Vakantiewoning verhuren, rendement, regels en aandachtspunten

Een vakantiewoning verhuren geeft een mooi rendement maar de regels zorgen soms voor extra eisen. Je krijgt de checklist voor een handige en snelle vakantiewoning verhuur zodat je precies weet wat erbij komt kijken.

Inhoudsopgave:

• Rendabel
• Fiscaal
• Regels
• Leegstand
• Voorbeeld
• Tool
• Rekentool

Tips en advies
als je geld wilt verdienen met vastgoed heb je wellicht veel vragen, zoals:
– Wat zijn de mogelijkheden, de kosten en risico’s van het verhuren van een vakantiehuisje vraag je je af?
– Wat komt er precies allemaal kijken bij het verhuren van een vakantiehuisje?
– Wat zijn de regels en wat is de fiscale invloed op je huurpenningen?
– Tot slot wil je wellicht een voorbeeld zien en dat krijg je allemaal hieronder te zien in het complete overzicht van een vakantiewoning verhuren.

Dit krijgt je allemaal te zien.

Rendabel

Of het verhuren van een vakantiewoning rendabel is of niet hangt af van behoorlijk wat aspecten. In de praktijk is er echter 1 item die er echt uitspringt als ik zo om me heen alles beluister en de fora er nog eens op nasla. Het allerbelangrijkste zijn de huurinkomsten. Je kunt rekenen tot je een ons weegt maar als er te weinig euro’s binnenkomen dan is iedere minuut energie en kosten die je eraan besteed zonde.

Rendement
Een goed rendement wordt dan ook hoofdzakelijk bepaald door de inkomsten door verhuur die je krijgt van je vakantiehuis. Maar goed, wanneer heb je die en (belangrijker) wanneer is het risico op te weinig inkomsten groot?

Lekker hoge huurinkomsten krijg je door:
A) Weinig leegstand
B) Goede (hoge) verhuurprijs

Leegstand

Als je dan verder inzoomt op deze 2 is daarvan de lage leegstand het aller-belangrijkste in mijn ogen. Je kunt nog zo’n hoge huurprijs kunnen krijgen maar als je het nooit verhuurd dan heb je daar niets aan. De vraag is dan ook direct of je niet een onrealistische huur vraagt. Het antwoord zal daarop ‘ja’ zijn aangezien de markt bepaald dat ze het niet willen huren voor jouw huurprijs (en overige voorwaarden)

Podcast

Je hebt de tips in de tekst gelezen, maar de finesses zitten vaak in de details. Je hoort in deze podcast over mijn praktijkervaring. Zo weet je precies wat er allemaal bij komt kijken.

Kans op leegstand verkleinen
De leegstand is dus kernpunt om op te letten bij het kopen van een vakantiewoning/ tweede huis die je ook deels wilt verhuren. Dit doe je door te letten op het aloude stokpaardje van de belangrijkste waardebepaling van een woning, namelijk ‘lokatie, lokatie en lokatie’.

Zou je er zelf willen zitten voor een vakantie?
Voor een vakantiehuis wil je zitten op een erg leuke plek die veel mensen aanspreekt. Denk hierbij aan:

• Nabij het strand zoals bijvoorbeeld in Burgh Haamstede, Domburg, Knokke, Blankenberge of Scheveningen.
• In het centrum van een leuke stad zoals Amsterdam, Utrecht, Leiden, Antwerpen etcetera
• Nabij pretpark (Efteling) of dierentuin
• In centrum van een leuke stad met veel vertier, uitgaansgelegenheden en dingen om een leuke vakantie, weekend-weg te hebben

Praktijktest
De praktijktest is altijd redelijk simpel: zou je er zelf naar toe willen? Als het antwoord daarop ja is dan is de kans al wat groter dat je een goede plek hebt. Het is niet heiligmakend want wellicht heb je een bijzondere smaak maar het is wel vaak een goede indicatie. Vraag zoveel mogelijk diverse mensen ernaar om je marktpositie te verkennen op die plek.

Bij verhuren van zo’n vakantiehuisje komt dus best wat kijken.

Regels

De regels voor verhuur zijn erg divers en hangen erg af van waar je wilt gaan verhuren. Bij een appartement verhuren heb je in ieder geval te polsen bij je VVE en gemeente en wellicht bij andere instanties. Ook als VVE akkoord is kunnen buren (die dit niet zien zitten) behoorlijk roet in het eten gooien.

Vooral Airbnb verhuren in centra Amsterdam en Utrecht is vaak een schop tegen het zere been van buren. Iedere keer nieuwe mensen over de vloer die vaak niet voor een rustig weekendje weg komen zorgen soms voor behoorlijk wat overlast.

Je hebt echter niet te maken met het puntensysteem, waardoor je dus zelf de maximale huurprijs mag bepalen.

Bepalingen van overheid
De gemeente is steeds meer actie op het opstellen voor regels voor verhuur en dan met name voor tijdelijke verhuur. Deze regels van steden, kust gemeentes en andere overheden zijn bepalend voor de continuïteit van je verhuur-plannen.

Kijk in de toekomst en ga niet verhuren bij veel onduidelijkheid of grote kans op wijziging van de regels op dit vlak. Het zal geen verrassing zijn dat ik altijd adviseer om legaal te verhuren in het kader van gemeente en belastingdienst.

Fiscaal

Natuurlijk zijn er in ons land fiscale regels waar je mee te maken hebt zodra je een vakantiehuisje gaat verhuren. Persoonlijk ben ik het daar niet helemaal mee eens maar dat je moet je er wel gewoon aan houden. Gelukkig zijn er wat vrijstellingsmogelijkheden bij de verhuur, vooral als je niet als ondernemer gezien wordt door de fiscus.

