Appartement kopen en verhuren – Tips, VVE, Regels en Belasting

Tips voor appartement verhuren na kopen inclusief VVE regels en belasting en rendement tool. Je krijgt de checklist voor een handige en snelle woning splitsing. Bekijk de checklist voor verhuur rendement

Inhoudsopgave:

• Tips
• Rendement
• Prijzen
• VVE
• Regels
• Belasting
• Bespaartool
• Aanbieding

Appartement kopen en verhuren

Je krijgt het stappenplan en het rendement van een appartement kopen en verhuren en aan de hand van dit appartement zie je kosten en opbrengsten, verbouwing en risico’s. Ik denk dat veel mensen al eens gekeken hebben naar een appartement kopen en verhuren om te kijken of zij hier een beter rendement uit kunnen halen dan een belegging met aandelen, opties, obligaties of andere investeringen. Feit is dat er veel vragen zijn rond het kopen van een appartement of woning voor de verhuur en of dit nu echt wel het beste is.

Daarom zie je hier het stappenplan en het mogelijke rendement van wat erbij komt kijken.

Appartement verhuren
De huurprijs van een appartement wordt vaak in euro’s per m² uitgedrukt en die huurprijs per m² is van veel zaken afhankelijk:

• Stad
• Wijk
• Soort appartement
• Woonlaag, uitzicht, lift, berging, huisdieren, geluid, afstand tot voorzieningen

Appartement huurprijs
Vaak wordt er gevraagd om een bandbreedte van de prijs per m² en dat is natuurlijk lastig. Om toch een beeld te geven: In Amsterdam centrum kan de huurprijs oplopen tot 15 a 20 euro per m² en in Limburg, Groningen en kleine ongeliefde plaatsen kan de huurprijs ‘dalen’ tot 5 euro per m².

Huurprijs
Gelukkig zijn er mogelijkheden om de huur die je kunt vragen goed te onderbouwen. Met het energielabel huis berekenen kun je aantonen hoeveel energie de woning verbruikt en dat is steeds meer een voordeel voor huurders om vooraf te weten. Daarnaast kun je met het puntensysteem zo te weten komen hoeveel de maximale huur mag zijn.

Podcast
Je hebt de tips in de tekst gelezen, maar de finesses zitten vaak in de details. Je hoort in deze podcast over mijn praktijkervaring. Zo weet je precies wat er allemaal bij komt kijken.

Appartement kopen voor de verhuur
De vraag is wanneer het een goed moment is om een huis te kopen en volgens sommigen zitten we nu ongeveer in een dal. Feit is dat niemand dat zeker kan weten maar de prijsdaling lijkt wel een heel eind afgelopen maar zaken als de hypotheekrente kan hier zeker nog invloed op hebben vandaar dat ze zeggen dat ‘rendementen uit het verleden niks zeggen over het rendement voor de toekomst’ en dat geldt zeker ook voor een appartement kopen en verhuren (of verkopen) zoals je hier ziet. Eerder zag je al wat erbij komt kijken bij een splitsen in appartementen maar dan moet je natuurlijk wel het vermogen hebben om een heel gebouw te kopen om daarna te gaan verhuren.

Ook in dit voorbeeld van een klant van Verbouwkosten werd er een pand aangekocht met 6 appartementen om vervolgens te gaan verhuren. Eerst wilde hij natuurlijk weten wat het kostte om deze woning te kopen plus te verbouwen. Met de Verbouwtool is dat simpel berekend:

Bekijk wat jij hebt aan de Verbouwtool

In de ervaring hieronder pakken we het wat kleiner aan en kopen slechts 1 appartement.

Rendement

In onderstaande tabel zie je 2 opties van rendement maken op verhuur. De Noordwijk woning is een woning die je koopt in een georganiseerde belegging via een beleggings/ vakantieparken aanbieder die veel huisjes in een park verkoopt. Die koop je om te verhuren en deels kun je hem ook zelf gebruiken. Een woning in eigen beheer is veel meer een ‘doe het zelf’ belegging want zo’n woning koop je en je gaat ook zelf op zoek naar huurders etc. Je handling is hiermee een stuk hoger maar de kans op een hoger verhuur rendement is ook hoger.

