Financieren van de verbouwing (Geld lenen voor een Verbouwing)

Een verbouwing financieren hoeft niet moeilijk te zijn. Goed oriënteren is het halve werk. Leg de verschillende opties naast elkaar en maak een verschilanalyse. Dan is de uiteindelijke beslissing een fluitje van een cent!

Meer informatie over het financieren
Op verbouwingskosten valt vaak redelijk veel geld te besparen. Alles staat of valt met de juiste criteria, een goede vergelijking en voldoende basiskennis. Besparen op de verbouwkosten heeft namelijk niet alleen te maken met kansen, maar ook met verplichtingen. Voor verbouwingen en de financiering daarvan gelden nu eenmaal altijd regels. Of je een nieuw huis koopt of je bestaande eigen woning opknapt maakt dus niet uit.

Inhoudsopgave:

• Geld lenen voor verbouwing
• Persoonlijke lening
• Meefinancieren hypotheek
• Extra hypotheek
• Taxatie voor verbouwing
• Aanbieding

Geld lenen voor verbouwing

Je kunt een verbouwing op 3 manieren betalen.

Samenvatting

Je kunt spaargeld gebruiken, je hypotheek verhogen of een persoonlijke lening afsluiten. Welke manier het beste is voor je situatie hangt af van de hoogte van je spaargeld. Als dat te laag is moet je (extra) lenen. Bepaal vooraf of je deze extra rente en aflossing met name de komende jaren kunnen betalen. Dus ook in situaties waarin bijvoorbeeld je salaris wegvalt.

Een verbouwing betalen met een persoonlijke lening

Wil je een persoonlijke lening afsluiten voor de verbouwing van je huis? Leg dan eerst verschillende leningen naast elkaar. Iedere kredietverstrekker heeft eigen voorwaarden en rentepercentages. De ene lening sluit beter aan op je situatie dan de andere. Lukraak een lening afsluiten bij de bank leidt meestal tot hoge kosten.

Kredietcrisis

De kredietcrisis heeft bij mensen met een (top)hypotheek diepe sporen achtergelaten. Om vergelijkbare situaties in de toekomst te vermijden heeft het ministerie ingegrepen. Er gelden nu andere, veiligere regels voor het verstrekken van hypotheken voor nieuwe woningen.

Lagere kosten

Deze regels zijn belangrijk als je een nieuwbouwproject aangaat, eigen woning koopt of verbouwing start. Natuurlijk wil je zo snel mogelijk aan de slag, maar het kostenplaatje verdient wat aandacht. Deze cijfers zijn namelijk enorm belangrijk. Een goede vergelijking en bewust keuzeproces zorgen vaak voor lagere kosten en een snellere afbetaling.

Geld lenen vergelijken, loop je besparing niet mis

Als huiseigenaar geld lenen? Dat doe je bij een specialist in goedkope hypotheken. Vergelijk het grootste aanbod van leningen en bespaar tot €700,- per jaar.

Direct besparen?

Als je een nieuw huis koopt en daarbovenop een bedrag als bouwdepot wil lenen kun je goede tips gebruiken. Naar aanleiding van strengere hypotheekeisen voor woningen lenen banken namelijk minder gemakkelijk geld uit.

Bedrag

De meest bepalende informatie is in eerste instantie het verbouwbedrag. Wat gaat de verbouwing kosten? Waarop kun je mogelijk besparen? Welk bedrag heb je nodig en hoeveel heb je daarvan op de bankrekening staan? Zodra je die informatie helder hebt kun je door met de volgende vraag.

Lening voor verbouwing

Hoe regel je de rest van de financiering? Het benodigde geld dat je niet op jouw rekening hebt staan kun je op verschillende manieren verzamelen. Bij een bank kun je in beperkte mate geld lenen. Vergeet niet dat geld lenen altijd geld kost.

