Huis kopen Tips en 87 punten Checklist !

Een huis kopen kan best lastig zijn. Hier krijg je alle huis kopen tips en de 87 punten checklist om risico’s te voorkomen. Je krijgt een eenvoudig stappenplan voor het huis kopen, een kostenmodel met een duidelijk overzicht om de keuze voor het huis te onderbouwen!

Goed voorbereid een huis kopen

De beste voorbereiding doe je zelf, met wat hulp. Daarom hebben wij nu al jaren ons eigen, tijdbesparende model dat we steeds verder verbeteren.
Bekijk wat je hebt aan onze Verbouwhulp ►

• Stappenplan
• Tips
• Checklist woning bezichtigen
• Hoe aanpakken
• Kosten
• Aanbieding

Tips

Om een huis te kopen moet je wel een aantal stappen doorlopen. Na het rondkijken op Funda, Zoek alle huizen of een andere huizensite kun je een afspraak maken om eens bij het huis te kijken of je kan eerst voor jezelf het kostenplaatje in beeld brengen.

Stappenplan

Vergelijk het huis met andere huizen op het vlak van:

• Woonwensen
• Woonlasten
• Afstand tot werk, vrienden en voorzieningen
• En meer (complete overzicht om huizen te vergelijken)
• Bezichtig woning met makelaar
• Besluit om ermee verder te gaan of niet

Zo ja:

• Ga ter vergelijk altijd bij 1 en liefst meer andere vergelijkbare huizen kijken
• Neem een onafhankelijk adviseur mee (ter voorkoming van roze-bril-effect)
• Onderzoek bouwkundige gebreken in de woning (of laat dat doen)
• Onderzoek je financiële mogelijkheden om het huis te kopen en te (kunnen blijven) betalen
• Ga een tweede/ derde keer kijken
• Onderhandel (vooral in deze tijd)
• Besluit opnieuw of dit het beste huis is voor je/ jullie
• Huidige woning verkocht hebben (Gelukkig kiezen steeds meer mensen om eerst te verkopen en dan pas te kopen)

Zo ja:

• Zoek een notaris
• Laat je bijstaan door aankoopmakelaar (doen niet veel mensen maar kan nog steeds)
• Besluit of je de woonlasten incl verbouwkosten kunt dragen, nu en in de toekomst
• Teken voorlopig koopcontract (let op: dit is feitelijk een volledige verplichting om het huis echt af te nemen, dus overweeg dit goed)
• Hypotheek vergelijken
• Woonverzekering zoeken/ vergelijken
• Energielasten, gemeentelijke lasten etc etc in dat huis navragen en meenemen in kostenplaatje
• Gemeentelijke bepalingen en alle andere bijzondere voorwaarden van dat huis onderzoeken (kan veel tijd kosten)
• Hypotheek afsluiten
• Definitief koopcontract tekenen (als alle lichten op groen staan)
• Champagne drinken
• Inhuizen
• Verbouwen
• Fijn wonen!