Belasting tweede woning
Als je je tweede woning verhuurt en de woning zit in Box 3 (in tegenstelling tot je eigen woning in box 1), dan is de huuropbrengst van deze woning onbelast. Daar staat weer tegenover dat je de rente op bijvoorbeeld de financiering van de vakantiewoning of de tweede woning niet kunt aftrekken van de inkomsten. Bekijk hier meer over hoe de belasting omgaat met het vermogen van de (tweede) woning bij verhuren.

Appartement kopen
Als je een oud appartement gaat kopen dan zijn er nogal wat risico’s en alhoewel je wellicht vooral de voordelen ziet van iedere maand x euro op je bankrekening zijn er wel wat stappen te nemen voordat het zover is. Vaak moet je het appartement opknappen / verbouwen of laten verbouwen en hem natuurlijk ook te huur zetten.

Risico’s appartement verhuren:

• Leegstand (omdat je geen huurder kunt vinden vanwege een te hoge verhuurprijs/ te weinig vraag/ te slecht appartement etc)
• Onverwachte kosten vanwege schade aan het appartement (let dus goed op de verhuurder en vertrouw je hem of haar?)
• Bijzondere onverwachte kosten zoals VVE, gemeentelijke lasten etc
• Overheidsregels, mag je het appartement wel verhuren?
• Voorwaarden bank als je geld leent voor de aankoop

Stappenplan
Als je dit allemaal op groen licht hebt staan dan kun je verder gaan kijken naar de stappen om daadwerkelijk een appartement op Funda of ZAH of Jaap te gaan zoeken. Of wellicht ken je iemand die ‘van zijn woning af moet’, dat is vaak nog beter. Als je de tekening en foto’s hebt kun je het ontwerp/ de verbouwing gaan bedenken want vaak moet er nog wel iets gebeuren. Eerder hadden we het dus al over een appartement opknappen voor de verhuur en daar zagen we al dat je kunt gaan kijken naar:

• Kosten
• Vergunning
• Ontwerp
• uitvoering
• Bouwkundig

Plan van aanpak
En het mooie is dat je daarvoor nog echt niet het appartement gekocht hoeft te hebben want je kunt al heel veel digitaal doen en berekenen zodat je weet wat:

• 1 De verhuurmogelijkheden zijn
• 2 De kosten gaan zijn
• 3 De opbrengsten gaan zijn (verhuur opbrengsten)
• 4 De gemeentelijke voorwaarden zijn

Huis verhuren
Dit is je eigen huiswerk wat je zou moeten doen voordat je het appartement hebt gekocht. Want een appartement kopen is geen probleem, maar een slecht renderend appartement weer verkopen is een heel ander verhaal. Daarom kun je beter een extra week of maand investeren in onderzoek en de kosten duidelijk hebben dan aankopen en dan pas het plan bedenken. Dus we lopen ze allemaal door en je ziet concrete voorbeelden van wat je kunt doen. Maar eerst dit appartement met mogelijkheden:

Rendement
Ad 1 Wat zijn de verhuurmogelijkheden?
Je gaat een appartement kopen om te verhuren dus wil je weten hoeveel euro dit per maand op kan leveren en daarnaast hoeveel interesse er is voor het wonen in dat appartement en op die plek in de gemeente. Hoe doe je dat?

• Vraag je vrienden in de buurt naar hun eerlijke mening (dit is redelijk theoretisch)
• Zet het appartement al te huur (praktischer maar lastiger)

Huurder zoeken
Wat bedoelen we met deze laatste? Je kunt online peilen wat de interesse is in het huis dat je wilt kopen door eerlijk te zeggen dat je het appartement (straat en nummer) wilt gaan kopen voor de verhuur. Je onderhandelingspositie in de aankoop wordt daarmee natuurlijk wel verslechterd dus vandaar dat sommige mensen kiezen om dat anoniemer te doen met een indicatie van plaats en soort appartement. Dit is niet de bedoeling op Speurders.nl en aanverwante sites maar ik zie het soms wel.

Huurprijs onderbouwen
Gelukkig zijn er mogelijkheden om de huur die je kunt vragen goed te onderbouwen. Met het energielabel huis berekenen kun je aantonen hoeveel energie de woning verbruikt en dat is steeds meer een voordeel voor huurders om vooraf te weten. Daarnaast kun je met het puntensysteem zo te weten komen hoeveel de maximale huur mag zijn.

Kosten
Ad 2 Wat worden de kosten om te verhuren en te verbouwen?
Veel wensen betekent natuurlijk hogere kosten en daarvoor ga je naar een aannemer. Ook kun je zelf makkelijk de kosten bepalen met de Verbouwtool.

