Verbouw of nieuwbouw | Kosten | Vergunning |

Verbouwen of nieuwbouwen: soms vraag je jezelf af of je woning het nog wel waard is om te verbouwen. Als je een echt bouwval hebt gekocht twijfel je natuurlijk of je moet slopen en nieuwbouwen of dat je zal verbouwen. Wat is slimmer? We bekijken samen de opties.

Verbouwen of nieuwbouwen

Een verbouwing betekent veel onvoorziene werkzaamheden, soms wat tegenvallers en veel slimme oplossingen. Verbouwen is vakmanschap en anticiperen op de bestaande constructie. De keuze tussen verbouwen of nieuwbouwen is niet makkelijk en daarom zie je hier de voor- en nadelen van beide opties. Bekijk de aannemer offerte

Inhoudsopgave:

• Verbouw en nieuwbouw kosten
• Vergunning
• Goedkoop
• Offerte

Verbouw en nieuwbouw kosten

De kosten zullen relatief lager zijn, verderop meer daarover. Je kan dit op meerdere aspecten beoordelen. Hieronder vind je die handig op een rij, maar eerst een video met een voorbeeld van een situatie waar het lastig was om te kiezen tussen een verbouwing of een complete nieuwbouw:

Scratch

Bij nieuwbouw kun je vanaf ‘scratch’ beginnen. Je hoeft geen rekening te houden met de bestaande fundering, bestaande muren en hoogte van de vloer. Natuurlijk moet je jezelf wel houden aan de voorschriften voor je perceel.

Voorkeur aannemer

Er zijn aannemers die een voorkeur hebben voor nieuwbouw, omdat ze dan geen rekening hoeven te houden met de bestaande onderdelen en ze lekker hun gang kunnen gaan. En daar is zeker wat voor te zeggen. Soms is er ook een tegenstelling tussen architect en aannemer. De architect zegt bijvoorbeeld dat een verbouwing geen probleem zal zijn en stemt niet echt in met slopen. Terwijl de aannemer dan zegt dat hij voor zichzelf misschien wel zou slopen en een verbouwing eigenlijk niet mogelijk vindt voor je huis.

Planning

Een grote verbouwing (dus als alleen wat binnenmuren overeind blijven) duurt zeker net zo lang als een sloop en nieuwbouw. Dus daarvoor hoef je jouw keuze niet te laten beïnvloeden.

Hypotheek

Een bank zal een nieuwbouw heel anders beoordelen dan een renovatie. Informeer daar van te voren naar, want het kan een project maken of breken bij onvoldoende financiële middelen.

Verdiepingshoogte

Bij renovatie ben je gebonden aan de bestaande gebouwhoogte. Bij nieuwbouw kun je en moet je de nieuwe Bouwbesluit voorwaarden aanhouden. Onder andere de verdiepingshoogte is sterk verhoogd, dat betekent:

• Hoge plafonds
• Hoge deuren
• Luie trappen (nemen veel plaats in beslag)
• Etc (zie bouwbesluit)

Vergunning

Wanneer je situaties ziet waarin alleen de gevel blijft staan, dan gaat het vaak om een monument of beschermd dorps- of stadsgezicht. Dan wordt dit een extra element waar je rekening mee moet houden. Je moet dit natuurlijk weten voordat je de woning koopt! Monumenten, beschermde dorps- en stadsgezichten mogen niet gesloopt worden. Als dat wel ‘mag’, dan heb jij de keuze!

Juridisch

Als je een woning deels laat staan en binnen de reeds bestaande contouren de woning heel grondig bijna vanaf de grond renoveert dan blijft het een verbouwing. Juridisch gezien is nieuwbouw echt wat anders. De woning moet dan aan andere eisen gaan voldoen. Daar moet je goed naar informeren bij jouw gemeente.