Checklist woning bezichtigen

• Maak een lijst van alle huizen die je interessant vindt en kies er maximaal 5. Je zal merken dat je dan redelijk aan je ’tax’ zit en dat je weinig ruimte hebt voor nog meer bezichtigingen. De kans ik ook groot dat je huizen door elkaar gaat halen.
• Maak de keuze met behulp van internet al heel goed. Als je twijfelt over belangrijke eisen voor een woning van jezelf dan moet je eigenlijk al niet gaan en dat eerst helder krijgen. Een garage is misschien nog wel te realiseren maar een grotere tuin bijvoorbeeld niet. Deze eisen en wensen schrijf je op
• Schijf na het vinden van de woning (en) alle punten op die jij wil vragen aan de verkoper of makelaar
• Maak een standaard rondje van boven naar beneden en dan naar de tuin. Dan houd je overzicht.
• Neem altijd een folder mee, daar staat soms net wat meer in dan op internet te vinden is.
• Loop gerust alleen rond om rustig rond te kijken zonder commercieel verhaal. Als dat mag natuurlijk.
• Begin direct met foto’s maken, en begin daar niet bij als je hele mooie dingen ziet. Laat het overkomen als een gewoonte van je om van iedere woning foto’s te maken
• Denk aan je onderhandelingspositie. Ben niet te enthousiast maar wel eerlijk. En leg uit waarom je meerdere woningen op het oog hebt (!)
• Vraag naar extra info bijvoorbeeld via de email. Dan heb je meteen hun contactgegevens als je direct met de kopers contact hebt
• Vraag alles wat je opvalt aan het huis.
• Noteer ook alles als je het niet kan onthouden. En na een paar woningen is dat niet vreemd!
• Treuzel niet maar bekijk alles goed. Je kan de makelaar later nog dingen vragen. Ga er vanuit dat je niet alles in 1 keer ziet.
• Kom je dingen tegen zoals scheuren of vochtplekken, vraag de eigenaar dan naar de oorzaak. Ze zijn verplicht gebreken te melden aan je.
• Maar let op: van jou wordt verwacht dat je bepaalde zaken onderzoekt of laat onderzoeken, je hebt namelijk een onderzoeksplicht.
• Maak ramen en deuren open, test wat kranen, toilet en radiatorkranen en ga zo maar door
• Probeer een indruk te krijgen van de degelijkheid van een huis.
• Wat is de staat van de fundering?
• Is jouw gewenste keukenapparatuur aanwezig zoals een vaatwasser en over? En werken die nog goed?
• Hoe is de ventilatie?
• Bekijk de CV Ketel en meterkast en maak er een foto van. Altijd goed voor de deskundige later.
• Hoe goed kun je parkeren bij de woning?
• Wat is de staat van de tuin, het balkon, de garage en het eventuele dakterras?
• Schrijf naderhand in de auto in een paar regels je indruk op. Wat is je gevoel bij de woning?
• Zorg voor een print van jouw of deze checklist dan kun je hem meteen invullen. Altijd handig voor later.

Gesprek met de bewoners

Een gesprek met de eigenaren is perfect omdat je dan de echte bewoners spreekt. De makelaar kan wel iets maar zal zich politiek correct opstellen en weet niet echt hoe het is om er te wonen.

Vragen aan de eigenaren

• Waarom verhuizen ze?
• Is het vrij van huurders want een verhuurde woning kopen is echt lastig
• Hebben ze al een ander huis?
• Wanneer krijgen ze daar de sleutel van?
• Hoe lang woonden ze er
• Hebben ze verbouwingsfoto’s
• Hebben ze contracten voor onderhoud
• Hebben ze een onderhoudsplan
• Hoe zijn de buren, of bel aan bij de buren
• Hoe is de geluidsisolatie?
• Hoe is de bezonning?
• Hoeveel energie verbruikt het huis (en dat gezin)
• Zijn er speciale zaken voor dit huis van toepassing zoals een recht van overpad?
• Is er een erfpachtsituatie of zijn er bedingen op de woning?
• Wat is de bebouwings- en leefbaarheidstoekomst van de straat en wijk?
• Is de erfgrens ook echt de erfgrens volgens het kadaster?
• Hoeveel kijkers hebben ze al gehad?
• Is alles met vergunning gebouw en verbouwd?
• Hoe goed is het huis geïsoleerd?
• Is er ergens een gebrek zoals lekkage, beestjes in het hout et cetera?
• Is er overal kruipruimte?
• Wat zouden de verkopers als eerste verbouwen?
• wat zijn de kosten van die verbouwing? Tip; gebruik de Verbouwhulp
• Wat mag je allemaal verbouwen?
• Is er netjes verbouwd of is er een kluns bezig geweest?
• Wat zijn de voorziening in de buurt?
• Is er stankoverlast?
• En zie uiteraard deze site met meer artikelen over het kopen van een woning.

App huis kopen

Met de app kun je met je telefoon in de hand zelf de kosten van je wensen in huis bekijken. Terwijl je door het huis loopt bepaalt de app alle kosten zodat je weet waar je aan toe bent. Download hier de huis kopen app.

