Hoe moet ik een offerte controleren?

Als je een offerte hebt gekregen dan wil je wel dat hij goed en compleet is. Zo voorkom je losse eindjes die je veel geld kosten!

Meerwerk wil je natuurlijk voorkomen en daarom leek het mij goed hier exact bij te houden wat normaal gesproken allemaal ‘vergeten’ wordt in een offerte. Nu kun je denken dat dit ‘vergeten’ mooi is zodat de offerte lekker goedkoop is.

De praktijk wijst echter uit dat je dit in een later stadium altijd alsnog moet betalen via meerwerk. Zoals je waarschijnlijk wel weet, vragen de bedrijven meestal te geld voor meerwerk omdat ze weten dat jij eigenlijk geen keuze hebt. Je gaat op zo’n moment niet even naar een ander bedrijf als zij al bezig zijn. Nare discussies en vervelende situaties wil je dus vooraf voorkomen door een duidelijke complete offerte.

Het vergelijken van offertes helpt natuurlijk om de beste aanbieding te krijgen. Daarnaast heb je meer voordelen. Het ene bedrijf zal in de offerte een aantal dingen opschrijven die het andere bedrijf niet omschrijft of aanbiedt.

Dit is geen opzet maar soms willen bedrijven nog wel eens ‘iets vergeten’ in de offerte die ze later via meerwerk extra proberen te factureren.
Mocht er dus iets missen in een offerte, dan is het slim om daar vooraf naar te vragen.

Als bouwkundig ingenieur krijg ik heel veel offertes van klanten onder ogen die meestal niet compleet zijn.

De meest voorkomende zaken die niet altijd in een offerte staan zie je hier in de checklist

De kosten van een offerte zijn vaak (niet altijd!) inclusief

• BTW, je wilt een complete offerte inclusief btw (vooral bij zonnepanelen offertes wordt dit nog wel eens ‘vergeten’)
• Leveren van materialen, echt alle spullen moeten in de offerte genoemd worden
• Arbeid voor alles. Alle werkzaamheden en uren die daarvoor gewerkt moeten worden moeten erin staan
• Afvoeren bouwafval
• Opruimkosten
• Kosten plaatsen/ manuren van het bedrijf
• Winst bedrijf en risico kosten en algemene bouwplaatskosten
• Reiskosten
• Kosten hulpmaterieel/ veiligheidskleding/ aan- en afvoer
• Afwerken volgens een basisniveau
• Hang en sluitwerk
• Garantie

Deze meeste offertes zijn meestal exclusief

• Vergunningsaanvraag
• Specials die niet bij een standaard uitvoering horen
• Sparingen maken (indien niet omschreven)
• Bijwerken van zaken die al slecht waren en niet binnen de omschrijving van de opdracht horen

Verder kun je letten op de toepassing van:

• Gebruik van onderhoudsarme materialen
• Keurmerken, instanties waar ze bij aangesloten zijn en garantievoorwaarden

Veel offertes zijn te summier
Bedrijven schrijven bovenstaande zaken niet (compleet) op en zeggen ‘dat het wel goedkomt’ als je voor hen kiest. Persoonlijk zou ik altijd vooraf deze duidelijkheid willen hebben om problemen achteraf te voorkomen. Het is een fikse uitgave en je wilt wel zeker weten dat alles zonder meerkosten wordt uitgevoerd.

Waarvan is de prijs afhankelijk?

A) De markt: vraag en aanbod bepalen mede de prijs naast de feitelijke kosten van producten, materieel en arbeid die ingezet worden bij een bouwproces.

B) Het aantal serieuze aannemers die je een echte open calculatie laat maken. Wij vinden dat je minimaal 3 serieuze calculaties moet krijgen voordat je kiest. Om die te krijgen is soms best veel werk inderdaad. Het verbaasd ons dat mensen soms langer doen over het uitzoeken van een nieuwe telefoon, auto of vakantie (wat stuk voor stuk een simpel standaard product is) dan een aannemer. Het gaat om een groot risico en veel geld waardoor dit het minimum aantal is.

