Tweede huis kopen | Woning als belegging

Een tweede huis kopen en verhuren levert veel meer op dan de spaarrekening en is nog leuk ook. Je belegt voor rendement, voor jezelf en meerwaarde in de toekomst is ook mooi! Je krijgt de checklist voor een handige en snelle tweede woning verhuur zodat je precies weet wat erbij komt kijken. Bekijk de checklist voor verhuur rendement

Inhoudsopgave:

• BAR
• Rendement
• Risico
• Kansen
• Tool

Tweede huis kopen of sparen

Een tweede huis kopen is misschien wel slimmer dan sparen. Met een tweede huis voor eigen gebruik plus verhuur geniet van een tweede eigen stek en verdien je meer geld dan op de spaarrekening.

Principe

Het principe is simpel, je koopt een tweede huis, verhuurt hem aan vakantiegangers/ expats of gewoon langdurig aan mensen die een huurhuis zoeken en zo verdien je op je tweede huis. Hoe langer je deze verhuurt, hoe meer euro per jaar er binnen komt en hoe hoger het rendement. Dit tweede huis moet natuurlijk wel goed ingezet worden en voor een goede aanblik is het tweede huis of vakantiehuis verbouwen ook soms nodig.

Rendement

Het rendement stijgt als er langere tijd van het jaar huurders in zitten maar je kan er dan minder van genieten. Dus wel veel meer rendement dan op spaargeld (direct rendement) maar minder woongenot zelf.

Procenten

Je kunt voor vastgoed rekenen op een rendement van 5% tot 15% per jaar. Hierin wordt uitgegaan van een behoorlijke bezetting tegen een normale verhuurprijs. Verhuren is rendabeler dan sparen, dat is zeker als je verhuurt en slim koopt.

Kopen

De grootste winst maak je volgens projectontwikkelaars en verhuurders bij de aankoop. Hoe beter je een Tweede huis koopt (afdingen), des te beter is je startpositie van de verhuur en hoe makkelijker maak je een beter rendement dan een spaarrekening of belegging. Een andere optie is een huis te splitsen in appartementen voor het maximeren van het rendement en deels financieren met vreemd vermogen.

Tweede huis zoeken

Oriënteer je breed op een tweede huis, ga vooral veel vergelijken voordat je aankoopt. Volgens ervaren beleggers is een ratio van 10% al hoog, dus minimaal 10 huizen bezichtigen voordat je er 1 koopt. Dit klinkt als veel voor veel mensen maar zei zijn door kennis wijzer geworden en oriënteren zich breed op de markt.

Vermogensheffing

De belasting komt zeker meekijken naar je investering in het tweede huis en zal belasting willen heffen daarop. Hierin zijn verschillende scenario’s om een Tweede huis particulier te kopen in box 3 tot en met zakelijk kopen. Dit heeft allemaal verschillende kosten aan de belastingdienst tot gevolg. Informeer zeker bij een deskundige als je plan helder is.
Vermogensheffing

Tweede huis belasting

Op spaargeld moet je altijd vermogensheffing betalen boven het drempelbedrag. Op een tweede huis is dat niet altijd zo maar is erg afhankelijk van de hierboven genoemde situatie met de belastingdienst. Naast de inflatie heb je dus ook vermogensheffing op je spaargeld. Sparen is hierdoor echt niet leuk.

Onzekerheid

Geld van de spaarrekening halen om een tweede huis te kopen geeft voor veel mensen onzekerheid. Je hoort toch te sparen en niet te verbrassen? Klopt helemaal maar wanneer je meer dan een half jaar ‘leefgeld’ op de bank hebt staan vinden de meeste financiële adviseurs het eigenlijk niet zo slim. Als je dat potje op de bank spaart dan zou je van de rest slimmere dingen moeten doen.

Gevoel

Die onzekerheid en ‘tips van familie en bekenden van – spaar nu maar- ‘ is meer gestoeld op gevoel dan op de cijfers. Met zo’n lage spaarrente is het de vraag in hoeverre je dit gevoel moet blijven volgen en moet blijven doorsparen tegen die lage rente. Meer en meer mensen kiezen dan voor ‘wat anders dan sparen’ zoals investeren in een tweede huis.