Hiervoor leek het me goed een kenner op dit gebied te vragen en daarom geeft deskundige Marco ons hier de tips voor.

Belasting
Voor je inkomstenbelasting is het goed om te weten wat erbij komt kijken. Voor de inkomstenbelasting is het goed om te weten wat erbij komt kijken. De fiscus kijkt hierbij naar de werkzaamheden die je voor het verhuren van de vakantiewoning verricht.

Zelf veel doen
Doe je veel werkzaamheden zelf, zoals het actief werven van huurders, het schoonmaken van de vakantiewoning, het onderhoud aan de vakantiewoning en andere gerelateerde werkzaamheden, dan merkt de fiscus de inkomsten aan als resultaat uit overige werkzaamheden in box 1. Je betaalt dan maximaal 52% inkomstenbelasting over de netto opbrengsten van de verhuur.

Inkomstenbelasting
Daarnaast ben je in de toekomst bij de verkoop van de vakantiewoning ook inkomstenbelasting verschuldigd over de waardeaangroei van de vakantiewoning. Verricht je zelf amper werkzaamheden dan valt de vakantiewoning in box 3. Waar precies de grens ligt van de hoeveelheid werkzaamheden die je mag verrichten is lastig aan te geven.

De fiscus zal snel van mening zijn dat er sprake is van resultaat uit overige werkzaamheden als meer wordt gedaan dan het afgeven en in ontvangst nemen van de sleutel.

Box 3
Wanneer de vakantiewoning in box 3 valt, betaal je jaarlijks 1,2% over de waarde van de vakantiewoning. De netto opbrengsten van de verhuur zijn onbelast. Bij een verkoop van de vakantiewoning in de toekomst is geen inkomstenbelasting verschuldigd over de waardeaangroei.

Of een vakantiewoning in box 3 voordeliger is dan een vakantiewoning in box 1 is afhankelijk van de situatie. In veel gevallen zal een vakantiewoning in box 3 voordeliger zijn. Daarnaast zorgt dit voor minder administratieve lasten aangezien de kosten en opbrengsten niet apart bijgehouden hoeven te worden.

Wil je weten wat je verbouwing kost?

Met behulp van onze Verbouwhulp van een professionele aannemer en renovatie vakmensen uit jouw regio, kun je op een snelle en eenvoudige manier de kosten voor jouw gewenste verbouwing laten berekenen. Met onze Verbouwhulp weet je precies waar je aan toe bent voordat je daadwerkelijk van start gaat!

• Bekijk wat je hebt aan onze Verbouwhulp ►

Ervaring
Marcel wil samen met zijn broer vakantiewoningen maken in de bestaande woning en wellicht ook nog een deels nieuwbouw maken om vakantiewoningen te gaan verhuren. Op een mooie plek aan het strand is dit goed voor te stellen.

Voorbeeld ombouw woning tot vakantiehuisjes

Dit is de woning met tekeningen en foto’s:

Ontwerp
In deze video zie je precies hoe het eruit ziet en wat de mogelijkheden zijn voor verbouwing/ nieuwbouw:

Kansen en risico’s
Video 1
en wat de kansen en risico’s zijn:
Indruk vakantiewoning maken en wat er allemaal kan gebeuren bij een verhuren vakantiewoning en het maken daarvan wat natuurlijk een mooie uitdaging is.

Verbouwing woning tot vakantiewoning
Video 2 Begane grond verbouwing appartement 1 en 2:

Indeling vakantiewoning
Video 3 verdieping verbouwing appartement 3 en 4:

Eisen voor brand en vluchten
Voor brand en vluchten moet je altijd overleg hebben de gemeente. De veiligheid van de huurders moet namelijk gewaarborgd blijven. Op de begane grond zal dit geen probleem zijn aangezien ze door ramen kunnen vluchten. Op de verdieping is dit echter minder makkelijk. Bouwbesluit 2013 geeft hierin meer informatie en bekijk ook altijd verschillen tussen bestaande bouw en nieuwbouw.

Regels vluchten
“Een deur in een woongebouw die bij het vluchten vanuit een woning in dat woongebouw toegang biedt tot een trappenhuis moet volgens het eerste lid met de vluchtrichting meedraaien. Met de aanpassing [Stb. 2011, 676] van artikel 6.25, eerste lid, geldt dit voorschrift alleen voor nieuwbouw. Hiermee is de onbedoelde verzwaring ten opzichte van het Bouwbesluit 2003 weggenomen. ”

Bouwkundige verbouwingen
Interessante artikelen die helpen bij deze woning ombouwen tot vakantiewoningen:

• Schuifpui
• Dakkapel
• Kunststof kozijnen
• Stukadoorswerken
• Loodgieter
• Zonnepanelen (zag je ze op de loods?)

Aanbieding

Wil je weten wat je verbouwing kost?

Met behulp van onze Verbouwhulp van een professionele aannemer en renovatie vakmensen uit jouw regio, kun je op een snelle en eenvoudige manier de kosten voor jouw gewenste verbouwing laten berekenen. Met onze Verbouwhulp weet je precies waar je aan toe bent voordat je daadwerkelijk van start gaat!

• Bekijk wat je hebt aan onze Verbouwhulp ►

Externe bronnen:

• Amsterdam
• Utrecht
• Den Haag
• Den Bosch
• Omgevingsloket

Bekijk wat je hebt aan onze verbouwhulp.