Woning verhuren | Regels en mogelijkheden + tips

Een woning verhuren is de afgelopen jaren erg populair geworden. De opkomst van verschillende instanties die dit vrij eenvoudig maken, staan vaak aan het hoofd van deze groeiende interesse en populairiteit. Bekijk de verhuur makelaar

In dit artikel lees je alle belangrijke zaken terug omtrent de mogelijkheden en regels van verhuur. Ook delen we tips om je verder op weg te helpen. Dit kan gaan om een kortetermijnverhuur, maar evengoed om een verhuur van een langere periode.

Is een huis verhuren nog interessant?

Het verhuren van een huis kan erg interessant zijn. Natuurlijk zijn er naast mooie kansen ook behoorlijk wat aandachtspunten. Zo moet je er allereerst wel zeker van zijn dat je aan de eisen voldoet om je woning in eerste instantie te mogen verhuren. Verder moet je er ook voor zorgen dat je huis ook daadwerkelijk verhuurd wordt. Een leegstaand huis zorgt natuurlijk niet voor brood op tafel.

Al met al, als je het goed aanpakt kent het verhuren van een woning veel voordelen. Je creëert er een passief inkomen mee terwijl je, indien je een vastgoedbeheerder inschakelt, er helemaal niet betrokken bij hoeft te zijn.

Kan je zomaar hypotheek woning verhuren?

Het verhuren van een woning is een interessante manier om extra inkomsten te genereren, ook wanneer je nog bezig bent met het afbetalen van je hypotheek. Toch zijn er een aantal zaken waar je het best rekening mee houd:

1. Toestemming van de bank: Meestal vereist de geldverstrekker dat je toestemming vraagt alvorens je je woning kan verhuren. Dit staat normaliter vermeld in de hypotheekovereenkomst.
2. Woningtype: Sommige banken kunnen restricties hebben op het verhuren van bepaalde soorten woningen, zoals appartementen in flatgebouwen.
3. Informatievoorziening: Bij het verhuren van je woning dien je de bank hiervan op de hoogte te stellen. Het is belangrijk dat de bank wordt voorzien van alle relevantie informatie omtrent de huurovereenkomst.
4. Woningverzekering: In de meeste gevallen dien je je woningverzekering die van kracht was te veranderen. Ook kan het zo zijn dat je een speciale verhuurdersverzekering moet afsluiten.
5. Gebruik als tweede woning: Er zijn hypotheekovereenkomsten die ermee akkoord gaan dat je je woning verhuurt mits het je secundaire woning is, en dus niet je hoofdverblijf.

Hoe lang mag je een koophuis verhuren?

Hoe lang je een koophuis kan verhuren is afhankelijk van verschillende factoren. Denk hierbij aan de lokale wetgeving, de hypotheekvoorwaarden en de regelementen van de Vereniging van Eigenaren (ook wel bekent als de VvE).

De volgende zaken dienen in beschouwing te worden genomen:

1. Hypotheekvoorwaarden: Het is allereerst belangrijk om de voorwaarden en overeenkomsten van de hypotheek te controleren. Er zijn hypotheekverleners die enkel korte verhuur of zelfs helemaal geen verhuur toestaan. Andere hypotheekverstrekkers daarentegen maken een langdurig verhuur wel mogelijk.
2. Lokale wetgeving: Soms komt het voor dat lokale overheden regels hebben omtrent de maximale verhuurperiode voor koopwoningen. Dit verschilt afhankelijk van de provincie, stad, gemeente of regio.
3. VvE-regelgeving: Bezit je een appartement dat deel uitmaakt van een VvE, dan is het belangrijk dat je de regels hiervan controleert. Er bestaan namelijk VvE’s die een beperking hebben op de verhuur(periode) van appartementen.
4. Tijdelijke verhuur: In sommige situaties kan een kortetermijnverhuur, zoals een tijdelijk verhuur aan toeristen, worden toegestaan. Dit moet dan wel aan bepaalde eisen voldoen en kan ook gereguleerd worden door de lokale wetgeving. Vaak is het aantal dagen op jaarbasis dat je een woning kunt verhuren in grote steden korter dan in kleine steden.