Huurprijs
Ad 3 Wat gaan de opbrengsten zijn?
Je kunt bij het vragen aan de vrienden of de markt wat een redelijke huur zou zijn. Daarnaast kun je kijken naar het puntensysteem wat de maximale huurprijs zou zijn en je kunt ook kijken naar de verhuursites natuurlijk. Reken jezelf hierin niet te rijk en kies een realistische huurprijs en een leegstandspercentage (tijdens verbouwen en tijdens de komende verhuurjaren).

Risico’s beperken
Ad 4 Wat zijn de gemeentelijke voorwaarden.
Om zeker te weten of je het appartement mag verhuren en zo ja, wat de eisen zijn, kun je het beste binnenlopen in het gemeentehuis en een eerste navraag doen. Dan leer je al heel veel en vervolgens kun je natuurlijk gedetailleerder onderzoek doen. Vraag het ook aan je hypotheek verstrekker, de VVE en andere belanghebbenden die hier officieel iets over te zeggen hebben.

VVE

De VVE beheert de spaarpot van de inleg van iedere appartement eigenaar en zal het geld zinvol besteden om de schil van de woningen goed te houden (dus fundering, dak, gevel en kozijnen). Daarnaast worden de algemene ruimtes (schilderwerk daar en elektra met name) en de bergingen, schuurtjes onderhouden en vaak deelt men ook de (blok) verwarming, elektra en gasrekening naar rato van de oppervlakte van de appartementen.

VVE kosten
Een bandbreedte voor die VVE kosten zijn 40 tot 250 euro. De 40 is vaak te weinig voor een echt groot gebrek op te lossen en de 250 is vaak een groot appartement in een appartementen gebouw met weinig appartementen waarbij wel een lift zit. De jaarlijkse controles en onderhoud zijn duur en als je die bijvoorbeeld met 6 appartementen moet delen ipv 30 appartementen druk dat fors op de maandelijkse kosten.

Prijzen

Hier zie je de meest voorkomende kosten die je hebt bij een appartement verhuren

Belasting

Je ziet dat een appartement of alleen een kamer verhuren best mogelijk is maar de belasting moet je in bijna alle gevallen hiervan op de hoogte stellen. Dit geldt zowel voor een heel appartement en een kamer. Een ruimte in je eigen woning verhuren heeft dus ook een fiscaal kantje. Ben je van plan om een appartement of kamer te verhuren? Neem dan toch even contact op met de belastingdienst om je plannen te toetsen aan de fiscale regels en zo latere problemen te vermijden!

Kamer verhuren
Terug naar de enkele kamer want je kunt ook alleen een kamer verhuren uiteraard. De kinderen zijn bijvoorbeeld het huis uit en de slaapkamers staan leeg. Dit wil niet zeggen dat je het grote huis moet verkopen want als je het handig speelt kan je er zelfs geld mee verdienen. Verhuur de leegstaande kamers en breng zo wat extra geld in het laatje.

Geld verdienen met verhuur
Leegstaande slaapkamers kan je dus perfect verhuren. Door de ongebruikte kamers te verhuren worden ze niet enkel zinvoller benut, het huur geld zorgt bovendien maandelijks voor een aanvullend inkomen. Naast dit niet te verwaarlozen voordeel biedt het ook voordelen voor de huurders. Denk wel even goed na voordat je daadwerkelijk tot verhuren over gaat. Denk goed na welke delen van je huis je wil delen met de huurder en welke delen absoluut privé moeten blijven. Belangrijk is dat er een badkamer is waar de huurder gebruik van kan maken en dat de verhuurde kamer voldoet aan de comfort- en veiligheidsnormen.

Vraag
Hier volgt de vraag van Janine, zij wilt ook een appartement verbouwen voor de verhuur alleen hoeft zij hem niet meer te kopen.
Janine zegt:
“Ik heb een appartement in mijn bezit gekregen dat ik wil laten verbouwen voor de verhuur. Het is heel ingewikkeld om enerzijds alles uit te zoeken over verbouwen en aannemers en anderzijds te kijken of je het er wel uithaalt. Dit kan ik me zeker voorstellen, laat weten waarover u specifiek informatie zoekt en ik ga het bundelen voor u.