Verdienen aan tweede huis

De meeste mensen willen ‘lekker verdienen’ aan het huisje en dan is veel verhuren slim. Kies bv voor airBNB, aanzee.com/ B&B sites of ga zelf een website maken en adverteren. Hoe beter je het doet hoe meer geld er binnen zal komen.

Genieten versus rendement

Daarentegen zul je minder zelf kunnen genieten van je tweede huis, dus daar moet je een balans in vinden. Als je flexibel bent dan wacht je gewoon op de gaten in de planning van de verhuur en ga je die momenten zelf.

Onderhoud, verzekering en overige lasten

Natuurlijk heb je kosten voor, onderhouden, verbouwen zoals nieuwe kozijnen, als het geen kunststof kozijnen zijn, schilderwerk, en wellicht nog stucwerk als dat niet mooi is. Je kunt hem ook echt verbeteren/ vergroten met aanbouw, dakkapel of vriendelijker maken met mooie schuifpui. Daarnaast heb je lasten van verzekering/ gemeentelijke heffingen en eventueel schoonmaakkosten en verhuurbureau.

Spaarrente is laag en wordt wellicht negatief

De rente is zo’n 0,1 procent en Rabobank heeft laten weten dat het de software heeft laten aanpassen om te gaan werken met negatieve rentes. Dat is niet voor niets.

Beleggen

Met beleggen maken sommige mensen veel hogere rendementen dan met vastgoed investeringen mogelijk zijn. Met turbo’s, speeders, opties en gewoon met precies het gouden aandeel kopen behalen zij meer dan 20% per jaar, en soms meerdere jaren achter elkaar. Verdienen met vastgoed is een alternatief hiervoor en net zoals we hier doen moet je voor je keuze alles afwegen.

Buffet maakt minder rendement maar doet dit wel stabiel jaar op jaar over een groot vermogen.

Risico

Toch is beleggen voor veel particulieren verliesgevend of, op zijn best, break-even. Deze risicovolle vorm van je geld inzetten voor een beter rendement dan sparen is risicovoller en staat een goede nachtrust meer dan eens in de weg. De keuze is hierin persoonlijk.

Goud

Goud is bij onzekere jaren een goede belegging want veel mensen vluchten naar goud en zilver bij onzekerheid. Valt de euro?/ Wat doet de dollar? / wat is het gevolg van politieke ontwikkelingen op onze munt? Dit soort vragen geeft die onzekerheid en stimuleert de stijging van de goud- en zilverprijs. Platinum en andere edelmetalen zijn veel kleiner maar bewegen vaak hier achteraan. Op den duur zal echter ook die koers waarschijnlijk weer terugkomen en geeft dit minder zekerheid dan vastgoed volgens de geleerden.

Exotisch

Naast deze vormen van vermogenopbouw kun je kijken naar andere, meer exotische vormen van rendement behalen zoals investeren in startups.

Zonnepanelen

Zonnepanelen leveren een gemiddeld rendement op van 7% maar met daarin kun je geen groot vermogen investeren. Met zo’n 10.000 euro heb je al een forse installaties. Toch leveren tot dat bedrag zonnepanelen dit mooie rendement op gedurende meer dan 20 jaar.

Inflatie

Bij al deze overwegingen moet je inflatie natuurlijk meenemen. Gelukkig is de inflatie momenteel laag en kun je online behoorlijk bezuinigen met inkopen; toch is de inflatie hoger dan de 1,0% spaarrenten. De BTW op veel goederen was tijdelijk verlaagd naar 6% maar is inmiddels weer 21%, ondanks allerlei acties en initiatieven om die laag te houden

Direct rendement

Je zag in het begin al direct rendement en daarnaast heb je indirect rendement. Indirect rendement is winst door waardestijging (ooit gekocht voor 100.000 en verkoop voor 115.000 is 15% indirect rendement. De rentekosten neem je hierin niet mee, dat doe je bij het vergelijk met rente-op-spaarrekening of alternatieve beleggingsrendement.

Mijn advies is om niet te rekenen op direct rendement maar dit als meevaller te zien achteraf. Je weet pas wat de waardestijging was bij daadwerkelijke verkoop. Daarvoor is het giswerk, hoe deskundig de makelaar of taxateur ook zijn. De WOZ waarde zegt hierin nog minder.