Geld lenen voor de verbouwing

Soms wordt een verbouwing deels gefinancierd door vrienden of familie. Spreek natuurlijk een nette leenregeling af. Bekijk goed wat bij jouw situatie past en zet de verschillende mogelijkheden realistisch naast elkaar.

Financieren video

Bij het financieren van een huis komt een hoop kijken:

Lenen voor een verbouwing

Voorheen kon je maximaal 110% van de marktwaarde van je eigen woning lenen. Dat betekende dat je ruimte had om een verbouwing mee te financieren. Voorwaarde was wel dat de waarde van de woning ervan zou stijgen.

Persoonlijke lening

Alle verschillende opties maken van een lening geen honderd-in-een-dozijn-klus, maar maatwerk. Iedere soort lening is persoonlijk. De een heeft genoeg aan een hypotheek ter hoogte van de marktwaarde van een huis, een 100%-lening. Een ander komt met de grens van 110% moeilijk uit de voeten, omdat er nog veel aan de woning moet gebeuren.

Verbouwing zelf betalen of lenen

Stel je voor: je kocht destijds een woning van €200.000,- en wist meteen dat je er nog het een en ander aan zou verbouwen. De verbouwkosten bedroegen €20.000,-. Met de regel van maximaal 110% lenen kon je het volledige bedrag voor die woning inclusief verbouwing lenen. Na de verbouwing zou de woning in waarde zijn gestegen. Zeg dat de marktwaarde €220.000,- werd.

Hogere lasten, hogere verbouwlening

Een volgende koper mocht op dat moment met dezelfde 110%-regeling een hogere hypotheek afsluiten voor de woning en gewenste verbouwingen. Maar, wanneer de marktwaarde van diezelfde woning in de tussentijd was gedaald tot €210.000,-, dan zou die koper weer minder verbouwgeld te besteden hebben. In plaats van €22.000,- zou de koper dan €21.000,- bovenop de hypotheek mogen lenen voor een verbouwing. De 110%-regel maakte de berekening simpel.

Meefinancieren hypotheek

Meefinancieren in de hypotheek geeft nog steeds een gunstig leenpercentage. Een lening of ander financieringsplan biedt minder mogelijkheden. Als je wil verbouwen en daarvoor voldoende kunt lenen is het verstandig om de verbouwkosten zoveel mogelijk direct mee te laten financieren met de woningaankoop. Uitstel kan namelijk zorgen voor afstel, omdat het maximale leenbedrag steeds lager wordt.

Extra hypotheek

Maximale hypotheek omlaag naar 100%
Het maximale leenbedrag voor de aankoop van een woning staat sinds 1 januari 2018 gelijk aan 100% van de waarde van de woning in kwestie. Dat wil zeggen dat je niet méér mag lenen dan de nieuwe woning waard is. Je hebt nog meer eigen geld nodig dan in 2017, toen het leenmaximum op 101% lag.

Bijkomende kosten betaal je tegenwoordig dus volledig zelf. Dat kunnen verbouwkosten zijn, zoals de kosten voor een nieuwe keuken, badkamer, dakkapel of kunststof kozijnen. Maar, vaak gaan bijkomende kosten over verplichte zaken en niet zozeer over zelfgekozen extra's en verbouwklussen. Denk bijvoorbeeld aan overdrachtsbelasting en financieringskosten.

Berekening

Bekijk vooraf hoeveel je maximaal kunt lenen en bedenk kritisch wat haalbaar is. Welk bedrag kun je zelf vanaf jouw spaarrekening inleggen? Een berekening van de maximale hypotheek maak je zo:

1. Koopprijs: Stel de koopprijs vast. Wij gaan in alle onderstaande gevallen uit van €225.000,-.

2. Kosten koper: Bereken de extra kosten die voor rekening van de koper komen. Dit zijn de wettelijke bijkomende kosten. Hiervoor rekenen we telkens €10.000,-.

3. Verbouwkosten: De meeste woningaankopen gaan gepaard met wat verbouwklussen. Ga uit van een gemiddelde van €15.000,- inclusief btw.