C) Neem de tijd voor het proces. Haastige spoed is zelden goed. Zeker in het proces van een goede aannemer vinden moet je geen haast hebben. Als de andere partij haast heeft, is het bij voorbaat niet de juiste partner. Moet je je huis uit omdat het verkocht is en is het nieuwe huis nog niet 'klaar'? Ga dan bijvoorbeeld tijdelijk elders huren.

D) Sluit Verbouwgarantie af zoals bijvoorbeeld bij Bouwgarant. Net als je huis verzekeren is de verbouwing verzekeren noodzakelijk. E) Maak vooraf een zeer uitgebreid plan en wijzig niks meer. Dat kost bovenmatig veel geld (veel aannemers verdienen het meeste geld aan meerwerk doordat opdrachtgevers zaken wijzigen na het gunnen van de opdracht).

F) De post 'onvoorziene kosten' is belangrijk. Vergeet die niet. Deze post noem je niet aan de aannemer want deze heb je zelf nodig om tegenvallers op te vangen. En ja: helaas zijn zelfs bij de best voorbereide verbouwing tegenvallers.
G) Neem een bouwmanager als je zelf geen ervaring en/ of tijd hebt. M.b.t. tijd: je moet dagelijks op de bouw zijn en een vergadering hebben met de aannemer. Opleveren doe je namelijk iedere dag.

Noodzakelijke stappen voordat je tekent

Wanneer je overweegt om een offerte, overeenkomst of ander contract met een bedrijf te sluiten is het goed om dit niet te doen voordat jezelf een grondige analyse hebt gedaan van het bedrijf. In onze ogen zijn dit geen vrijblijvende maar noodzakelijke stappen voordat je iets tekent.

Checklist

Het advies is om hier echt de tijd voor te nemen en in ieder geval onderstaande controle uit te voeren:

• Ga alleen met bedrijven in zee waarvan je referenties zelf bent nagegaan (neem de tijd om van 2 of 3 klanten van dat bedrijf te horen dat ze achteraf helemaal tevreden zijn)
• Google naar ervaringen met het bedrijf
• Google naar ervaringen met de persoon of personen van het bedrijf
• Betaal nooit vooruit
• Zet alles op papier (ook de kleinste afspraken)
• Sluit bouwgarantie af (Bouwgarant.nl)
• Sluit bij enige vorm van twijfel geen overeenkomst met het bedrijf

Het zekere voor het onzekere

Sommige mensen vinden bovenstaande controle misschien overdreven, te veel werk of vinden het lastig om het bedrijf hierom te vragen. Dit soort bezwaren bij jezelf zijn geen reden om deze check na te laten en desnoods laat je dit voor je doen als je hiervoor zelf geen tijd hebt. In de bouw worden, zoals in iedere bedrijfstak, mensen opgelicht helaas. Met deze tips vergroot je de kans fors om met een betrouwbare aannemer of leverancier een overeenkomst te maken.

Offerte checken?

Als je offertes hebt ontvangen van een aannemer of leverancier voor kozijnen offertes of iets anders dan heb je wellicht twijfels en wil je die checken. Misschien heb je je bedenkingen over de kwaliteit ervan. Het komt soms voor dat een bedrijf in een beginfase niet alles vertelt om zo zelf nog veel vrijheid te houden bij de uitvoering van de verbouwing. Dan kunnen ze eenvoudig meerwerk te kunnen claimen bij je. In die gevallen is er geen keuze meer en moet je slikken.

Onze ervaring
Wij zien dagelijks offertes en hebben een uitgebreid Excel model met veel aandachtspunten. Hiermee lopen we alle offertes door. Wij zien veel prijsopgaves weten inmiddels waar de ‘open eindjes’ zitten en de risico’s op meerwerk. Dus meer zekerheid voordat je een flinke som geld uitgeeft aan zo’n partij.