Ik heb al een aantal makelaars gevraagd om een taxatie te doen. De eerste gaf een negatief advies een negatief advies, op de 2e taxatie wacht is nog.
Een van de aannemers heeft al een offerte uitgebracht (€ 53.000) en wil graag 50% vooruitbetaling. Is dit wel juist? 50% vooruitbetaling is ongebruikelijk, waarom wilt hij dat?”

Vervolgvraag
Janine stuurde deze vraag en om meer duidelijkheid te krijgen na een vervolgvraag van ons (oa Slim uiteraard om een 2e taxatie ook aan te vragen en waarvoor een negatief advies kwam is nog niet duidelijk, adviseren ze om het niet te verhuren of niet te verbouwen of het niet te kopen?)

Daarop vertelde Janine verder:
“Dank voor de mail.
Het zit zo. Ik heb een appartement van mijn ouders geërfd. Het is hypotheekvrij en bevindt zich in Scheveningen.
Het is een 3 kamer appartement op de begane grond. Er is een tuin en een grote garage. Die garage heb ik al helemaal laten opknappen en is echt een pre omdat je op die locatie maar een half uur mag parkeren.
De tuin staat volgebouwd met allemaal zelfgebouwde schuurtjes en gangetjes en een lelijke zelfgebouwde serre. Het appartement is gebouwd in de jaren 50 van de vorige eeuw en is nauwelijks aan de tijd aangepast.
Zowel elektra als ook CV moeten vervangen worden. Eigenlijk moet het helemaal gestript worden. Keuken en badkamer moeten eruit en vernieuwd worden.
Het deel van Scheveningen waar het appartement staat, is wat verpauperd. In het verleden was het een gewilde locatie. Door de crisis is er veel leegstand en is het minder in trek
De VVE is noodlijdend, wat zich vertaald is achterstallig onderhoud inzake het schilderwerk aan de buitenkant en lapwerk als het om het vernieuwen van het bellentableau betreft.
Ik wilde het laten opknappen en verhuren aan expats.
De verhuur makelaar dacht wel dat het zou kunnen, maar gaf ook aan dat expats tegenwoordig minder geld te besteden hebben dan vroeger en dat ik er op moest rekenen dat het niet het gehele jaar verhuurd zou kunnen worden.
Een andere makelaar raadde mij met klem af om het op te laten knappen omdat ik het er nooit uit zou halen en schatte de verkoopwaarde op dit moment op € 165.000,-

Zelf denk ik dat het iets meer waard is. de WOZ is 253.000,- , maar dat is veel te hoog.
Als ik de verbouwkosten (€ 53.000,-) optel bij de geschatte verkoopwaarde, dan kom ik op € 218.000.
Maar ik denk ook dat de verbouwkosten uiteindelijk hoger uitvallen. Daarnaast moet de tuin geheel gerenoveerd worden en moet er een nieuwe keuken komen.

Kortom de kosten worden erg hoog en het is niet duidelijk of de verhuur snel en goed zal verlopen.
De aannemers zijn een ander verhaal. De aannemer die als eerste een offerte heeft uitgebracht is waarschijnlijk de goedkoopste. Hij vraagt echter 50% vooruitbetaling en is nergens bij aangesloten. Hij heeft wel een goede referentie van de Makelaar gekregen en ik denk ook dat hij goed werk levert. Een andere makelaar schatte de verbouwing op € 150.000,- , hij heeft echter nog geen officiële offerte uitgebracht.
Morgen komt er nog een makelaar voor een second opinion. Toen ik de verbouwkostentool invulde kwam ik al op € 65.000,- verbouwkosten uit.

Verkopen lijkt geen optie op dit moment vanwege de hele lage prijs, maar verbouwen lijkt nu ook geen optie omdat dit veel te veel geld gaat kosten. Kortom ik ben er nog niet uit. Hebben jullie een advies voor mij?
Vriendelijke groet, Janine”
Tot zover de vraag van Janine.

Antwoord
Mijn reactie voor Janine met het appartement in Scheveningen maar ook anderen met soortgelijke vragen zie je hier mijn reactie, hopelijk heb je er wat aan.

