Verhuren appartement/woning | Regels, Rendement, Kosten en Ervaringen

Een woning verhuren levert 3 – 10% rendement, maar ook vragen. Gelukkig valt het allemaal wel meer als je een compleet beeld hebt van alle inkomsten en kosten.

Inhoudsopgave:

• Tips
• Ervaringen
• VVE
• Regels
• Aanbieding

Woning verhuren

Ik had geld op de bank tegen een te lage rente en aangezien ik beleggen of goud en zilver beleggingen niet echt wilde ben ik op zoek gegaan naar een woning om te verhuren. Ik wilde maximaal 100.000 uitgeven voor een appartement in het centrum van de stad, in mijn geval Utrecht en ja, ik heb die gevonden. Met die belegging in vast goed en verhuur behaal ik circa 8% NAR per jaar.

In dit bericht zie je alle zaken als checklist voor zelf een woning verhuren. Natuurlijk zijn er naast mooie kansen ook behoorlijk wat aandachtspunten.

Voordat we in detail ingaan op ieder aspect zie je hieronder een mooie praktijk ervaring van het kopen van een gebouw met 6 appartementen en de kosten ervan.

Ook in dit voorbeeld van een klant van Verbouwkosten werd er dus een pand aangekocht met 6 appartementen om vervolgens te gaan verhuren. Eerst wilde hij natuurlijk weten wat het kostte om deze woning te kopen plus te verbouwen. Met de Verbouwhulp is dat simpel berekend:

Tips

Zo meteen zie je meer over het rendement maar eerst is het goed om te weten dat je grootste risico de huurder is. Enerzijds moet je die huurder (snel) vinden en anderzijds moet het een betrouwbaar persoon zijn die langdurig keurig huur betaald zonder overlast te geven of veel schade te maken aan de woning. 6 maanden zoeken naar de perfecte huurder is te lang voor de meesten maar 1 maand wachten op die goede huurder is zeker het overwegen waard. Dit is een van de meest ondergewaardeerde aspecten van een huurwoning.

Rendement

Bij verhuren maakt men vaak een rendement tussen de 3 en 10%. De definitie van dit rendement is erg belangrijk want in de kroeg vliegen de rendementen om je oren zonder te weten wat men precies bedoelt. Sterker nog: sommigen weten het zelf niet eens precies. Voordat we ingaan op de verschillende rendementen moet je doel helder zijn: Een acceptabele vergoeding krijgen voor het hogere risico dat je loopt door te verhuren.

Je rendement is afhankelijk van:

• Inkomsten (Is afhankelijk van de huurprijs die je maximaal mag vragen, deze wordt bepaald door een puntensysteem.)
• Aankoopprijs woning
• Leegstand (langjarig)
• Winst (of verlies) bij verkoop. Dit noemt men ook wel indirect rendement. Let er wel op dat mensen die verhuurde woning van je minder betalen dan een woning ‘vrij van verhuur

Ervaringen

Mijn ervaring en mening is dat je een goed rendement moet maken zonder dit laatste punt van winst op verkoop. Het afgelopen decennia heeft aangetoond dat huizenprijzen niet altijd blijven stijgen in waarde maar ook fors kunnen dalen.

BAR

De BAR is Bruto Aanvang Rendement en is niets meer dan de totale jaarhuur te delen door de aanschaf. BAR wordt nog steeds het meest gebruikt en geeft (ook nog steeds) het minst nauwkeurig weer ‘hoeveel euro je overhoudt’ aan het eind van het liedje.

Voorbeeld:
BAR appartement van aanschaf (incl kosten koper etc.) van 100.000 en huur van 650/maand= 7.800 per jaar geeft 7.800/100.000=7,8%.

NAR

Laten we direct doorgaan met NAR. Dit Netto Aanvangs Rendement is lager dan de BAR omdat van de huur inkomsten de jaarlijkse kosten (onderhoud/ verzekering) worden afgetrokken. Voor diezelfde woning geldt dan bij jaarlijkse kosten van 1.000 euro het volgende NAR:

Kosten

Een voorbeeld van opbrengst en kosten”NAR appartement van aanschaf (incl KK etc) van 100.000 en huur van 7.800 per jaar geeft een netto huur van 7.800-1.000=6.800. Dus NAR is 6.800/100.000=6,8%. Een noodzakelijke verbouwing voor die verhuur moet hierin meegenomen worden. Een kleine verbouwing van bijvoorbeeld 5.000 euro smeer je uit over (bijvoorbeeld) 5 jaar dus 1.000 euro per jaar. Als je eerder wilt verkopen dan die 5 jaar moet je deze niet-meegenomen verbouwingskosten dus wel meenemen in je eindplaatje van rendement. Helaas worden er vaak behoorlijk wat kostenposten vergeten.