Controleren prijsopgave verbouwing

Ons stappenplan dat ik je adviseer is als volgt:
1. Is de aannemer aangesloten bij een branchevereniging (en hoe ga je zelf nog een verzekering afsluiten)
2. Wat stelt die vereniging voor?
3. Referenties van personen over dat bedrijf (zie hieronder)
4. Hoe lang bestaat het bedrijf al?
5. Hoe compleet is de Offerte?

Het controleren van een offerte zit in veel punten

Meestal staan er wel wat algemene voorwaarden in een offerte. Deze moet je zeker goed doorlezen, ook al is dit vaak saai en lastige materie. Je wilt toch wel weten wat je koopt? Denk aan de kwaliteit en de garantietermijnen. Soms wordt er ook iets gezegd over meerwerken of andere mitsen en maren. In de Offerte Controle kun je zelf de offerte controleren.

Waar moet ik op letten bij een offerte?

Zoals gezegd zit het in meerdere onderdelen, van datum tot btw tot compleetheid. Als je niet vaak offertes voor verbouwingen ziet dan is er veel nieuw en misschien ook het product (of de verbouwing) die je wilt ‘kopen’. Want het is net als een auto een aankoop, alleen wel echt maatwerk dus moet je veel alerter zijn.

De beste tip zie je hier aan het einde. Vraag aan het bedrijf om alle punten in de offerte op te schrijven. Dingen die je via mail, telefoon of gesprek hebt gehoord van ze moeten allemaal in het contract staan. Dat geeft je de meeste zekerheid dat je de mooiste versie van je huis krijgt zonder meerkosten.

Noodzakelijke stappen voordat je tekent

Wanneer je overweegt om een offerte, overeenkomst of ander contract met een bedrijf te sluiten is het goed om dit niet te doen voordat jezelf een grondige analyse hebt gedaan van het bedrijf. In onze ogen zijn dit geen vrijblijvende maar noodzakelijke stappen voordat je iets tekent.

Checklist

Het advies is om hier echt de tijd voor te nemen en in ieder geval onderstaande controle uit te voeren:

• Ga alleen met bedrijven in zee waarvan je referenties zelf bent nagegaan (neem de tijd om van 2 of 3 klanten van dat bedrijf te horen dat ze achteraf helemaal tevreden zijn)
• Google naar ervaringen met het bedrijf
• Google naar ervaringen met de persoon of personen van het bedrijf
• Betaal nooit vooruit
• Zet alles op papier (ook de kleinste afspraken)
• Sluit bouwgarantie af (Bouwgarant.nl)
• Sluit bij enige vorm van twijfel geen overeenkomst met het bedrijf

Het zekere voor het onzekere

Sommige mensen vinden bovenstaande controle misschien overdreven, te veel werk of vinden het lastig om het bedrijf hierom te vragen. Dit soort bezwaren bij jezelf zijn geen reden om deze check na te laten en desnoods laat je dit voor je doen als je hiervoor zelf geen tijd hebt. In de bouw worden, zoals in iedere bedrijfstak, mensen opgelicht helaas. Met deze tips vergroot je de kans fors om met een betrouwbare aannemer of leverancier een overeenkomst te maken.

Binnen 2 minuten weten wat je verbouwing kost?

Bepaal met de calculatie tool snel en eenvoudig kosten van jouw gewenste verbouwing. Binnen 2 minuten heb je de kostenindicatie van jouw wensen plus de besparingsmogelijkheden. Met onze Verbouwhulp weet je waar je aan toe bent voordat je start!

• Bekijk wat je hebt aan onze Verbouwhulp ►

Voor offertes vergelijken moeten ze wel echt hetzelfde zijn dus moet je vraag aan het bedrijf ook gelijk zijn. Hoe zorg je ervoor dat je precies krijgt wat je wilt zodat je de prijzen en aanbiedingen echt met elkaar kunt vergelijken? We gaan het hier bekijken voor een praktijk voorbeeld.