Vergunningstraject

Wat betreft het vergunningstraject verandert er heel veel als je besluit nieuw te bouwen in plaats van te renoveren. Je maakt de stap van verbouwvergunning naar nieuwbouwvergunning. Daar moet je goed over nadenken wat het kan een groot nadeel zijn om alles te slopen.

Wat is het mooiste? Verbouwen of nieuwbouwen

Wat is nu mooier, verbouwen of nieuwbouw.Dit is heel persoonlijk. Soms zie je een woning die te perfectionistisch is gerenoveerd. Dan past hij niet meer echt in het straatbeeld. Of het bouwjaar en bouwperiode is niet meer terug te zien aan de woning, dat is dan een gemiste kans. Andersom is het heel lastig om een nieuwbouwwoning te laten bouwen die er echt ouderwets karakteristiek uitziet. Dit is overigens wel mogelijk. Als dit is wat je wilt, dan adviseer ik je om veel plannen van architecten op te vragen. Verstandiger, maar tijdrovender is het om rond te gaan rijden in je regio om mooie woningen als referentiewoning te laten fungeren. Bel desnoods bij de betreffende woning aan om er meer over te weten te komen. Voordeel is dan ook dat je vaak een uitnodiging krijgt om binnen te komen kijken!

Bouwtechnische eigenschappen van verbouwen of slopen en nieuwbouwen

De vraag die je jezelf moet stellen is hoeveel je nog van het huis kan gebruiken voor je nieuwe woonhuis. Hiervoor kun je natuurlijk ook een bouwkundig adviseur en/of architect inschakelen. Die kan jouw plannen in kaart brengen. Dan komt daar vanzelf uit wat je nog kan handhaven. De oplossingen om de verbouwing naar je zin te zetten zijn soms zo omslachtig, dan het steeds handiger wordt om met een schone lei te beginnen. het ontwerp kan dan geëvolueerd zijn naar een sloop – nieuwbouw.
Hierbij moet gelet worden op een aantal onderdelen van de bouwval, namelijk:

• Technische staat
• Constructieve staat, is het goed gefundeerd en is de draagconstructie goed?
• Hoe goed zijn de isolerende eigenschappen en hoe eenvoudig zijn deze aan te brengen? Als je bijvoorbeeld de begane grond wilt isoleren voor comfort en een lagere energierekening dan zal de vloer eruit moeten.
• Is het houtwerk van de woning nog goed?
• Is de verdiepingshoogte van de woning goed?
• Is de vloeroppervlakte van de woning voldoende voor je of is het logisch uitbreidbaar?
• Is de indeling van het huis een beetje logisch voor je?

Als je op deze vragen allemaal negatief moet antwoorden, dan is het zeker niet zinvol om het huis te behouden. Ook al is het nog zo karakteristiek en mooi. Je zou in ieder geval in een bouwtechnisch goed en veilig huis moeten willen wonen. Dat is natuurlijk allemaal te herstellen, maar dat wordt erg kostbaar.

Kosten verbouwing

Eerder sprak ik over de kosten van de verbouwing. Iedereen moet zich aan een budget houden voor zijn of haar verbouwing. Vaak zal slopen en heropbouwen duurder uitkomen. Dit hoeft echter niet altijd zo te zijn, bij heel veel aanpassingen en vernieuwingen zal een verbouwing niet per se goedkoper zijn dan een sloop en nieuwbouw. Renovatie is relatief duurder dan nieuwbouw. Daarmee bedoel ik dat als er bijvoorbeeld 60% verbouwd wordt bij een renovatie, je dan meer dan 60% extra betaald ten opzichte van nieuwbouw.

Gemiddeld

Als we het heel grof inschatten dan kosten de verbouwingen van onze klanten tussen de 10.000 en 100.000 euro. Daaruit kun je als gemiddelde een halve ton aan euro’s afleiden maar iets goedkopere verbouwingen zien we het meeste. Er zijn bij de genoemde bandbreedte van de gemiddelde kosten verbouwing overigens uitschieters naar beneden en ook soms (fors) naar boven vanwege de bouw van een bijna nieuw huis. Hier heb je wat gemiddelde kosten voor de verbouwingen die veel voorkomen:

Technisch

Dit is een beetje een technisch verhaal, maar het is toch goed om je dat te beseffen. Denk wel aan de extra kosten die je moet maken om de adviseurs te betalen en een nieuwbouwvergunning aan te vragen.