Rendabiliteit woning verhuren

Men vraagt zich wel eens af of het het überhaupt wel waard is om je woning te verhuren. Het kan zeker interessant zijn als je er het maximale uithaalt. Of het rendabel is of niet, hangt dan ook af van de volgende twee factoren:

Welke kosten bij verhuren woning?

Bij de verhuur van een woning komt veel kijken. Het is ook niet zo dat er alleen geld binnen komt, ook zullen er enkele uitgaven gedaan moeten worden. Denk hierbij aan de volgende zaken:

1. Hypotheekkosten van de hoofdeigenaar
2. Verzekeringen omtrent schade en aansprakelijkheid
3. Reparaties en onderhoud
4. Belastingen op de huurinkomsten
5. Eventuele VvE-bijdragen (dit is enkel het geval als het om appartementen gaat)
6. Beheer- en makelaarskosten (indien je een vastgoedbeheerder inschakelt om alle zaken omtrent de woning te regelen)
7. Leegstandsverlies

Hoeveel belasting bij verhuren woning?

De wijze waarop je belast wordt bij de verhuur van een woning kan sterk verschillen. Het hangt allereerst af van de soort woning die je verhuurd. Verder spelen ook de huurinkomsten en enkele eisen van de lokale belastingregelgeving een belangrijke rol. Denk hierbij aan de volgende elementen:

1. Box 1 of Box 3: Huurinkomsten worden belast in Box 1 of Box 3 van het belastingstelsel. Dit is afhankelijk van hoe betrokken je bent bij de verhuur van je woning. Ben je erg betrokken bij de verhuur, dan vallen je inkomsten waarschijnlijk in Box 1. Indien het gaat om een passief vermogensbeheer, dan worden je inkomsten belast in Box 3.
2. Huurinkomsten: De inkomsten van de huur worden belast in Box 1 als gevolg van overige werkzaamheden. Wél mogen hiervoor kosten in mindering worden gebracht. Dit omvat de rente van de hypotheek en onderhoudskosten.
3. Woningwaardering Box 3: Wordt de woning niet gebruikt als eigen woning (omdat je misschien wel in een andere woning woont), dan wordt de waarde van de woning opgeteld bij het vermogen in Box 3. Hierover wordt een forfaitair rendement belast.
4. Lening en leegstand: In enkele gevallen kan een lening of leegstand voor de aankoop van het huis of appartement van invloed zijn op de belastingheffing.
5. Lokale belastingen: Afhankelijk van de gemeente kunnen er ook lokale belastingen van toepassing zijn, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB).

Tips

Het is goed om te weten dat je grootste risico de huurder is. Enerzijds moet je die huurder (snel) vinden en anderzijds moet het een betrouwbaar persoon zijn die langdurig keurig huur betaalt zonder overlast te geven of veel schade te maken aan de woning. 6 maanden zoeken naar de perfecte huurder is te lang voor de meesten maar 1 maand wachten op die goede huurder is zeker het overwegen waard. Dit is een van de meest ondergewaardeerde aspecten van een huurwoning.

Rendement

Bij verhuren maakt men vaak een rendement tussen de 3 en 10%. De definitie van dit rendement is erg belangrijk. Voordat we ingaan op de verschillende rendementen moet je doel helder zijn: Een acceptabele vergoeding krijgen voor het hogere risico dat je loopt door te verhuren.