Checklist

John stelde de volgende vraag en naast advies had hij ook gewoon een checklist nodig.

“Dag Peter,

Wij staan voor een grootscheepse verbouwing van onze zojuist aangekochte boerderij. Ik ben zelf redelijk handig en zoek alles uit voordat ik ergens aan begin. Zo heb ik inmiddels 2 woningen grotendeels zelf verbouwd in de laatste 10 jaar. Echter, de klus waar we nu voor staan is grootschaliger en kan ik zeker niet alleen. De boerderij is in een dermate staat dat wij voornemens zijn de buitenmuren en gebinten constructie in stand te houden en voor de rest alles kaal maken: alle leidingen er uit en van daaruit opnieuw beginnen.

Grote klus

Grofweg betekent dit dat aan de binnenkant alles uitgegraven wordt, een geïsoleerde vloer wordt gestort, een spouwmuur wordt aangebracht, een geïsoleerd dak geplaatst moet worden met dakramen en van daaruit nieuw opbouwen met herplaatsen van oude deuren etc. Hiervoor ben ik een programma van eisen aan het opstellen met daarin hoe we het willen hebben met voorbeeldfoto’s er bij. Dit programma van eisen willen we aan 3 aannemers ter beschikking stellen en dan alle drie laten aanbieden. De vraag is dan of het programma van eisen voldoende bouwkundige inhoud bevat zodat we niet alsnog alle kanten opgaan en ik 3 compleet verschillende offertes krijg.

Bedrijven

Bedrijven vergelijken is altijd slim. Maar een andere optie is om met 1 aannemer eerst de bouwtekeningen te maken en hierop 3 aannemers te laten offreren. We hebben de indeling al redelijk in het hoofd zitten en hiermee krijgen we in ieder geval een meer bouwkundig onderlegd verhaal dat naar de 3 aannemers gaat.

Graag jouw mening hierover.

Daarnaast zou ik graag willen dat je jouw blik eens over onze plattegrond wilt laten gaan. Hiervoor heb ik de huidige plattegrond bijgevoegd: hier staan ook de ramen en deuren in van de gevel. In de 2e bijlage de (hele grove) indeling zoals we die nu bedacht hebben. De linkerzijde (de deel) is zuidgericht. We willen alles gelijkvloers hebben. Boven komen de slaapkamer voor onze zoon, een logeerkamer en een rommelkamer en een vide boven de woonkamer wat moet zorgen voor veel licht. Ik hoor graag of je ideeën hebt die ons hier verder kunnen helpen.”


Een heldere vraag van John en dit zou mijn stappenplan zijn om de offertes te kunnen vergelijken naderhand.

Stappenplan van deze offertes vergelijken

Dit is het meest simpele en complete stappenplan als je ook zelf een offerte wilt controleren:
1) Voor jezelf compleet helder hebben wat je wilt (anders kun je het ook niet overbrengen aan een ander)
2) Kies het juiste medium om duidelijk te maken wat je wilt. Het liefst kies je voor tekst/ tekeningen en eventueel foto’s van een eindsituatie zoals je die zag bij een andere verbouwing
3) Besteed aandacht aan deze voorbereiding want dat verdien je dubbel terug in de uitvoering. Concreet: Zorg dat je vraag compleet helder is zodat een bedrijf deze niet op 2 manieren kan oppakken
4) Laat anderen het pakket bekijken (zonder dat je helpt) en luister goed naar eventuele gevonden onduidelijkheden en vragen. Dit moet je nog verbeteren/ aanvullen
5) Referenties (erg belangrijk)/ prijzen incl btw/ vermijd stelposten/ vraag al het eventuele meerwerk (en minderwerk) op/ vraag ook kwaliteit bedrijf (keurmerk/ garantie) etc

* Planning/ kwaliteit producten/ kwaliteit bedrijf/ kwantiteit/ normen/ arbo/ afspraken/ communicatie structuur
* Maak een bestek of bouwkundige omschrijving
* Vraag om een open begroting (meerdere paginas’s) met alle omschrijvingen van merken, kleuren, afwerkingen, BRL’s etc

Maar we kunnen hier nog verder mee gaan en dat is ook nodig.