Tips

De tips die ik voor je heb zullen de vragen voor een deel beantwoorden maar voor een deel ook niet. Ik wil vooraf duidelijk maken dat ik geen makelaar ben en niet in het appartement ben geweest. Gelukkig ben je redelijk uitgebreid voor wat betreft het appartement die je wilt gaan laten verbouwen (of niet) en noem je concrete bedragen voor het verbouwen van de woning. Ook de waardes van de taxateur zijn handig om te hebben alsmede de verbouwkosten die de aannemer noemt. Als deze waardes kloppen (en waarom zou dat niet als meerdere bekwame mensen dit noemen) dan is de verbouwing inderdaad niet interessant op het eerste gezicht voor de verhuur. Meerwaarde bij toekomstige verkoop is ook geen zekerheid.

Voor- en nadeel
De aannemer noemt een fiks bedrag voor de verbouwing en dat is een voor- en nadeel. Het voordeel is dat het bedrag zo hoog is dat je er ‘altijd wel iets voor kunt doen’. Daarmee bedoel ik dat je voor dit bedrag een appartement echt een fikse opknapbeurt met stucwerk, badkamer en keuken kunt geven.

Opknappen
Mijn kritische punt bij je vraag is het volgende: Het opknappen van de garagebox heb je laten doen en ik vraag me af waarom dat ik. Het enige wat mensen willen is hun auto droog stallen en wellicht geen vieze voeten krijgen als ze uitstappen en daarnaast is goede verlichting en vooral een veilige (-re) automatische deur een voordeel die zich zullen vertalen in een iets hogere huurprijs. Ik hoor je niet over de automatische deur dus ga ervan uit dat de garage opgeknapt is ‘zoals je een woning zou opknappen’ met mooie nieuwe vloer-, wand en plafondafwerkingen. Als dit meer heeft gekost dan 2 bussen verf en een schilder voor 2 uur vind ik het zonde van het geld. Een garage verhuur je in de meeste steden in het land (en zeker Scheveningen) gemakkelijk en dan is die soort luxe niet nodig. Het zal zich ook nauwelijks vertalen in een hogere huurprijs ondanks de verhalen die men hoort van vrienden, familie en makelaar. In bijvoorbeeld Funda – huren wordt alleen gesorteerd op huurprijs en de rest is echt niet zo belangrijk.

Geld zinvol uitgeven in verbouwing
Voor de woning geldt eigenlijk bijna het tegenovergestelde. Daar vinden mensen de harde basis van een woning minder belangrijk maar het moet er wel mooi uitzien en luxe aanvoelen. Een super-stevige constructie en hele dure witte tegels of dure wandverf zullen weinig meer huuropbrengst betekenen. Ook zullen ze niet eerder voor een huurder zorgen als de woning leeg staat. Een mooie witte neutrale keuken met RVS en het goedkoopste composieten of natuurstenen aanrechtblad en een (goedkoop) hangend toilet en nieuwe (goedkope) houten vloer zal daarentegen wel veel huurders blij maken.

Goedkoop appartement verbouwen voor verhuur
En dus zullen ze dat appartement eerder huren dan een nostalgisch oma-bruin en groen appartement. Het overschilderen van tegels in badkamer en toilet en eenvoudigweg het sanitair vernieuwen is soms al voldoende (afhankelijk van de doelgroep). En zoals je wellicht weet is sanitair online goedkoop en het laten vervangen van de sanitaire toestellen is eenvoudig als alle aansluitingen mogen blijven zitten.

Verbouwtool
Over de verbouwkosten inhoudelijk kan ik niet zo veel zeggen aangezien ik de offerte van de aannemer niet heb gezien. Het is wel goed dat je aangeeft dat de Verbouwtool ongeveer hetzelfde aangeeft als de aannemer. Als de kosten van de aannemer van 53.000 vermeerder met een normale keuken van 10.000 euro en tuin van bijvoorbeeld 2.500 euro is het totaal 53.000 + 10.000 + 2.500 = 65.500 euro verbouwkosten.

Kosten appartement de moeite waard
De kosten van de Verbouwtool van 68.000 euro zijn daar wel mee te rijmen dus die verbouwingskosten zullen wel op dat bedrag ongeveer uitkomen als je zelf geen meerwerk meer bedenkt tijdens de verbouwing en je de post onvoorzien in de Verbouwtool op de standaard hebt laten staan.

Vooruitbetaling
Een bedrag van 50% vooruitbetalen aan een aannemer zou ikzelf nooit doen en zou ik ook niet adviseren. Vooral omdat een betrouwbare aannemer pas blijkt aan het einde van de verbouwing.