Je rendement is afhankelijk van:

• Inkomsten (Is afhankelijk van de huurprijs die je maximaal mag vragen, deze wordt bepaald door een puntensysteem.)
• Aankoopprijs woning
• Leegstand (langjarig)
• Winst (of verlies) bij verkoop. Dit noemt men ook wel indirect rendement. Let er wel op dat mensen voor die verhuurde woning van je minder betalen dan een woning ‘vrij van verhuur’

BAR

De BAR is Bruto Aanvang Rendement en is niets meer dan de totale jaarhuur te delen door de aanschaf. BAR wordt nog steeds het meest gebruikt en geeft (ook nog steeds) het minst nauwkeurig weer ‘hoeveel euro je overhoudt’ aan het eind van het liedje.

Voorbeeld:
BAR appartement van aanschaf (incl kosten koper etc.) van 100.000 en huur van 650/maand= 7.800 per jaar geeft 7.800/100.000= 7,8%.

NAR

Laten we direct doorgaan met NAR. Dit Netto Aanvangs Rendement is lager dan de BAR omdat van de huur inkomsten de jaarlijkse kosten (onderhoud/ verzekering) worden afgetrokken. Voor diezelfde woning geldt dan bij jaarlijkse kosten van 1.000 euro het volgende NAR:

Kosten

Een voorbeeld van opbrengst en kosten NAR appartement van aanschaf (incl KK etc) van 100.000 en huur van 7.800 per jaar geeft een netto huur van 7.800-1.000=6.800. Dus NAR is 6.800/100.000= 6,8%. Een noodzakelijke verbouwing voor die verhuur moet hierin meegenomen worden. Een kleine verbouwing van bijvoorbeeld 5.000 euro smeer je uit over (bijvoorbeeld) 5 jaar dus 1.000 euro per jaar. Als je eerder wilt verkopen dan die 5 jaar moet je deze niet meegenomen verbouwingskosten dus wel meenemen in je eindplaatje van rendement. Helaas worden er vaak behoorlijk wat kostenposten vergeten.

Beste berekening

Deze NAR berekening is beter omdat de onderhoudskosten in principe weinig met de huurinkomsten te maken hebben maar wel alles te maken hebben met de euro’s die jij eraan overhoudt. Nog nauwkeuriger is de zogenaamde Netto Contante Waarde (NCW) berekening. Dit gaat te ver voor dit artikel maar is zeker het uitzoeken waard want je houdt met meer zaken rekening waardoor het percentage rendement tussen potentiële huurwoning beter vergeleken kan worden.

Schijnnauwkeurigheid rendementsberekening

Kanttekening van de NCW berekening is dat het kan voorkomen dat men te veel waarde hecht aan het resultaat door de vele getallen. Veel ingeschatte cijfers hoeven namelijk niet altijd veel meer zekerheid te geven. Bij een leegstand van 2 jaar gaan bijna alle berekeningen de prullenbak in. Dit wil niet zeggen dat NCW niet beter is dan BAR en NAR maar pas hem wel met logisch denken toe.

Hefboom

Als je de bank mee laat betalen aan jouw verhuurwoning dan kun je meer rendement behalen door het hefboomeffect. De kern is als volgt:

Hefboom bij verhuur

Als je voor een woning met een verwacht rendement van 10% op 100% eigen geld berekend dan kun je een hypotheek gebruiken om meer rendement te behalen. Dit is risicovoller dan zelf alles betalen maar de verdiensten kunnen hoger zijn. Als je bijvoorbeeld zelf maar 50% betaalt en de bank ook dat percentage tegen een rente van 8%, dan stijgt jouw rendement naar 12%.
Door de hefboom wordt het 10% rendement dus 12% en je hebt ook nog eens minder eigen geld in de woning zitten dus kunt (in theorie) 2 woningen kopen voor je geld. Bij verhuur aan expats kan soms het rendement wat hoger zijn.