4. Totaal: Uitgaande van deze cijfers heb je in totaal €250.000,- nodig voor het complete huis inclusief verbouwplannen.

5. Tabel: Gebruik de tabel om de financieringsmogelijkheden van verschillende situaties met elkaar te vergelijken.

Er is gelukkig één uitzondering:

Duurzame oplossingen! Leiden jouw verbouwplannen tot energiebesparing? Dan mag je 106% van de woningwaarde inclusief verbouwing lenen. Eerst wordt een inkomenstoetsing gedaan om te bepalen hoeveel je kunt lenen. Investeringen in energiebesparing tot maximaal €9.000,- blijven daarbij buiten beschouwing.

Groene verbouwing, lening
In combinatie met de regels van inkomenstoetsing kun je tot maar liefst €25.000,- meer lenen. Zo’n fors verschil in financiering zie je bij nul-op-de-meter-woningen. Om van deze regeling gebruik te kunnen maken dien je een minimaal inkomen van €33.000,- te genieten. Bekijk hier meer over energiebesparende maatregelen, zoals zonnepanelen, een warmtepomp en isolatie van de woning.

Besparen

Een aannemer zal vaak kiezen voor vaste productprijzen en verder uitgaan van stelposten. Een stelpost is een schatting. Het is daardoor een aanpasbaar bedrag in de begroting. Gebruik die gegevens om te besparen.

Leveranciers staan veelal open voor onderhandeling en stunten met name online regelmatig met hun prijzen. Goed speurwerk loont. Tweedehands materialen kunnen een goede optie zijn. Daarmee bespaar je niet alleen in kosten, gebruikte onderdelen kunnen een eigen woning extra karakter geven. Bovendien ben je lekker duurzaam bezig als je materialen hergebruikt.

Zekerheid

Nadat je goed onderzoek hebt gedaan draait alles om duidelijke afspraken. Spreek een vaste verbouwprijs af en maak duidelijk welke klussen bij de overeenkomst horen en welke niet. Reserveer daarnaast voor jezelf een bedrag voor onvoorziene uitgaven. Tegenvallers komen altijd voor. De kosten daarvan zijn zonde, maar het is erger als de rest van de verbouwing niet door kan gaan omdat het geld ineens op is.

Financiering verbouwing

De financiering van de verbouwing is sterk afhankelijk van jouw persoonlijke, financiële situatie. Kies je voor lenen? Reken dan in ieder geval eerst uit hoeveel extra maandlasten je kunt dragen. Kun je diezelfde lening aan als je er financieel op achteruitgaat? Een financiering regelen gaat niet over een nacht ijs. Neem er de tijd voor en realiseer je dat je een onderhandelingspositie hebt.

Spaargeld of lenen voor verbouwing

Sparen is verstandig. Het geeft je een buffer en de mogelijkheid om onder meer jouw woondromen te verwerkelijken. Maar, het hebben van spaargeld wil niet automatisch zeggen dat een lening een slecht idee is. Soms is lenen zelfs gunstiger dan je spaargeld uitgeven. Dat heeft te maken met de hypotheekrenteaftrek, jouw vermogen en de verwachte verbouwkosten. In de meeste gevallen is het gebruik van spaargeld nog steeds de beste optie.

Grensbedrag

Het aanspreken van spaargeld wordt interessanter als je eigen vermogen groot is. Het grensbedrag in box 3 is meestal €20.000,- of €40.000,-. Je betaalt belasting over het bedrag dat je méér hebt.

Dubbelop
Het grensbedrag is een goede richtlijn in de afweging ‘lening of spaargeld?’. Geld lenen is niet kosteloos en daarbovenop betaal je ook nog eens extra belasting. Als je het grensbedrag gepasseerd bent is lenen meestal geen goed idee. Gebruik dan het spaargeld.