Regels

De waarde is heel erg afhankelijk en ondanks dat ik als ingenieur daar niet de expertise voor heb, kan ik wellicht wel wat tips geven. De waarde gaat altijd over lokatie, lokatie, lokatie (de 3 gouden regels van iedere makelaar). Een appartement in Scheveningen lijkt mij een goede verhuurmogelijkheid bieden voor hele lange termijn (normale verhuur aan woningzoekers), tweede woning (babyboomers), korte termijn (expats/ mensen met hoge eisen en bijbehorende hoge huur (als de lokatie en app er zich voor leent) /politieke mensen die ver weg wonen/ of hele korte verhuur (vakantie/ weekendje weg) etc, bv via Airbnb.

Deze opties hebben natuurlijk allemaal hun voor- en nadelen en hoe korter de verhuur hoe hoger vaak de huurinkomst maar hoe meer ‘werk’ je er aan hebt en hoe groter de kans op leegstaan daarvoor en daarna. Overigens zal Scheveningen met de komende 10 jaar fors opknappen gezien de werkzaamheden aan boulevard en pier en dat zal ook uitstralen op de achterliggende straten en appartementen.

Excel rekenmodel en checklist

Met onze methode ontdek je alles over het kopen, verhuren en beheren van woning (-en).

• » Krijg meer rendement ►

—————————-
Voorbeeld 3
—————————-
Appartement kopen
Voor klant Bernd heb ik mee gekeken naar het kopen en verhuren van een appartement op de K-straat. Deze K-straat in een middengrote stad vroeg hij om geheim te houden aangezien het voor hem echt een bijzonder goede aankoop was en hij graag nog zo’n aankoop zou doen in die straat in die stad.

Kosten per m²
Dat heb ik hem toegezegd maar verder krijg je hier alle bedragen en rendementen te zien. Maar eerst even een indruk van het appartement met de onderstaande video’s:

Balkon met kast

Gaskachel

Kunststof kozijnen, slap kunststof eerste generatie

Scheuren in badkamervloer

Normaal adviseer ik over spouwmuurisolatie, een dakkapel of complete renovatie maar als je zo vaak met woningen, taxaties en makelaars in de weer bent naast alle kosten en waardebepalingen in de mail dan voel ik me soms deskundiger dan de meeste makelaars. Dus alle tijd om in de tabel hieronder de aankoop kosten van de K-straat 67 (het gaat om 67 en daarom is die vet in de tabel) te vergelijken met Kadasterdata uit het koopsommenoverzicht dat hij kocht.

Vergelijk
Je ziet dat de K-straat 67 2.100 per m² woonoppervlakte kost en dat dit hoog lijkt maar gezien de andere (veel grotere) woningen waarbij de m² prijs vaak snel daalt het geen verkeerd bedrag is. De K-straat 49 is 2.934 per m² en die is 45 m² groot dus bijna gelijk.

Klein appartement
Doordat dit een minimaal appartement is (kleiner dan 45 a 50 m² heb je geen 2 kamer appartement) is dit de prijsrange in deze stad in deze straat tussen de 2.000 en 3.000 euro per m². Dit lijkt een grote bandbreedte en dat is het ook best wel. Je hebt nu wel een indicatie van de aanschafkosten en als het richting de 2.000 euro gaat dan heb je waarschijnlijk een koopje bij een klein 2 kamer appartement.

1 kamer appartement
Als vergelijk heb ik er zelf ook een enorm goedkoop 1 kamer appartement zonder balkon, zonder bergen en bouwvallig aan toegevoegd om te laten zien dat die 2.000 wel echt de ondergrens is. Deze OV-weg 29c is namelijk echt een superklein ding zonder balkon waar nog veel aan moest gebeuren zoals nieuwe kunststof kozijnen en compleet nieuwe inrichting. Daarnaast heeft het geen buitenruimte in de zin van balkon of wat anders. Ook een duidelijke min dus want een buitenruimte levert als snel 100 a 200 euro meer per m² op bij een klein appartement.

Koopsommenoverzicht
Daarnaast kocht hij de Referentiepanden en dat is ook handig maar het koopsommenoverzicht zou het eerste moeten zijn wat jij ook koopt want dat geeft gewoon de harde data. Dat zijn de daadwerkelijke euro’s die persoon a aan persoon b betaalde voor zijn woning. Na vergelijk, lang overleg, de verbouwkosten tool en advies van vrienden en bekenden vonden de kopers dit een goede prijs op dat moment voor die woning. Dit zijn dus bedragen waar je echt wat aan hebt.