Budget

Een woning in ons land koop je vanaf 50.000 euro tot een paar ton of hoger. Een duur stuk vastgoed verhuur je minder makkelijk omdat de doelgroep gewoon kleiner is, maar dat wil niet zeggen dat het per definitie fout is. Als je budget een paar ton is, kunnen meerdere woningen soms wel slimmer zijn (qua rendement) dan 1 groot huis, alhoewel je dan wel met meerdere huurders te maken hebt. De meeste mensen testen eerst of een woning verhuren wel iets voor hen is door te starten met 1 woning, en later eventueel uit te breiden als het bevalt en ze nog meer ‘ongebruikt’ spaargeld hebben.

Spreiding

Volgens de expert is het slim om je risico’s te spreiden tussen vastgoed/beleggen en sparen en volgens de andere is spreiden juist een teken van onzekerheid. De keuze ligt bij jou maar wat meestal wel geadviseerd wordt: houdt wat achter de hand voor onvoorziene omstandigheden. De meeste mensen houden zeker 10 à 20 duizend euro vrij spaargeld aan dat ze niet direct nodig hebben. Dit is een reservepotje voor onverwachte uitgaven aan eigen woning/auto/werkeloosheid etc. en hoe hoger dit potje hoe rustiger je slaapt.

Locatie

Net als bij een koopwoning is de plek van het huis het allerbelangrijkste. Dit geld voor alle soorten verhuur al is de doelgroep wel belangrijk. Bij studentenkamerverhuur wil je dicht bij het station, onderwijs en centrum zitten en bij duurdere appartementen is een eigen parkeerplaats erg belangrijk. Bij een vakantiewoning wil je dicht bij vertier, in het groen of super centraal zitten.

Goede plek

Je verhuurt een woning bij voorkeur in de buurt van je eigen woning of kantoor. Jij weet immers wat een goede locatie is en je bent in de buurt mocht er iets zijn in de toekomst. Onderzoek geeft ook aan dat het overgrote merendeel in eigen woonplaats belegd in huurwoningen vanwege die redenen.

Waar kopen?

Een woning kopen voor de verhuur is niet veel anders dan een woning voor jezelf kopen. De basis van een goed rendement is naast de locatie en verhuurbaarheid natuurlijk een lage aanschafprijs. Dit kan via Funda/ZAH/bancaire verkoop etc. Bij een verhuurde woning verkopen heb je overigens wat meer om op te letten.

Zoeken

Sommige kenners zijn duidelijk in hun advies bij het kopen van een huurwoning:

• De aankoop bepaalt voor een groot deel het totale rendement (direct en indirect)
• Onderhandel flink en ben bereid om afscheid te nemen van je huis dat je op het oog had bij de verkeerde prijs
• Vergelijk liever 50 woningen zonder er 1 te kopen dan 2 en er direct 1 te kopen

Degelijk

Je moet wel letten op ‘hufterproofheid’ van het vastgoed want gammele deurklinken, glas in lood en andere historische elementen zullen de verhuurders soms gemakkelijk (per ongeluk) kapot maken. Ondanks dat je er van alles over af kunt spreken heb je er altijd ‘gedoe’ mee dus een nieuwbouw solide nieuwbouw appartement met basis keuken en stevig en goedkope kranen en sanitair zullen helpen minder onkosten te krijgen.

Huurinkomsten

De huuropbrengsten ontdek je door advertenties van je concurrentie na te gaan online en fysiek. De bandbreedte van huurinkomsten/huurprijzen is circa 5 tot 30 euro per m² vloeroppervlakte. Het is goed om een mooie hoge huur af te spreken maar het is ook erg belangrijk om de huurstijging nu al te bedenken en eventueel vast te leggen.

Je grote voordeel zit in de huurstijging die je of vooraf afspreekt of juist geheel zelf mag en kan bepalen. De overheid heeft hier zeker een mening over maar als je die stijging voor verhuur vastlegt sta je sterker en bij veel woninghuur vragers zal de huidige huurder ook sneller meer willen betalen.

