van een huurder en verhuurder is dit natuurlijk interessant. Jij wil graag weten waar de demarcatie (knip) ligt tussen beiden. Enerzijds om je eigen kosten in beeld te brengen en anderzijds om bijvoorbeeld te weten wat voor kosten je door moet berekenen aan de huurder. Zo kun je een kostendekkende huur berekenen, de calculatie programma’scalculatie programma’s gebruiken of juist bepalen hoeveel winst je wilt maken op de verhuur van het vastgoed.
Onderdelen
- Huurdersonderhoud
- Verhuurders onderhoud (hetzelfde als eigenaars onderhoud)
Bouwkundig onderhoud
Het bouwkundige onderhoud is het onderhoud aan de vaste bouwkundige delen die geen installaties zijn. Deze zijn weer verder op te verdelen in:
- Preventief onderhoud
- Correctief onderhoud
- Vervangings onderhoud
De onderhoudskosten zijn enigszins te variëren door duurzame/ onderhoudsvrije materialen te kiezen.
Installatietechnisch onderhoud
Het installatietechnische onderhoud is het onderhoud aan installaties van een gebouw. De installaties zijn de installaties voor elektrotechnische installaties (E) en werktuigbouwkundige installaties (W). Goedkoop is vaak duurkoop bij installaties. Want weinig investeren bij de bouw of verbouw van een installatie (bv verwarming of ventilatie) zorgt soms voor extra onderhoud. En dus extra kosten.
Deze zijn, net als bouwkundig onderhoud) ook op te verdelen in:
- Preventief onderhoud
- Correctief onderhoud
- Vervangings onderhoud
Meestal levert het vaststellen van de onderhoudskosten niet veel problemen op en worden er meer jaren onderhoudsplannen opgesteld. Echter kan het vaststellen en plannen van groot onderhoud wel voor discussie zorgen. Dit kan namelijk een groot effect hebben op de verdeling in direct en indirect rendement.
4 Administratieve kosten
De kosten van het beheer van vastgoed worden vooral gevormd door administratieve kosten. Denk hierbij aan verhuurkosten, het opstellen van contracten, het aansturen van onderhoud, klachtenafhandeling, etc.
5 Specifieke bedrijfskosten
De specifieke bedrijfskosten zijn de kosten van het gebruik van onroerend goed die voortvloeien uit het functioneren van het bedrijf. Het bevat niet de kosten die je hierboven las. Denk hierbij aan kosten voor:
- Bewakingskosten
- Beveiligingskosten
Verschil specifieke bedrijfskosten en bedrijfskosten
De kosten zijn vaak niet hoog in percentage van de totale exploitatiekosten/ total cost of ownership en ze zijn afhankelijk van het soort gebouw en de bestemming van het pand en terrein. Daarnaast zal een huurder vaak deze kosten bepalen. De knip naar kosten van een onderneming is soms een discussie. Soms zie je zelfs de kosten van de beste koffieautomaat bedrijf hier onder vallen. Feitelijk zijn de specifieke bedrijfskosten die kosten die niet de kosten zijn ten gevolge van de uitoefening van de bedrijfs activiteiten.
Door het tijdig vergelijken van exploitatiekosten offertes bespaarden we €378 euro! Het is ook nog eens mooier geworden dan we vooraf dachten.
Complete kosten van een gebouw
Meestal word met exploitatiekosten de kosten verstaan die direct gekoppeld zijn aan je gebouw, dus onder andere onderhoudskosten, energiekosten, belasting- en verzekeringskosten, schoonmaak van een kantoor etc. Om een complete beoordeling van een gebouw te maken kunnen echter nog meer kosten in beeld gebracht worden. Denk hierbij aan de loonkosten van het personeel, ICT, productiekosten en dus alle kosten van een organisatie.
Wil je precies weten wat voor Exploitatiekosten aanbiedingen er zijn én tot wel 40% besparen op de kosten? Ontvang bij ons gratis en vrijblijvend prijzen van betrouwbare Exploitatiekosten specialisten in jouw regio
Vind de beste deal
Binnen 2 dagen heb je de prijzen al in huis zodat je eenvoudig en snel de beste deal vindt. Zo wordt de keuze nog makkelijker. Binnen een mum van tijd heb je de Exploitatiekosten specialist gevonden die je project voordelig kan uitvoeren. Het aanvragen van offertes doe je bij ons volledig vrijblijvend. Je zit dus nergens aan vast.
Bespaar Nu met de Beste Exploitatiekosten Offertes, Gratis!
Waarom een exploitatieoverzicht?
10% bezuinigen op 20.000 euro zet veel meer ‘zoden aan de dijk’ dan 10% bezuinigen op 5.000 euro. Voordat je zonder duidelijk plan gaat besparen en oplossingen zoekt, wil je dus eerst een goed exploitatieoverzicht hebben. Dan pas weet je welke stappen het meeste effect hebben.