Huis kopen

Ik wil eerst mijn persoonlijke meest opvallend ervaring delen die ik zie bij woningkopers wanneer ik als bouwkundige meega. Dit aspect zie ik zo vaak fout gaan. Wat het is? De kruipruimte. En dan vooral het niet inspecteren van de kruipruimte.

Makelaars willen hun mooie pak nooit vies maken en zullen nooit de kruipruimte ingaan. Dat is niet zo raar want het is de tegenpartij en vaak is er in de kruipruimte altijd wel iets te vinden wat niet klopt. Wat ik nog vreemder vindt, is dat kopers vaak ook niet de kruipruimte in gaan. Of het niet-willen is, of het eng vinden, of overdreven vinden is niet helemaal duidelijk. Punt is wel dat ik dit stom vind. Ik zou een vriendelijker woord willen gebruiken maar het is echt gewoon stom om niet te doen.

Laatst had ik weer een communicatie met een koper die ook de constructie iets minder belangrijker vond is als volgt:
IK: “Op de doorsnede is toch kruipruimte te zien.

Ik denk dat deze dicht is gemaakt door de tegelvloer. Ik zou er heel graag toch in gaan, we kunnen een gat eronder graven om te gaan kijken, dat is best extreem maar het geeft wel de beste info. Plus in de toekomst moet je voor leidingwerk etc toch een toegang hebben, dus het zal toch ooit nodig zijn als we het kopen.

Iets om over na te denken toch?

De constructeur gaf ook al aan dat als wij meer zekerheid willen hebben dat je dan een gat moet graven.
Dus zeker iets om over na te denken. Maar dan wil ik wel dat wij wat meer zekerheid hebben dat de verkopende partij akkoord gaat met ons bod. Dan moeten we dit toch als ontbindende voorwaarde stellen.”

Je ziet hier dat de koper nog even wilt wachten en dat is niet heel slim. Wat wel goed is, is dat er een constructeur aan te pas komt omdat er echt grote scheuren in het huis zit. Beter zou ik het vinden om nu al direct actie te ondernemen.

Meest gebruikte ontbindende voorwaarden

Overigens zijn dit de meest gebruikte ontbindende voorwaarden:

• Bouwkundige keuring t/m een bedrag van € ………………………
• Verkrijgen van financiering voor een bedrag van € ………………………
• Verkoop eigen woning
• Voldoen aan de Nationale Hypotheek Garantie
• Eventuele verdere bijzonderheden: (bijvoorbeeld: goed gesprek met de buren, ………………

Makelaar verdient geld bij de verkoop

Makelaars courtage

Deze zogenaamde makelaarscourtage is een behoorlijk bedrag, met name wanneer een woning niet per internetmakelaar wordt verkocht. Veel mensen schrikken nog steeds als ze het bonnetje van de makelaar krijgen na de verkoop.

Praktijkvoorbeeld factuur makelaar

Het huis zo snel mogelijk verkopen in plaats van voor een zo hoog mogelijke prijs

Wat opvalt? Deze kosten zijn aanzienlijk. We weten precies wat het doel is van de makelaar: het huis zo snel mogelijk verkopen. De kanttekening is natuurlijk dat de koper en verkoper tevreden moeten zijn.

Maar uiteindelijk heeft een makelaar een eigen bedrijf dat zoveel mogelijk woningen moeten verkopen. Om deze reden zal de makelaar aan een verkoper vaak adviseren: 'verkoop maar voor dit lage bod, wie weet komen er geen biedingen meer.'

Tegengestelde belangen

Het meest opvallend is dat er tegengestelde belangen zijn tussen de makelaar en zijn klant. De klant wil een zo hoog mogelijke verkoopprijs ontvangen.

De makelaar wil zo snel mogelijk verkopen zodat hij of zij naar de volgende klant door kan.

De kern van het verhaal

Ik weet dat makelaars dit niet graag lezen en er misschien zelfs gefrustreerd van raken.