Beste berekening

Deze NAR berekening is beter omdat de onderhoudskosten in principe weinig met de huurinkomsten te maken hebben maar wel alles te maken hebben met de euro’s die jij eraan overhoudt. Nog nauwkeuriger is de zogenaamde Netto Contante Waarde (NCW) berekening. Dit gaat te ver voor dit artikel maar is zeker het uitzoeken waard want je houdt met meer zaken rekening waardoor het percentage rendement tussen potentiële huurwoning beter vergeleken kan worden.

Schijnnauwkeurigheid rendementsberekening

Kanttekening van de NCW berekening is dat het kan voorkomen dat men te veel waarde hecht aan het resultaat door de vele getallen. Veel ingeschatte cijfers hoeven namelijk niet altijd veel meer zekerheid te geven. Bij een leegstand van 2 jaar gaan bijna alle berekeningen de prullenbak in, een universiteits-niveau-berekening is dus net zo hard als die achterkant-van-een-sigarenkistje-berekening. Dit wil niet zeggen dat NCW niet beter is dan BAR en NAR maar pas hem wel met logisch denken/ boerenverstand toe.

Hefboom

Als je de bank mee laat betalen aan jouw verhuurwoning dan kun je meer rendement behalen door het hefboomeffect. Het gaat te ver in het kader van dit bericht om dit uit te leggen maar de kern is als volgt:

Hefboom bij verhuur

Als je voor een woning met een verwacht rendement van 10% op 100% eigen geld berekend dan kun je een hypotheek gebruiken om meer rendement te behalen. Dit is risicovoller dan zelf alles betalen maar de verdiensten kunnen hoger zijn. Als je namelijk bijvoorbeeld zelf maar 50% betaalt en de bank ook dat percentage tegen een rente van 8% dan stijgt jouw rendement naar 12%.
Door de hefboom wordt de 10% rendement dus 12% en je hebt ook nog eens minder eigen geld in de woning zitten dus kunt (in theorie) 2 woningen kopen voor je geld. Bij verhuur aan expats kan soms het rendement wat hoger zijn.

Budget

Een woning in ons land koop je van vanaf 50.000 euro tot een paar ton of hoger. Een duur stuk vastgoed verhuur je minder makkelijk omdat de doelgroep gewoon kleiner is maar dat wil niet zeggen dat het per definitie fout is. Als je budget een paar ton is, kunnen meerdere woningen soms wel slimmer zijn (qua rendement) dan 1 groot huis alhoewel je dan wel met meerdere huurders te maken hebt. De meeste mensen testen eerst of een woning verhuren wel iets voor hen is door te starten met 1 woning, en later eventueel uit te breiden als het bevalt en ze nog meer ‘ongebruikt’ spaargeld hebben.

Spreiding

Volgens de ene goeroe is het slim om je risico’s te spreiden tussen vastgoed/ beleggen en sparen en volgens de andere goeroe is spreiden juist een teken van onzekerheid. Ik laat de keuze aan jou maar wat meestal wel vaak geadviseerd wordt: houdt wat achter de hand voor onvoorziene omstandigheden. De meeste mensen houden zeker 10 a 20 duizend euro vrij spaargeld aan dat ze niet direct nodig hebben. Dit is een reservepotje voor onverwachte uitgaven aan eigen woning/ auto/ werkeloosheid etc en hoe hoger dit potje hoe rustiger je slaapt.

Locatie, locatie, locatie

Net als bij een koopwoning is de plek van het huis het allerbelangrijkste. Dit geld voor alle soorten verhuur al is de doelgroep wel belangrijk. Bij studentenkamer verhuur wil je dicht bij het station, onderwijs en centrum zitten en bij duurdere appartementen is een eigen parkeerplaats erg belangrijk. Bij een vakantiewoning wil je dicht bij vertier, in het groen of supercentraal zitten.