Excel

Een stappenplan om offertes te vergelijken hebben we speciaal voor je in een Excel gezet. Deze krijg je ook in de Verbouwhulp.

Wanneer

Wanneer vergelijk je offertes? In mijn ogen zo snel mogelijk als je afmetingen weet en echt hebt besloten dat de verbouwing er gaat komen. De prijzen moeten gemaakt worden door meerdere bedrijven en dan moet je nog ruim de tijd hebben om echt de beste voor jezelf eruit te kiezen!

Wat moet er in een offerte staan?

In een goede offerte vind je een gedetailleerde beschrijving van de dingen die geplaatst zullen worden. Zoals kleur, materiaal en sluitingen en eventuele plaatsingskosten/extra kosten.

Hoe krijg ik de goedkoopste prijs?

Je wilt natuurlijk altijd de beste kwaliteit ontvangen voor de laagste prijs. Er zijn een aantal dingen die je kunt doen om de prijs zo laag mogelijk te houden, dit is zeker handig als je het moet doen met een bepaald budget.

Goedkoop is simpelweg meer van hetzelfde kopen (weinig poespas dus), ook krijg je vaak korting als je een groter aantal tegelijk koopt. Ook samenwerken met je buren kan erg nuttig zijn bij zowel de aanschaf van een groter aantal producten/materialen als bij de rest van de offerte.

Het aanvragen van zoveel mogelijk offertes geeft je een ideale mogelijkheid om de beste prijs uit te zoeken. De prijs in offertes kan je tevens laag houden door de standaard kleur, producteigenschappen en detaillering van de leverancier te kiezen.

Als je al deze punten al hebt gehad dan is het ook nog een mogelijkheid om te kijken of er materialen nog kunnen worden hergebruikt voor een nog scherpere prijs.

Voorbeeld

In een goede offerte krijg je een overzicht van alle maten. Bij het vergelijken van verschillende leveranciers vergelijk je ook of de offertes hetzelfde aanbieden of niet. komen de offertes overeen? Hier kom je achter door de tekening met technische omschrijvingen te vergelijken.

Compleetheid

Deze hierboven staande zaken staan meestal in een offerte. Helaas is het niet altijd zo dat alles is opgenomen in een offerte. Integendeel zelfs: vaak staan meerdere noodzakelijke dingen helemaal niet beschreven in de offerte. Dat kan later onnodige conflicten tot gevolg hebben.

Controleer dus ook op volgende onderdelen:

• 100% complete beschrijving van de werkzaamheden
• Referenties
• Het moment van oplevering
• Vergoeding per dag wanneer planning niet gehaald wordt?
• Kosten en btw apart vermelden
• Algemene voorwaarden
• Plaats van het werk
• Eventuele stelposten
• Begindatum
• Eventuele risicoregelingen
• Betalingstermijnen
• Tekeningen, technische omschrijvingen, ontwerpen en berekeningen die nog niet ontvangen zijn

Binnen 2 minuten weten wat je verbouwing kost?

Bepaal met de calculatie tool snel en eenvoudig kosten van jouw gewenste verbouwing. Binnen 2 minuten heb je de kostenindicatie van jouw wensen plus de besparingsmogelijkheden. Met onze Verbouwhulp weet je waar je aan toe bent voordat je start!

• Bekijk wat je hebt aan onze Verbouwhulp ►

Externe bronnen:

• B-besluit
• Skgikob.nl
• NEN
• BRL
• Komo
• Politiekeurmerk
• Wet kwaliteitsborging borging en de nieuwe 2023 wet gevolgklasse 1

Bekijk de aannemer offerte ►