Ons doel op Verbouwkosten is echter om woningeigenaren te helpen met duidelijke informatie. Als koper weet je nu wat je aan een makelaar hebt: in veel gevallen staan jouw belangen niet voorop.

Meer info: Verbouwhulp

Kosten

De kosten huis kopen plus huis verbouwen plus de risico’s, baren echter wel wat zorgen. Dat is de reden dat Paul wil dat ik er met de Verbouwhulp bij de hand, eens grondig alles van het huis op een rij zet. Hierdoor hebben hij en zijn vriendin een goed beeld van alle specials van deze woning inclusief een compleet kostenoverzicht van de kosten om het huis te kopen.

De kosten van verbouwingen vallen soms tegen. Hier zie je de meest gedane klussen in huis nadat mensen een huis hebben gekocht.

Kosten overzicht

Verbouwingen	Soort	Afm /aantal	Kosten
	Aanbouw	5m × 3m	€ 40.000
	Dakkapel	1m × 3m	€ 4.200
	Zonnepanelen	6 panelen	€ 2.308
	Zonnepanelen	9 panelen	€ 3.158
	Badkamer verbouwen	2m × 3m	€ 3.000
	Badkamer verbouwen gem	2m × 3m	€ 6.000
	Badkamer verbouwen luxe	2m × 3m	€ 15.000
	Toilet verbouwen	1m × 2m	€ 800

Hulp om een huis te kopen

Natuurlijk helpen wij graag om een huis aan te kopen. Want deze stap in je leven maak je maar een paar keer en dan wil je niet over 1 nacht ijs gaan. Dit zijn de producten om je hierbij te helpen:

• Een adviseur meevragen vooradvies in het huis.
• Verbouwhulp om zelf de totaal kosten te bepalen en de besparings mogelijkheden
• Vergunnings aanvraag en tekeningen laten maken

Kostenopzet maken huis kopen

Laten we van start gaan met het stappenplan dat in mijn ogen het meest aansluit bij het traject van een huis kopen:

• Schrijf voor jezelf alle aandachtspunten van het huis op (en werk ze nog niet uit)
• Vraag aan je partner (indien aanwezig) wat haar/ zijn risicopunten zijn aan het huis dat jullie willen kopen
• Ga stuk voor stuk die risico’s een waardering geven van A/ B/ C (A als meest belangrijke punt)
• Ga stuk voor stuk die risico’s een waardering geven van A/ B/ C (A als meest belangrijke punt)
• Ga stuk voor stuk die risico’s een waardering geven van A/ B/ C (A als meest belangrijke punt)
• Zoek ze boven naar onder uit en probeer er kosten ‘aan te hangen’.
• Doe dit voor alle punten en tel dit op (maximale risicobedrag)
• Geef eventueel alle risicopunten een kans factor en vermenigvuldig kans maal bedrag en tel alles op (waarschijnlijke risicobedrag)
• Het totale bedrag (of bedragen eigenlijk) is je risico-post en tel er maar 10 of 20% bij op als je alles zeker denkt te weten en nog meer procent als je nog twijfels hebt aan je eigen analyse.
• Overleg met jezelf of je het huis nog wilt kopen nu je de totaalkosten van de woning in beeld hebt
• Overleg met je partner of anderen of je verder wilt gaan met de woning (bv tweede bezichtiging/ bod doen)

Moeilijk risico te beoordelen

Een van de meest gehoorde bezwaren van mensen die de totale kosten van een huis willen bepalen met dit systeem is dat ze ‘Een post niet in kunnen schatten omdat ….’. Dit begrijp ik helemaal maar vind ik onjuist. Die mensen nemen soms wel de gok om een huis (met dat risico) te kopen maar durven geen grondige analyse te maken van het feitelijke probleem of het noemen/ uitzoeken/ offerte aanvragen van een werkzaamheid die bijvoorbeeld een aannemer moet uitvoeren. Je zal begrijpen dat ik dat niet slim en te risicovol vindt.

Analyse

Wat doe je dan als je iets moeilijks hebt (bv scheuren in de gevel/ grondwater in de kruipruimte/ houtworm in de dak constructie)/ slechte kozijnen/ geruchten over wijzigende bestemmingsplannen om het huis heen etc? Uitzoeken zou ik zeggen en als je dat niet kunt of wilt, dan laten uitzoeken. En vervolgens altijd een bedrag aan de werkzaamheid hangen als die nodig is om dat probleem aan de woning op te lossen.

Beter een slechte inschatting dan geen bedrag noemen of de verschrikkelijke PM post noemen. PM is Pro Memorie (nog uit te zoeken) en klinkt misschien wel aardig maar heeft het gevolg dat de meeste mensen hem als € 0,= meenemen.

Stappen

Hierbij is A – Erg kosten- en risicobepalend en dus van grote invloed op jullie keuze

Die keuze wordt dus bepaald door vooral de A’s en bijbehorend risicoprofiel en bedrag (kostenpost). De B’s en C’s neem je ook mee als je na het uitzoeken en analyseren van de A’s nog steeds zin hebt om het huis te kopen.

Voorbeeld: Stel dat je twijfelt over bodemvervuiling (A Bodemvervuiling aanwezig?)
Uitwerking: Ja, er is bodem vervuiling en dit moet verwijderd worden van de gemeente en kost 50.000 euro en de garage moet afgebroken worden daarvoor met schadepost 20.000 euro.

Podcast

Roze bril

Je roze bril kan door dit ene punt (met een A) al zover af zijn gezakt dat je al ‘helemaal klaar bent’ met het huis. Als die totale 70.000 meerkosten niet door de verkoper betaald worden (of van de vraagprijs afgaan) dan zal dat een fikse afknapper zijn en hebben jullie wellicht geen interesse meer om het huis met te hoge kosten te willen kopen, toch?

Go/ no go

Mochten die A punten meevallen dan is het tijd voor de B’s en dan de C’s. Een beetje een theoretische benadering zou je denken maar je zal verbaasd zijn hoeveel mensen meer tijd besteden aan het kopen van een auto dan van een huis. En dit terwijl een auto een serieproduct is met minder risico dan de (onvoorziene) kosten van een woning kopen. Voor sommige mensen is dit zo spannend dat ze twijfelen tussen een bestaand of nieuw huis kopen of überhaupt twijfelen tussen verbouwen of verhuizen.

Onderzoeksplicht

De onderzoeksplicht noodzaakt je om voor aankoop zelf een goed onderzoek te doen, en (aan te raden) een bouwtechnische keuring uit te laten voeren zodat je een beter beeld hebt van de totaal kosten van de te kopen woning. Die onderzoeksplicht gaat overigens erg ver, verder dan de meeste mensen denken om nare ervaringen te voorkomen (zelf een dakrenovatie van een slecht dak betalen)

Keuze maken

Hopelijk heb je een beter beeld van wat er bij komt kijken om een huis te kopen en laat ik eerlijk zijn dat het best wat overweldigend over kan komen. Dit is niet bewust zo gemaakt maar er blijven gewoon veel woningkopers fouten te maken bij het kopen van een huis. Meer dan eens gaat dat zo fout dat ze gewoon spijt hebben dat ze het huis hadden gekocht. Ze zeggen dan tegen me ‘Had ik maar dit’, ‘Wist ik dat toen maar’ en ‘Had ik maar die kosten vooraf berekend/ opgevraagd’.

Tot slot

Juist daarvoor is dit bericht gemaakt want een nieuw huis kopen is leuk maar door die befaamde roze bril en onwetendheid kun je soms voor vervelende verrassingen komen te staan na aankoop van het huis en dit was vaak niet nodig geweest.

Binnen 2 minuten weten wat je verbouwing kost?

• Bekijk wat je hebt aan onze Verbouwhulp ►

Aanbieding

Binnen 2 minuten weten wat je verbouwing kost?

• Bekijk wat je hebt aan onze Verbouwhulp ►

Externe bronnen:

• Overheid
• Wikipedia
• Www.rvo.nl