Goede plek

Hierover kunnen we een boek vullen maar waarschijnlijk weet jij al wat een goede plek is bij je in de buurt. Dat laatste is overigens belangrijk want je verhuurt een woning bij voorkeur in de buurt van je eigen woning of kantoor. Jij weet immers wat een goede locatie is en je bent in de buurt mocht er iets zijn in de toekomst. Onderzoek geeft ook aan dat het overgrote merendeel in eigen woonplaats belegd in ‘pandjes’/ huurwoningen vanwege die redenen.

Alternatieve beleggingen

Je alternatieven zijn natuurlijk oneindig maar dit zijn de meest gekozen alternatieven om ‘geld te maken van je geld’:

• Beleggen, kans op een veel hoger rendement maar ook veel lager. Veel adviseurs/ verkopers
• Goud/zilver/ olie/ andere grondstoffen, in tijden van recessie vluchten best veel mensen naar (veronderstelde) zekerheden zoals goud en zilver
• Obligaties, laag rendement en relatief laag risico
• Sparen, bijna risicoloos (onder 100.000 bij de meeste banken)

Waar kopen?

Een woning kopen voor de verhuur is niet veel anders dan een woning voor jezelf kopen. De basis van een goed rendement is naast de locatie en verhuurbaarheid natuurlijk een lage aanschafprijs. Dit kan via Funda/ ZAH/ onderhands/ bancaire verkoop etc. Bij een verhuurde woning verkopen heb je overigens wat meer om op te letten.

Zoeken

Sommige kenners zijn duidelijk in hun advies bij het kopen van een huurwoning:

• De aankoop bepaalt voor een groot deel het totale rendement (direct en indirect)
• Onderhandel flink en ben bereid om afscheid te nemen van je huis dat je op het oog had bij de verkeerde prijs
• Vergelijk liever 50 woningen zonder er 1 te kopen dan 2 en er direct 1 te kopen

Degelijk

Je moet wel letten op ‘hufterproofheid’ van het vastgoed want gammele deurklinken, glas in lood en andere historische elementen zullen de verhuurders soms gemakkelijk (per ongeluk) kapot maken. Ondanks dat je er van alles over af kunt spreken heb je er altijd ‘gedoe’ mee dus een nieuwbouw solide nieuwbouw appartement met basis stevige kunststof Bruynzeel keuken en stevig en goedkope kranen en sanitair zullen helpen minder onkosten te krijgen.

Huurinkomsten

De huuropbrengsten ontdek je door advertenties van je concurrentie na te gaan online en fysiek. De bandbreedte van huurinkomsten/ huurprijzen is circa 5 tot 30 euro per m² vloeroppervlakte. Het is goed om een mooie hoge huur af te spreken maar het is ook erg belangrijk om de huurstijging nu al te bedenken en eventueel vast te leggen.

Huurstijging

Je grote voordeel zit in de huurstijging die je of vooraf afspreekt of juist geheel zelf mag en kan bepalen. De overheid heeft hier zeker een mening over maar als je die stijging voor verhuur vastlegt sta je sterker en bij veel woninghuur vragers zal de huidige huurder ook sneller meer willen betalen.

Podcast

Je hebt de tips in de tekst gelezen, maar de finesses zitten vaak in de details. Je hoort in deze podcast over mijn praktijkervaring. Zo weet je precies wat er allemaal bij komt kijken.

Gemeubileerd verhuren

Wanneer je een woning of appartement gemeubileerd verhuurd krijg je vaak een iets hogere huurprijs van 10 tot 30%. Je doelgroep bepaal je hiermee ook behoorlijk want een ex-pat of net gescheiden persoon zal hierdoor erg aangetrokken worden. Schade aan de inrichting van de woning is altijd een discussie achteraf en dit voorkom je door goed de staat vast te leggen met foto en video. Daarnaast moet je duidelijk hebben wat je een geaccepteerd deel aan gebruiksschade ziet. Krassen op een houten tafel ontstaan nu eenmaal maar krassen op leer moet beperkt blijven. Daarnaast moet je sowieso foto en video-opnames maken om beschadigingen vast te kunnen stellen op vaste onderdelen in het huis zoals op kunststof kozijnen of dakkapel of vloer.

Vloerbedekking

De huurder is bij het einde van de huurovereenkomst verplicht de woning weer in dezelfde staat terug te brengen en aan de verhuurder op te leveren. Vaak betekent dit dat de vloerbedekking dan verwijderd moet word, Of laten verwijderen.