Gemeubileerd verhuren

Wanneer je een woning of appartement gemeubileerd verhuurd krijg je vaak een iets hogere huurprijs van 10 tot 30%. Je doelgroep bepaal je hiermee ook behoorlijk want een expat of net gescheiden persoon zal hierdoor erg aangetrokken worden. Schade aan de inrichting van de woning is altijd een discussie achteraf en dit voorkom je door goed de staat vast te leggen met foto en video. Daarnaast moet je duidelijk hebben wat je een geaccepteerd deel aan gebruiksschade ziet. Krassen op een houten tafel ontstaan nu eenmaal maar krassen op leer moet beperkt blijven. Daarnaast moet je sowieso foto’s en video-opnames maken om beschadigingen vast te kunnen stellen op vaste onderdelen in het huis, zoals op kunststof kozijnen of de dakkapel of vloer.

Vloerbedekking

De huurder is bij het einde van de huurovereenkomst verplicht de woning weer in dezelfde staat terug te brengen en aan de verhuurder op te leveren. Vaak betekent dit dat je de vloerbedekking moet laten verwijderen, Of je kan het natuurlijk zelf doen. Een buitenplaats of berging geeft natuurlijk een hogere huuropbrengst dan een woning zonder deze voordelen.

Risico’s

Je hebt meerdere risico’s maar het vinden van een huurder is je grootste risico. Het vinden van een ‘goede’ huurder is lastig. Maar wat is dan een goede huurder?

• Iemand die langdurig de woning huurt
• Iemand die de huur op tijd betaalt
• Iemand die niet over ieder wissewasje belt/mailt (een kapot lampje mag hij toch wel zelf vervangen?)
• Geen geluidsoverlast
• Liever geen huisdieren

Overige risico’s

• Waardedaling woning
• Leegstand (is hetzelfde als die huurder vinden)
• Betalingsachterstand
• Discussie over huurprijs (en in het ongelijk gesteld worden)
• Brandschade
• Waterschade
• Overige schade
• Discussie met bewoners om de woning heen
• Schade aan woning (huis zelf of inboedel)
• Huurbescherming

VvE

Bekijk goed de voorwaarden van de VvE en wat ze schrijven en vinden van huurders. Meest voorkomende punten zijn:

• VvE discussie over bewoner
• Overlast door verhuurder (vooral bij actieve VvE lastig)
• Huisdieren

Huurbescherming

De bescherming van huurders is in ons land enorm groot en een risico als je bijvoorbeeld geld vrij wilt maken door verkoop. De huidige huurder hoeft om die reden echt niet altijd weg en dan heb je een verhuurd stuk vastgoed dat je moet zien te verkopen. Los van of dit mag is je doelgroep van kopers plotseling maar een paar procent van die van een onverhuurde woning. Een verhuurd huis verkopen mag wel maar de visvijver is kleiner. Je contract zou een clausule op dit gebied moeten bevatten die ook (later) rechtsgeldig is.

Servicekosten in huur of niet?

Een veel gestelde vraag is of je de maandelijkse servicekosten van 50 tot 300 euro per maand apart in rekening moet brengen, of laten brengen of juist ondoorzichtig in de huur moet meenemen. Mijn persoonlijke mening is dat je het liefst de huurder zelf de servicekosten moet laten betalen zodat hij of zij bij betalingsachterstand ook zelf (vaak) het gedoe heeft met de energiemaatschappij, internet, VvE etc. Ook al ben jij strikt juridisch eigenaar en aanspreekpersoon: die persoon heeft er veel baat bij toch gas, water, licht en internet te krijgen en discussie met alle mensen in hetzelfde appartementenblok is vaak ook niet prettig voor die persoon.

Overigens bestaan servicekosten vaak uit:

• Gas
• Water
• Licht
• VvE kosten (indien aanwezig)

Soms komen er nog extra kosten bij de servicekosten:

• Schoonmaak algemene ruimten
• Ramen wassen
• Liftkosten
• Internet
• Conciërge

Contract

Het contract moet glashelder zijn en je moet ervoor zorgen dat jouw eisen en sancties er duidelijk in staan en hem formeel laten ondertekenen. Neem de tijd voor een goed contract en profiteer hier van zolang het contract duurt.