Tool

BAR

De huurfactor, berekeningsfactor (en alle andere benamingen) wordt op 2 manieren uitgedrukt. Vastgoedmensen gebruiken het meest BAR, bruto aanvangsrendement. Omgedraaid is het een huurfactor. 13 wil zeggen dat de verkoopprijs 13 keer de jaar huur is, dus bij een huur van 1000 euro per maand is de verkoopprijs 13*1.000*12= 156.000 euro. De BAR is 12.000/ 156.000= 1/13= 7,6%

Rendement

Voor bedrijfsgebouwen is dit rendement van 7,6% hoger want bedrijfs onroerend goed is risicovoller. Woningen zijn in de regel veiliger/ minder risicovol omdat je een woning ‘makkelijker kunt verhuren’.

Simpel
Je ziet het, in dit bericht wil ik niet te veel wetenschappelijke studies over verhuren en kopen en verkopen erbij halen omdat dit het soms onnodig gecompliceerd maakt. Bedrijfs onroerend goed stijgt en daalt met de vraag naar bedrijven en is dus erg variabel. Woningen zijn dat minder want ‘iedereen moet een dak boven zijn hoofd’.

De woning als belegging is daarom iets interessanter voor die mensen die zekerder willen weten dat ze überhaupt wel huurpenningen binnenkrijgen. Een kantoorpand op een niet-a locatie kan sneller een half jaar stilstaan met achteruitgang tot gevolg.

Risico

Bij een woning heb je makkelijker een huurder gevonden maar is het rendement (die BAR) ook wat lager (de 7,6% van het voorbeeld). Hoe meer risico, hoe groter het potentiële rendement dus.

Kansen

Die factor BAR voor woningen lijkt iets te dalen en dus lijkt de huurfactor iets te stijgen. Oorzaken van deze stijging zijn:

• Woningcorporaties mogen minder ondernemen boven de maximale huurgrens van circa 700 euro. Dit is de eerste reden voor meer vraag naar huurwoningen, vooral in dat middensegment
• Mensen kunnen steeds minder financieren dus minder makkelijk kopen
• Meer eenpersoonshuishoudens zorgt voor nog meer vraag naar woningen

Locatie locatie locatie

Maar zoals altijd was en nog steeds is, moet je vooral kijken naar locatie. Midden in de stad, dichtbij een snelweg en station en tussen a locatie voorzieningen kun je rekenen op een lagere BAR. Aan de andere kant zit de hogere vraag naar woningen ook in de huurprijs dus is de beweging niet heel groot.

Locatie-invloed
Een woning in Amsterdam centrum is nog geliefder dan een woning in Breda, Arnhem etc. Dat betekent dat de BAR in Amsterdam nog iets lager is dan die in provincie-steden. Maar onderling hebben steden allemaal een verschillende woningnood/vraag naar (laag-/midden- en/of hoog segment) huurwoningen.

Studenten

Utrecht is een echte studentenstad met veel woningvraag, maar Deventer bijvoorbeeld niet zo. Eindhoven is beter dan Heerlen en Middelburg en zo kunnen we nog wel even doorgaan. Een studentenhuis zelf heeft vaak een weer iets lagere huurfactor (hogere BAR) vanwege de molestgevoeligheid.

Samenvatting

Je kunt prima verdienen aan een tweede huis en met de actuele spaarrente is sparen eigenlijk niet verstandig. De inflatie is al hoger en dan moet je ook nog vermogensheffing betalen op je spaargeld. Een tweede huis deels verhuren voor een betere rente dan de spaarrente is daarom zeker een overweging waard.

Aanbieding

Excel rekenmodel en checklist

Met onze methode ontdek je alles over het kopen, verhuren en beheren van woning (-en).

Podcast
Je hebt de tips in de tekst gelezen, maar de finesses zitten vaak in de details. Je hoort in deze podcast over mijn praktijkervaring. Zo weet je precies wat er allemaal bij komt kijken.

Denk bij een tweede huis kopen ook aan het beheer met bijvoorbeeld de beste sleutelkluis of beste smart home lock.

Externe bronnen:

• Amsterdam
• Utrecht
• Den Haag
• Den Bosch
• Omgevingsloket

Bekijk wat je hebt aan onze verhuurtool.