Buitenruimte

Een buiten of berging geeft natuurlijk een hogere huuropbrengst dan een woning zonder deze voordelen.

Risico’s

Je hebt meerdere risico’s maar het vinden van een huurder is je grootste risico in mijn ogen. Ik heb meerdere woningen verhuurt en het allerlastigste is het vinden van een ‘goede’ huurder. Maar wat is dan een goede huurder?

• Iemand die langdurig de woning huurt
• Iemand die de huur op tijd betaald
• Iemand die niet over ieder wissewasje belt/ mailt en ‘zeurt’. (een kapot lampje mag hij toch wel zelf vervangen?)
• Geen geluidsoverlast
• Liever geen huisdieren

Overige risico’s

• Waardedaling woning
• Leegstand (is hetzelfde als die huurder vinden)
• Betalingsachterstand
• Discussie over huurprijs (en in het ongelijk gesteld worden)
• Brandschade
• Waterschade
• Overige schade
• Discussie met bewoners om de woning heen Schade aan woning (huis zelf of inboedel)
• Huurbescherming

VVE

Bekijk goed de voorwaarden van de VVE en wat ze schrijven en vinden van huurders. Meest voorkomende punten zijn:

• VVE discussie over bewoner
• Overlast door verhuurder (vooral bij actieve VVE lastig)
• Huisdieren

Huurbescherming

Dit laatste punt van de bescherming van huurders is in ons land enorm groot en een risico voor je als je bijvoorbeeld geld vrij wilt maken door verkoop. De huidige huurder hoeft om die reden echt niet altijd weg en dan heb je een verhuurd stuk vastgoed dat je moet zien te verkopen. Los van of dit mag is je doelgroep van kopers plotseling maar een paar procent van die van een on-verhuurde woning. Een verhuurd huis verkopen mag wel maar de visvijver is kleiner. Je contract zou een clausule op dit gebied moeten bevatten die ook (later) rechtsgeldig is.

Servicekosten in huur of niet?

Een veel gestelde vraag is of je de maandelijkse servicekosten van 50 tot 300 euro per maand apart in rekening moet brengen, of laten brengen of juist ondoorzichtig in de huur moet meenemen. Mijn persoonlijke mening is dat je het liefst die huurder zelf de servicekosten moet laten betalen zodat hij of zij bij betalingsachterstand ook zelf (vaak) het gedoe heeft met die energiemaatschappij, internet, VVE etc. Ook al ben jij strikt juridisch eigenaar en aanspreek persoon: die persoon heeft er veel baat bij toch gas, water, licht en internet te krijgen en discussie met alle mensen in hetzelfde appartementenblok is vaak ook niet prettig voor die persoon.

Overigens bestaan servicekosten vaak uit:

• Gas
• Water
• Licht
• VVE kosten (indien aanwezig)

Soms komen er nog extra kosten bij de servicekosten:

• Schoonmaak algemene ruimten
• Ramen wassen
• Lift kosten
• Internet
• Conciërge
• etc

Contract

Het contract moet glashelder zijn en je moet ervoor zorgen dat precies jouw eisen en sancties er duidelijk instaan en hem formeel laten ondertekenen. Neem de tijd voor een deugdelijk contract en profiteer hier van zolang het contract duurt.

Appartement kopen en verhuren

Woning of appartement

De keuze voor een woning of appartement is behoorlijk persoonlijk maar daarnaast afhankelijk van:

• Locatie: een dorp vraagt om een woning als verhuurbelegging meestal want wie wil er nu in een appartement zitten in een groene omgeving? Een appartement in een stad is wel veel meer geaccepteerd. Meer over het verhuren van een appartement.
• Centrum versus buitenwijk: Een buitenwijk vraag ook meer om een (grotere) grondgebonden woning

Snelheid

De snelheid van verhuur is belangrijk en in een centrum willen veel mensen wonen en dat wordt alleen maar meer omdat veel mensen (jongeren) graag vrij willen zijn en vaker de trein willen nemen en van het stadsleven houden.
Als verhuurder heb je minder omkijken naar een appartement want zorgen om tuinonderhoud, inbraak en diefstal is veel kleiner in een hoog appartement dan bij een rij- of twee onder 1 kap woning.