Wat is vastgoedexploitatie?
Exploiteren is het beheren van een zaak of bedrijf om er winst mee te maken. Zo simpel is het en ik heb ermee te maken in mijn huidige bedrijf en bij de werkgevers van de vorige bedrijven waar ik werkte vanaf 2000.
Exploitatieoverzicht vastgoed
Een solide exploitatieoverzicht laat een betrouwbaar beeld zien van de verwachte kosten en opbrengsten in een bepaalde periode. Een vastgoedeigenaar die zijn gebouw verhuurt, zal deze posten dus moeten begroten. Aan de inkomstenzijde zijn de huuropbrengsten de grootste inkomstenfactor. De kostenzijde zal bestaan uit de totale exploitatiekosten minus de gemiste opbrengsten door huurconcessies en leegstand. De exploitatiekosten bestaan onder andere uit vaste kosten, onderhoudskosten en beheerskosten.
Een exploitatieoverzicht geeft een heldere kijk op de opbrengsten en kosten van een gebouw. Bij de exploitatie van onroerend goed wordt veelal de NCW-methode gebruikt om een goed overzicht te krijgen van de verschillende kasstromen door de jaren heen. Met behulp van deze methode kan bijvoorbeeld berekend worden welk rendement op een gebouw behaald kan worden.
Invloed op vastgoedexploitatie
Sommige exploitatiekosten zijn echt goed te beïnvloeden door de eigenaar en andere veel minder. Ook zijn sommige kosten vooral beïnvloedbaar door de gebruiker en dat is lastiger voor een eigenaar. Het tweede belangrijke aspect is het aandeel van de betreffende kosten op de totale jaarkosten van het gebouw. Zo zijn energielasten een groot aandeel van de totale kosten en is bijvoorbeeld de gemeentelijke belasting een relatief kleine kostenpost. Het is dus slim om in het begin juist naar de kosten te kijken die:
- Een grote invloed hebben
- Beïnvloedbaar zijn (door de eigenaar en/ of gebruiker)
Beginnen met vastgoedexploitatie
Voordat je dit kunt gaan doen is het natuurlijk belangrijk om te weten hoe de huidige exploitatie van jouw gebouw is. Na deze nulmeting kan er bekeken worden welke factoren een grote invloed hebben, welke te beïnvloeden zijn en wellicht belangrijker nog, welke veel hoger (en lager) zijn dan soortgelijke gebouwen.
In een tijd met onzekere financiële markten, afnemende economische groei en leegstandsproblematiek is het belangrijk om goed beslagen ten ijs te komen om een financiering te krijgen voor onroerend goed. Zodoende kan een solide vastgoedexploitatieopzet van groot belang zijn!
Dit wordt nog meer versterkt door het verduurzamen van bestaande panden en ontwikkelen van nieuw duurzaam vastgoed. Dit brengt hogere investeringskosten met zich mee en daardoor wordt een gedegen exploitatieopzet van groter belang!
Vastgoed exploitatiekosten
Vastgoed exploitatiekosten zijn kosten die gemaakt worden voor onderhoud, leegstand, verzekering en beheer van onroerend goed.
Vastgoed exploitatiekosten: de vaste kosten
De vaste kosten bestaan onder andere uit afschrijvingen, rente, belastingen en verzekeringen. De rente, belastingen en verzekeringen zijn relatief eenvoudig vast te stellen. Daarentegen is het bepalen van de afschrijvingskosten geen eenvoudig verhaal. Voor het berekenen van de afschrijvingskosten zijn meerdere methoden beschikbaar, maar meestal wordt de lineaire afschrijfmethode gebruikt. De afschrijvingskosten kunnen berekend worden aan de hand van een cashflow overzicht waarin de investeringen worden weergegeven. De afschrijvingskosten van vastgoed worden bepaald door de geschatte economische levensduur en de restwaarde van het onroerend goed. Dit geeft bij onroerend goed al een tamelijk lastige prognose. Het bepalen van de restwaarde is niet eenduidig en zal onder andere afhangen van de staat van het pand, het onderhoudsplan en hoe courant het betreffende vastgoedpand is. In een DCF methode wordt de restwaarde bepaald aan de hand van de exit yield, die meestal vastgesteld wordt aan de hand van een opslag op de initial yield.
Vastgoed exploitatiekosten: de energiekosten
Daarnaast heb je energiekosten. Deze post is hedendaags een zeer belangrijke factor in een vastgoedexploitatieopzet i.c.m. duurzaamheid maatregelen. Het toepassen van energiebesparende maatregelen kan een hogere investering met zich meebrengen, maar kan wellicht terug worden verdiend in de exploitatieperiode. Hieruit blijkt dat de exploitatie- en investeringskosten dus niet los van elkaar gezien kunnen worden.