Verbouwhulp

Het mag logisch zijn dat hoe beter het huis nog is, hoe meer je kan behouden. En dus hoe gunstiger het is om de woning te behouden. Als je een nieuwe fundering moet gaan aanbrengen, een nieuwe vloer en dakconstructie, dan is het kostentechnisch bijna nooit de moeite om het huis te laten staan. Met de verbouwjulp kun je een groot aantal mogelijke verbouwingen berekenen. Want hoeveel kost jouw droomhuis totaal?

Voordelen nieuwbouw

• Je kunt een uitgebreide kelder onder je nieuwe huis maken.
• Scheuren, houtrot, etc. ben je allemaal in één keer ‘kwijt’. Je kunt met een sterke constructie beginnen.
• Je kunt vanaf nul beginnen met het ontwerp, samen met een architect.

Nadelen nieuwbouw

• Het huis mag misschien niet zo groot worden als de bestaande bebouwing.
• De goothoogte moet misschien anders worden.

Voordelen van verbouwen

• Bij verbouwen heb je vaak recht op een aantal subsidies, die je met een nieuwbouw niet hebt. De subsidies op duurzame en energiebesparende aspecten blijven bestaan natuurlijk.

Nadelen van verbouwen

• Er zullen hogere prijzen door aannemers gerekend worden, omdat verbouwen lastiger werken is dan nieuwbouwen.
• Sommige mensen hebben spijt na de verbouwing gezien de kosten. Het gevoel van ‘Voor dit geld had ik ook een nieuwbouw kunnen hebben’ blijft dan de overhand houden.
• Het is bij een verbouwing vaak moeilijker (en dus duurder) om het gewenste comfortniveau te bereiken.

Over nieuwbouw versus verbouwen is veel te zeggen, maar feit is dat het best veel geld kost. Dus onderstaande tips zijn op beide opties van toepassing.

Mijn ervaring

Vroeger had ik een collega die het treffend kon vertellen… Als je hem vroeg “Wat kost de bouw van een huis?” dan kreeg je altijd hetzelfde antwoord. Of eigenlijk kreeg je een vraag terug en dat was: “Wat kost een auto?” Hiermee maakte hij treffend duidelijk dat het niet te zeggen is zonder meer informatie. Een Mercedes kost meer dan een Volkswagen (los van de uitvoering etc. je snapt het idee 😉 ). Om daar een zinvol antwoord op te geven moet je dus weten wat voor auto het moet zijn, wat voor motor, hoeveel deuren, airco, wat voor wielen, wat voor interieur etc. Bij een bouw of verbouwing is het niet anders. Om de verbouwingskosten te berekenen moet je veel dingen weten. Een paar dingen zijn daar echter wel over te zeggen.

De bouwkosten worden onder andere bepaald door het volgende:

• Uren bij een aannemer zijn kostbaar. Als je een verbouwing hebt die heel arbeidsintensief is kost dat veel geld…
• De Markt heeft veel invloed op de prijs. Als de aannemer genoeg (of teveel) werk heeft, dan vraagt hij voor dezelfde verbouwing veel meer dan wanneer hij het rustig heeft…
• De materialen die jij wilt toepassen bepalen sterk de bouwkosten. Speciale materialen zijn nu eenmaal duurder dan standaard materialen…
• De bouwkosten worden ook erg bepaald door de grootte van je nieuwbouw of verbouwing. Hoe meer materialen je nodig hebt, hoe duurder het natuurlijk is. Toch kun je dit wel beïnvloeden en dat kun je zien in de huis bouwen calculator.