Huis of appartement

De keuze voor een huis of appartement is behoorlijk persoonlijk maar daarnaast afhankelijk van:

• Locatie: een dorp vraagt om een woning als verhuurbelegging, want wie wil er nu in een appartement zitten in een groene omgeving? Een appartement in een stad is wel veel meer geaccepteerd. Meer over het verhuren van een appartement.
• Centrum versus buitenwijk: Een buitenwijk vraagt ook meer om een (grotere) grondgebonden woning.

Snelheid van de verhuur

De snelheid van verhuur is belangrijk en in een centrum willen veel mensen wonen. Dit wordt echter alleen maar meer omdat veel mensen (jongeren) graag vrij willen zijn, vaker de trein willen nemen en van het stadsleven houden. Als verhuurder heb je minder omkijken naar een appartement want zorgen om tuinonderhoud, inbraak en diefstal is veel kleiner in een hoog appartement dan bij een rijwoning of twee-onder-één-kap woning.

Op een grondgebonden woning kun je echter ook prima rendementen behalen door een goed aanbod voor huurder neer te leggen bij voldoende vraag in een buurt. Overigens kun je natuurlijk ook kijken naar verhuur van garages/bedrijfsruimte/winkelpanden etc.

Doelgroep van de potentiële huurder

In de doelgroepkeuze bepaal je eigenlijk ook al een beetje de huurperiode. Grofweg kun je de volgende doelgroepen onderscheiden:

• Jongeren die geen woning kunnen betalen
• Werknemers met tijdelijke contracten
• Internationale studenten of expats
• Toeristen
• Tijdelijke huisvesting voor reeds afgestudeerden

Kopen en daarna verhuren

Je ziet het: bij het kopen en daarna verhuren of het verhuren van je eigen appartement komt best wat kijken. Kies je nu voor een stelletje of alleenstaanden? Een stelletje is vaak rustiger en heeft meer budget om maandelijks gemakkelijk de huur te kunnen betalen.

Huursubsidiegrens

Wanneer je met de prijs van de woning een leuk rendement behaalt onder de huursubsidiegrens (circa € 710,- per maand) dan heb je een extra voordeel. Huurders kunnen namelijk dan huursubsidie krijgen waardoor ze je appartement (of woonhuis) gemakkelijker kunnen betalen en dus minder snel met huurachterstand komen te zitten. Ook zullen ze langer blijven zitten want als ze doorgroeien naar de behoefte van een grotere woning zullen ze die periode nog wat willen rekken omdat ze ‘nu nog mooi huursubsidie krijgen’.

Belasting

Bij een grote beslissing als een woning kopen voor de verhuur ga je natuurlijk wel even goed alle mitsen en maren afwegen. Dat doe je onder andere door je (hier) online te oriënteren maar ook door je eigen belasting en fiscale adviseur dit voor te leggen. Wellicht zie je iets over het hoofd of is je situatie zo specifiek dat een totaal andere keuze wel veel slimmer is. We noemen er een paar.

Vermogensbelasting

Over een woning moet je ook vermogensbelasting betalen aangezien het niet je eigen woning is. Betaling met privé of zakelijk geld maakt hierbij niet uit.

Privé of zakelijk kopen

De voorkeur voor een verhuurwoning privé of zakelijk kopen is afhankelijk van je situatie. Als je geld op de bank hebt dan kan privé interessanter zijn maar dit moet je altijd bespreken met een onderlegd adviseur. Het voordeel van privé kopen is dat je geen winstbelasting hoeft te betalen bij eventuele meerwaarde bij latere verkoop. Daarnaast heb je ook niet te maken met BTW en BTW afdracht.

Offerte