Ja, ja…
Nu weet ik dat er makelaars en taxateurs vaak op deze site komen en dan zeggen ‘de aankoopprijs is niet realistisch want …. (vul maar in, 101 redenen). Denk hierbij aan de reden: ‘de verkoper moest het huis uit’, ‘Het was een executiepand’, ‘Toen was het een slechte markt’, ‘Dat huis moest compleet gerenoveerd worden’ etc.

Kenners
Daar hebben zijn natuurlijk volkomen gelijk in. Echter, wat zij ermee willen is dat je niet kijkt naar de omliggende verkoopprijzen en hun ‘hun werk’ laten doen en dus zeggen dat die bedragen niets voorstellen. Daar ben ik het mee oneens. je kunt het als makelaar of taxateur nog zo goed weten en ‘de markt kennen’, toch zijn dit soort bedragen (ondanks die mitsen en maren) wel gewoon echte bedragen zonder poeha. Ik neem ze daarom mee in de tabel om te zien of de vraagprijs van de K-straat 67 realistisch is.

Kosten koper
De kosten koper bedragen nog steeds 2%. De hoogte van de kosten koper is per woningaankoop verschillend en afhankelijk van de aanschafprijs. De overdrachtsbelasting die je betaalt, is dus 2 procent van de woningprijs en zitten nog niet in de tabel opgenomen. Ook de kosten van de hypotheek- en transportakte kunnen verschillen. Dit is namelijk afhankelijk van de kosten die de notaris in rekening brengt. Normaal gesproken liggen deze kosten ongeveer op 1.000 euro maar er is flink op te besparen, net als op de hypotheek.

Als je kijkt naar de tabel en informatie dan blijkt de K-straat 67 een goede aankoop te zijn want:

• Goedkoop voor 2.100 per m²
• Niet veel onderhoud nodig
• Karakteristiek jaren 30 huis
• Incl balkon en berging van 7m²
• In een goede straat zonder hangjeugd

Wat zou hij kunnen verbouwen?

• Nieuwe badkamer, er zit nu een bad en dat zou beter een inloopdouche kunnen zijn
• Gaskachel, deze kan hij beter ooit vervangen voor een CV ketel met radiatoren maar dat wordt wel kostbaar
• Nieuwe keuken of in ieder geval een nieuw keukenblad, dat oogt direct anders
• Daarnaast moet er gesausd worden en de vloer geschuurd en gelakt

Als met al is het zeker een overweging waard, vooral als hij het voor 100.000 euro zou kunnen kopen. De tijd zal het leren maar met een huurprijs (want daar hebben we het nu nog niet over gehad) is de K-straat 67 eigenlijk even goed (of zelfs beter dan OV-weg 29c.

Bij de K-straat 67 is geen drukke weg, geen koffiebar om de hoek en meer zon in huis. Maar bovenal het balkon is een echte pre van deze woning voor circa 100.000 euro en met de (hopelijk voor hem) verwachte huizenprijs stijging nu na de crisis heeft hij goede hoop. Dit laatste is echter nooit zeker en de cash-flow uit de verhuur zou voldoende moeten zijn om hiervoor te kiezen boven:

• Banksparen (1% rente is minder dan de inflatie)
• Aandelen (beetje gok)
• Vermogensbeheerder (veel overheadkosten)
• Pensioenpot (wie gelooft daar nog echt in?)
• Goud en/ of zilver
• Antieke auto’s, schilderijen etc (kan ook volgens hem)

Reacties op bovenstaande wordt erg op prijs gesteld.

———————————
Appartement als investering
Met deze informatie en voorbeelden en uitzoekwerk kun je vaak al best veel inzicht krijgen in het potentiële rendement van een woning kopen voor de verhuur. Zekerheid heb je nooit maar daarvoor is het sparen op de bank dan ook 😉 Je wilt je risico’s zo veel mogelijk in beeld hebben voordat je deze stap maakt en dat doe je (helaas) door toch om je heen te informeren wat de kansen en risico’s zijn en als je de mogelijke huurinkomsten en kosten van de verbouwing in beeld hebt weet je al een stuk meer voordat je gaan onderhandelen met de verkoper.

Offerte

Aanbieding

Externe bronnen:

• Amsterdam
• Utrecht
• Den Haag
• Den Bosch
• Omgevingsloket

Bekijk wat je hebt aan onze verhuurtool.