Goedkoop

Voor een aantal opdrachtgevers van verbouwingen komt goedkoop bouwen op de eerste plaats. Een doordacht gebruik van de woonoppervlakte is hierbij bijzonder belangrijk, want hoe meer onnodige oppervlakte je maakt (of al hebt), hoe hoger de bouwkosten worden. Maar niet alleen in verband met de bouwkosten moet het gebouw goed gebruikt worden. Een ongunstige plat­tegrond dwingt je om langere afstanden af te leggen, vooral bij het huishouden. Bovendien moeten deze ruimten verwarmd en verlicht worden. Dit noemen we exploitatiekosten (onderhoud, energie, belastingen).

Indeling van je huis

De verkoopmoge­lijkheid (en ook verhuur) van een gebouw richt zich vooral naar de indeling van de woning en de bouwmaterialen. Wie niet zeker is of hij langere tijd in een woning zal wonen, moet dus niet te extravagant bouwen.

Voordelig

Velen denken nog steeds dat een voordelig huis er ook altijd goedkoop uitziet, maar dat is zeker niet zo. Een aantrekkelijke opbouw moet zeker niet duur zijn. Door een beetje te schikken tijdens de planning kun je met weinig kosten al veel bereiken. Bedenk alleen wel dat goede materialen meestal niet goedkoop zijn, net zoals goede vaklui.

Lage bouwkosten

Als iemand zijn waren of prestaties extreem goedkoop aanbiedt, moet je alles zeker heel nauwkeurig controleren, want een leek zal hier snel opgelicht worden. Het kan zijn dat je geld uitspaart. Maar het tegendeel kan ook waar zijn en zo wordt de uit­eindelijke rekening nog veel hoger.

Offerte

Of iemand goedkoop of duur is, kun je met behulp van een prijsvergelijking vast­stellen (offertes). Hierbij wordt elk werk en elk materiaal precies beschreven (dit moet je dan dus precies weten) en daardoor de eenheidsprijs en het daaruit berekende totaalbedrag aangeduid. Elke vakman bied je hetzelfde aan en zo heb je een vergelijkingsmogelijkheid.

M2

Het eigenlijke besparen op een bouw begint bij het ontwerp. Simpelweg iedere extra vierkante meter woonoppervlak kost geld. Daarom moet jouw huis heel goed doordacht zijn, zodat er geen oppervlakte weggegooid wordt. Als je nog geen precieze voorstelling hebt van je huis, mag je niet de fout maken om meteen de (goedkoopste,) eerste architect in te schakelen en het plan te laten opstellen. Een goede ontwerper heeft sowieso veel tijd nodig om eerst je wensen te herkennen, want gedachten lezen en voorspellen, is een gave die niet veel architecten bezitten. Schrijf je plannen daarom goed voor jezelf op.

Keuze maken

Dit zijn de belangrijkste voor- en nadelen van nieuwbouwen en verbouwen en het is voor iedereen verschillend wat de uitkomst is van deze keuze. De kosten van beide opties zijn wel belangrijk om mee te nemen in de overweging, want die bepaalt mede de prijs-kwaliteitverhouding van beide opties.

Binnen 2 minuten weten wat jouw nieuwbouw woning kost?

Bepaal met de calculatie tool snel en eenvoudig kosten van jouw nieuwbouw plannen. Binnen 2 minuten heb je de kostenindicatie van de complete nieuwbouw woning die jij wilt. Daarnaast ontdek je ook de vaak vergeten besparingsmogelijkheden. Zo weet je waar je aan toe bent voordat je start!

• Ontdek de kosten van jouw nieuwbouw woning ►

Podcast

Je hebt de tips in de tekst gelezen, maar de finesses zitten vaak in de details. Je hoort in deze podcast over mijn praktijkervaring. Zo weet je precies wat er allemaal bij komt kijken.

Meer info

Kies voor meer zekerheid met een Bouwgarant aannemer die bekend is met Bouwbesluit en NEN normen/ BRL‘s.