Op een grondgebonden woning kun je echter ook prima rendementen behalen door een goed aanbod voor huurder neer te leggen bij voldoende vraag in een buurt.

Overigens kun je natuurlijk ook kijken naar verhuur van garages/ bedrijfsruimte/ winkelpanden etc.

Doelgroep

In de doelgroepkeuze bepaal je eigenlijk ook al een beetje de huurperiode. Grofweg kun je de volgende doelgroepen onderscheiden:

• Jongeren die geen woning kunnen betalen

Kopen en daarna verhuren

Je ziet het: bij het kopen en daarna verhuren of het verhuren van je eigen appartement komt best wat kijken. Kies je nu voor een stelletje of alleenstaanden? Een stelletje is vaak rustiger en heeft meer budget om maandelijks gemakkelijk de huur te kunnen betalen. Daarnaast zijn ze gevoeliger voor aandringen om echt te betalen en beter voor rede vatbaar. Je kunt ze ook gewoon gemakkelijker bereiken als je ze nodig hebt voor een afspraak etc. Het nadeel van een stel is dat ze vaak meer tijd hebben om je ‘gedoe’ te geven met hun rechten en jouw plichten. Ze vinden dat de trap veiliger moet, de huur naar beneden etc.

Huursubsidiegrens

Wanneer je met de prijs van de woning een leuk rendement behaalt onder de huursubsidiegrens (circa 710,= per maand) dan heb je een extra voordeel. Huurders kunnen namelijk dan huursubsidie krijgen waardoor ze je appartement (of woonhuis) gemakkelijker kunnen betalen en dus minder snel met huurachterstand komen te zitten. Ook zullen ze langer blijven zitten want als ze doorgroeien naar de behoefte van een grotere woning zullen ze die periode nog wat willen rekken omdat ze ‘nu nog mooi huursubsidie krijgen’.

Belasting

Bij een grote beslissing als een woning kopen voor de verhuur ga je natuurlijk wel even goed alle mitsen en maren afwegen. Dat doe je onder andere door je (hier) online te oriënteren maar ook door je eigen belasting en fiscale adviseur dit voor te leggen. Wellicht zie je iets over het hoofd of is je situatie zo specifiek dat een totaal andere keuze wel veel slimmer is. We noemen er een paar.

Vermogensbelasting

Over een woning moet je ook vermogensbelasting betalen aangezien het niet je eigen woning is. Betaling met privé of zakelijk geld maakt hierbij niet uit.

Privé of zakelijk kopen

De voorkeur voor een verhuur woning privé of zakelijk kopen is afhankelijk van je situatie. Als je geld op de bank hebt dan kan privé interessanter zijn maar dit moet je altijd bespreken met een onderlegd adviseur. Het voordeel van privé kopen is dat je geen winstbelasting hoeft te betalen bij eventuele meerwaarde bij latere verkoop. Daarnaast heb je ook niet te maken met BTW en BTW afdracht.

Verhuur woning als belegging

Met deze tips krijg je het inzicht krijgen in het potentiële rendement van een woning voor de verhuur. Zekerheid heb je nooit maar daarvoor is het sparen op de bank dan ook 😉 Je wilt je risico’s zo veel mogelijk in beeld hebben voordat je deze stap maakt en dat doe je (helaas) toch door om je heen te informeren wat de kansen en risico’s zijn en als je de mogelijke huurinkomsten en kosten van de verbouwing in beeld hebt weet je al een stuk meer voordat je gaat onderhandelen met de verkoper.

Lange termijn investering

Een tweede huis kopen is een lange termijn investering. Je moet het geld dat je er insteekt voor langere tijd kunnen missen.

Aanbieding

Binnen 2 minuten weten wat je verbouwing kost?

Bepaal met de calculatie tool snel en eenvoudig kosten van jouw gewenste verbouwing. Binnen 2 minuten heb je de kostenindicatie van jouw wensen plus de besparingsmogelijkheden. Met onze Verbouwhulp weet je waar je aan toe bent voordat je start!

• Bekijk wat je hebt aan onze Verbouwhulp ►

Andere zaken huren en verhuren

Huren en verhuren is niet alleen interessant bij woningen. Ook bij andere woning items is dat interessant zoals je ziet bij een bankstel leasen, boxspring leasen, koffieautomaat huren en zonnepanelen huren).