Exploitatiekosten kantoor
Dit kan aangetoond worden met een voorbeeld. De energierekening van een gemiddeld kantoorpand bedraagt ongeveer 30 procent van de totale exploitatiekosten. Met de huidige energiebesparende maatregelen kan er maximaal 45 procent op energiekosten worden bezuinigd. De besparing zou dan neerkomen op 0,3*0,45 = 13,5% van de totale exploitatiekosten. Om te overwegen of de investering kan worden terugverdiend, moet de besparing over de gehele exploitatieperiode vergeleken worden met het bedrag van de investering. Echter ligt het vaak niet zo simpel als hier geschetst, omdat een belegger vaak de investering maakt en de gebruiker geniet van de lagere energiekosten kantoor. De belegger wil dus ook zien dat zijn investering in hogere huuropbrengsten resulteert. De mogelijke hogere huuropbrengsten zijn niet het enige voordeel voor een belegger, aangezien een investering in duurzaamheid tevens kan zorgen voor een hogere boek/verkoopwaarde en een beter imago.
Vastgoed exploitatiekosten de onderhoudskosten
Onderhoudskosten vormen een belangrijke kostenpost bij de exploitatie van onroerend goed. Dit zijn de kosten voor de instandhouding en gebruik van het pand. Enerzijds betreft het de technische onderhoudskosten (herstellen of vervangen van bouwkundige voorzieningen, installaties, etc.) en anderzijds schoonmaakkosten voor het verwijderen van afval en reinigen van in- en exterieur. Meestal levert het vaststellen van de onderhoudskosten niet veel problemen op en worden er meerjaren onderhoudsplannen opgesteld. Echter kan het vaststellen en plannen van groot onderhoud wel voor discussie zorgen. Dit kan namelijk een groot effect hebben op de verdeling in direct en indirect rendement. Verder is eerder al aangehaald dat dit invloed heeft op het bepalen van de restwaarde en zodoende ook op de afschrijvingskosten.
Exploitatie bedrijf
De laatste twee posten zijn de administratieve beheerskosten en de specifieke bedrijfskosten. Onder de beheerskosten vallen de verhuurkosten, bemiddelingskosten, boekhouding en administratie. De verhuurkosten oftewel courtagekosten zijn de kosten die gemaakt worden om het betreffende pand verhuurd te laten blijven. Je kunt zich voorstellen dat in stedelijke gebieden met woningschaarste de verhuurkosten voor een woning met onderhoudscontract relatief laag zullen zijn. Echter is dit in de kantorenmarkt een geheel ander verhaal, gezien de dermate hoge leegstand op de niet-toplocaties. In die markt moet er alles aan worden gedaan om het pand verhuurd te krijgen. Hier wordt dan ook vaak gewerkt met incentives, zoals huurvrije perioden of gratis kantoormeubilair. De laatste post wordt gevormd door de specifieke bedrijfskosten; de kosten van het gebruik van onroerend goed die voortvloeien uit het functioneren van het bedrijf, bijvoorbeeld de beveiligingskosten.
Huidige situatie
Door huidige omstandigheden en de langzame verschuiving van een vastgoed ontwikkelmarkt naar een vervangingsmarkt, zullen deze kosten en opbrengsten een belangrijkere rol gaan spelen in de bouweconomie. Een bouweconoom zal dus ook kennis en inzicht moeten hebben in exploitatiekosten en opbrengsten. Van de traditionele sectoren (woon-, winkel-, kantoor- en bedrijfspanden) is al aanzienlijk wat informatie beschikbaar voor de exploitatieopzet. Daartegenover staan andere typen vastgoed, zoals scholen, ziekenhuizen, sporthallen, theaters en andere voorzieningen waar geen benchmark voorhanden ligt.
Offerte
Geld lenen vergelijken, loop je besparing niet mis
Als huiseigenaar geld lenen? Dat doe je bij een specialist in goedkope hypotheken. Vergelijk het grootste aanbod van leningen en bespaar tot €700,- per jaar.Direct besparen?
Podcast
Je hebt de tips in de tekst gelezen, maar de finesses zitten vaak in de details. Je hoort in deze podcast over mijn praktijkervaring. Zo weet je precies wat er allemaal bij komt kijken.- Verbouwen 160 | Koffieautomaat Bedrijf Verbouwkosten.com 3:17
- Verbouwen 102 | Bedrijf Verbouwen Verbouwkosten.com 7:03
- Verbouwen 91 | Kantoor Geluid Beperken En Verbouwen Verbouwkosten.com 19:24
- Verbouwen 71 | Onderhoud Huis, Detaillering, Schilder, Schoonmaak En Slimme Exploitatie Verbouwkosten.com 11:44
- Verbouwen 24 | Kantoor Verbouwen Verbouwkosten.com 13:02
Externe bronnen:
