Een verhuurde woning verkopen is in sommige gevallen toegestaan en vaak goed mogelijk. We zetten de opties en inkomsten op een rij voor een verhuurd appartement of huis verkopen.
Woning in verhuurde staat
Een woning in verhuurde staat is minder waard; dat komt doordat huurders goed beschermd zijn. De kopers zijn verplicht de bewoners die betalen in de woning te laten blijven wonen. Toch is het zeker wel degelijk mogelijk om je huis vlot en goed te verkopen. Meld je verhuurde woning hier gratis aan als je hem vrijblijvend wilt aanbieden ►
Mag ik mijn verhuurde woning verkopen?
Ja, je mag een woning verkopen met huurders erin. De wet is hierin simpel want die zegt: Na de overdracht mag je de huur niet stoppen. Wat niet mag van de wetgeving is het eenzijdig opzeggen van huurovereenkomsten. Dit komt door de huurdersbescherming. Het is alleen toegestaan om de huurovereenkomst eenzijdig op te zeggen als je de woning tijdelijk verhuurt op basis van de Leegstandswet plus als er zich nu de kans voordoet om van je huis afstand te doen. In alle andere situaties mogen de mensen in je woning blijven wonen en blijft het bestaande huurcontract gewoon van toepassing. Pas nadat er drie jaar zijn verstreken waarin de woning verhuurd is heb je de mogelijkheid om de huur te beëindigen.
Heb je toestemming nodig van de hypotheekverstrekker?
Nee, in de meeste gevallen is geen toestemming nodig van de hypotheekverstrekker om het huis aan te bieden met de mensen erin. Vraag dit wel na bij je hypotheekverstrekker.
Heb je toestemming nodig van de huurder?
Nee, je hebt geen toestemming nodig van de huurder om je woning aan te bieden aan een andere belegger. De koper moet wel de woning blijven verhuren aan de huidige mensen vanwege de Wet Huurbescherming. Koop breekt namelijk geen huur. Dat principe is vastgelegd in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek.
Het is wel een goed idee om het hele proces te bespreken met degene die huurt. Helder en nauw contact zorgt er doorgaans voor dat de communicatie tijdens het overdragen van een gehuurde woning een stuk gemakkelijker verloopt. Wanneer degene die huurt het gevoel krijgt dat hij of zij niet wordt gehoord kan het zo zijn dat het maken van afspraken voor bezichtigingen een stuk moeizamer gaat. Hoewel je als verhuurder toestemming hebt om periodiek de verhuurde woning te betreden is het natuurlijk altijd verstandiger om daar goede afspraken over te maken.
Vergoedingsregeling voor voorzieningen
Het is goed om te weten dat afspraken tussen huurder en verhuurder alleen meegaan als deze in het huurcontract zijn vastgelegd. Vergoedingsafspraken voor voorzieningen die door de persoon die betaalt om er te wonen in de woning zijn gemaakt. Denk hierbij aan een nieuwe keuken of badkamer. Een ook een eventuele koopoptie op het moment dat huurder dat wilt vervalt. Althans, deze vervalt mits hiervoor een prijsvergoeding is vastgesteld in de huurovereenkomst. De rest gaat wel over. Dus de voorwaarden die direct betrekking op het gebruik van de woning tegen een door de huurder te betalen huurbedrag gaan mee naar de koper.
Welke rechten en plichten gaan wel over? Afspraken over de huurprijs of ‘wij kopen de keuken over’ (of wat anders) die in het huurcontract staat, de gestorte euro’s aan waarborgsom. De voorwaarden en contactgegevens (n.a.w. en e mailadres waarin staat dat de huurder met belaste verhuur akkoord gaat, is natuurlijk ook nog geldig na de overdracht.
Waarde woning in verhuurde staat
De waarde van een huis waar al een huurder woont is gemiddeld slechts 70% van de Funda-waarde. Dat komt doordat de woning ‘bezwaard met verhuur’ is. Door de wet ‘koop breekt geen huur’ kun je ze niet uit de woning zetten op het moment dat je het huis verkoopt.
Nadeel verhuurde woning verkopen
Voor de koper is dat in de meeste gevallen nadelig. Hij kan bijvoorbeeld nog wel 10 of 20 jaar blijven huren. En hij is niet automatisch een betrouwbare persoon, er kleven dus een aantal risico’s aan de koop voor de nieuwe eigenaar.
De leegwaarderatio
Een belangrijke factor daarin is de leegwaarderatio. Wellicht heb je de term ooit gehoord van een makelaar of vastgoed belegger. Met het leegwaarderatio wordt de waarde van de verhuurde woning waarvan de deze persoon huurbescherming geniet vastgesteld. De leegwaarderatio is een percentage van de WOZ-waarde van de woning. Dat heeft te maken met de Successiewet van onze overheid.
Een verhuurd appartement verkopen
Een verhuurd appartement van de hand doen aan een andere belegger is iets wat heel regelmatig voorkomt. Gewone grondgebonden gezinswoningen worden ook wel in verhuurde staat verkocht, maar het overgrote deel van de gekochte verhuurde woningen zijn appartementen. De huidige huurovereenkomst wordt overgedragen aan de volgende koper. Wellicht ben je zelf van plan om een reeds bewoond appartement te kopen. Daar hebben wij ook een oplossing voor bedacht. In dit artikel kun je er alle informatie over lezen!
Verhuurd huis te koop zetten
Als je van plan bent om een verhuurde woning te koop te zetten is het een slim idee om een andere belegger te zoeken die ervaring heeft met een huurder in een huis. Deze belegger zal tevens vlug tot een besluit komen en daar geen weken over een bod of voorwaarden over moeten nadenken. De huurovereenkomst kent zo’n persoon ook al en daardoor heb je ook spoedig het bod. Het voordeel daarvan is een snelle soepele overdracht naar de nieuwe eigenaar en de huurder kan gewoon blijven zitten. Dit zal daardoor onnodige problemen voorkomen en bespaart je flink wat tijd. Een woning met een huurovereenkomst zal je flink wat meer rendement opleveren op het moment dat het huis niet verpand is. Welke mogelijkheden heb je daarin?
Als eigenaar van een verhuurd appartement of huis verkopen heb je de keuze uit de volgende twee opties:
- Optie 1: Simpelweg wachten totdat de inwoners vertrekken en het pand dan via Funda aan te bieden (misschien zelfs overdragen zonder makelaar)
- Optie 2: Als je niet wilt wachten wordt de woning ‘bezwaard met verhuur’ aangeboden. De prijs van het bod zal dan waarschijnlijk 25% tot 30% lager liggen. Het voordeel hiervan is dat je de woning zonder huurder erin naar alle waarschijnlijkheid een stuk vlugger verkoopt aan een nieuwe eigenaar
Die makelaar inschakelen doen veel mensen als er niemand in het huis woont. De makelaar heeft vaak een erg negatieve kijk op ‘anders dan anders’ en vaak weet zo’n makelaar ook niet goed wat ermee te doen. Sterker nog: de makelaar weet niet eens dat je wel kunt gaan kijken in de woning met iemand erin.
Bezwaard met verhuur
Toelichting optie 2: Wanneer je dus niet wilt wachten totdat de huurder vertrekt neem je genoegen met een lager bod. Je kunt huurders nooit dwingen te vertrekken vanwege verkoop in verband met de sterke huurrechten in ons land. Je kunt je verhuurde woning hier aanmelden als je hem wilt aanbieden ►
Situaties waarin het huis snel verkopen logische is
Soms is het verstandig om vlug afstand te doen van een gehuurde woning. Een aantal redenen om vlot het huis over te dragen naar een ander zijn:
- Het verhuren geeft je een lage opbrengst. Huurders worden goed beschermd door de Huurwet; je kunt niet zomaar de huur verhogen
- Hoge verplichte onderhoudskosten. Alle onderhoudskosten vallen onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder; al met al kost het vervangen van bijvoorbeeld een verwarmingsketel of het oplossen van lekkage veel geld
- Als er betalingsproblemen zijn zal je als verhuurder een gerechtelijke procedure moeten starten tegen de huurder. Dit kost veel tijd, geld en slapeloze nachten na die verkoop
- Huurcommissieproblematiek. Denk aan het met terugwerkende kracht huur terugbetalen of een voorstel tot huurverlaging accepteren als verhuurder
- Probleemhuurders. Je verhuurt je huis in goed vertrouwen, maar wordt geconfronteerd met flink wat overlast, een wietplantage in de woning of andere illegale zaken
Het spoedig verkopen van een huis is gelukkig prima mogelijk zonder gedoe. Hij koopt over het algemeen wat minder met emotie en zal voornamelijk willen weten wat de huurprijs gaat worden en of er op tijd betaald wordt. Meer is niet nodig. Juist om die reden kan de verkoop enorm spoedig verlopen.
Kleinere doelgroep
De redenen om het huis te verkopen kunnen legio zijn. Je snapt dat je liever een huis zonder huurder erin op Funda zet maar dat kan nog lang duren. Veelal willen mensen ‘verder’ met iets anders of kunnen ze het geld elders gebruiken voor een ander doel. Dat is logisch en dat stappen andere beleggers die deze soms weer willen kopen.
Waarde
De waarde van een woning in een verhuurde staat is weliswaar wat lager, maar je hoeft dus absoluut niet te wachten totdat de gene die erin woont vertrekt. Het bod zal waarschijnlijk wat minder hoog zijn dan wachten met de woning te verkopen totdat de bewoner weg is.
Een verhuurt huis verkopen spreekt natuurlijk wel een kleinere doelgroep aan. Je kunt wachten en hopen dat de inwoners spoedig vertrekken voordat je de verkoop start, maar soms wil je gewoon verder in je leven. In zo’n geval is het wellicht slim om te besluiten zo vlug mogelijk afstand van de woning te doen en verkoop met een belegger te regelen ook als het huis in een wat slechtere staat bevindt.
Gelukkig kun je tegenwoordig ook een verhuurd huis snel en eenvoudig verkopen!Vind de beste deal
Wil je direct de mooie verhuurd huis verkopen mogelijkheid aanbiedingen zien en geen deal missen? Bekijk hier snel en simpel alle actuele sales op een rij ► Dat scheelt je tijd en dan wordt het verhuurd huis verkopen mogelijkheid pakketje lekker makkelijk bezorgd!Betrouwbaar kopen
Bij het online kopen is betrouwbaarheid, snelheid en uiteraard de beste prijs belangrijk. Vergelijk de prijzen van onze favoriete shops die snel, gratis leveren en ze echt op voorraad hebben:
Misschien heb je na het lezen van dit artikel nog vragen. Neem vrijblijvend contact op of stuur ons in dat geval gerust een berichtje, wij helpen je graag!
Externe bronnen:
Je kunt je verhuurde woning hier aanmelden als je hem wilt aanbieden ►