Geen geheel aflossingsvrije financiering meer

De minister wil de aflossingsvrije hypotheek aan banden leggen. Met deze hypotheekvorm los je pas na de looptijd af en niet structureel in delen. De minister heeft nu aangegeven dat het aflossingsvrije deel van de hypotheek niet hoger mag zijn dan 50% van de woningwaarde.

Bescherming
Het risico op een te grote restschuld wordt hiermee beperkt. Wanneer de woningprijzen dalen ben je op die manier beter beschermd. Eigenlijk is de wijziging voor jou als woningbezitter dus vooral een goede zaak.

Taxatie waarde woning

Als een verbouwing gefinancierd wordt op basis van de getaxeerde woningwaarde ná verbouwing, dan stort de bank het meegefinancierde verbouwbedrag in een bouwdepot. Een bouwdepot is een lening met rekening speciaal voor de (ver)bouwkosten van een woning.

Bouwdepot

Van deze aparte rekening kunnen gedurende twee jaar de (ver)bouwkosten worden betaald. Je maakt voor een bouwdepot geen extra kosten in de vorm van notariskosten en afsluitprovisie. Alle betalingen voor de verbouwing worden van het bouwdepot afgeschreven. Banken beschermen zichzelf op deze manier tegen gedoe met continu veranderende regels rondom de financiering van verbouwkosten.

Zo werkt het:
Eerst laat je jouw huis taxeren voor de verbouwing. Je stuurt de product- en klusfacturen naar de bank en ontvangt het voorgeschoten geld terug of laat de bank direct betalen. De definitieve woningwaarde na de verbouwing wordt vastgesteld middels een officieel taxatierapport.

Taxatie voor verbouwing

Zo’n taxatierapport voldoet aan strikte voorwaarden. Een taxateur wil van tevoren weten hoe de verbouwing eruit zal zien en wat de geschatte kosten zijn, omdat de leningverstrekker in eerste instantie uitgaat van de bekende marktwaarde. Dat is de door jou betaalde koopsom. De taxateur zal jouw huis taxeren voor de verbouwing en de te verwachten waardetoename van de woning berekenen. Dit kan bijvoorbeeld neerkomen op 50% van de geschatte verbouwkosten.

Uitbreiding van de hypotheek

Een andere mogelijkheid is uitbreiding van de hypotheek op een later moment. De verbouwing moet minimaal €25.000,- kosten om aanspraak te kunnen maken op de uitbreidingsregeling. Als je nu een woning koopt en zeker bent van de toekomstige verbouwing, kun je een hoger hypotheekbedrag vaststellen. Daar heb je profijt van met de verbouwing op termijn. De aflossingsperiode is 30 jaar.

Gedragscode voor banken

De minister zal nieuwe regels vastleggen in een gedragscode voor banken, maar zover is het nog niet. De Autoriteit Financiële Markten (ofwel de AFM) zal toezien op de naleving van nieuwe regels rondom woningfinanciering. De AFM zal ook controleren dat banken niet snel van de inkomensnorm zullen afwijken. De banken gebruiken deze inkomensnorm namelijk om de maximale hoogte van jouw persoonlijke hypotheek te bepalen.

Hypotheek met NHG

Je kunt je verbouwing op een andere manier financieren: met de NHG, de Nationale Hypotheek Garantie. Steeds meer woningkopers zijn bekend met de NHG, maar verbouwers weten vaak niet dat ook zij gebruik kunnen maken van de NHG.

Wist je dat?
Bijvoorbeeld een aanbouw betalen, groot onderhoud bekostigen, kunststof kozijnen financieren kan met behulp van de NHG.

De Nationale Hypotheek Garantie biedt een vangnet als je de hypotheek niet meer kunt betalen. Dat kan bijvoorbeeld voorkomen als:

• je werkloos of arbeidsongeschikt wordt;
• je partner overlijdt;
• of je relatie is beëindigd.

NHG zonder aankoop

De kosten van een verbouwing bij een bestaande woning of de kosten van meerwerk bij nieuwbouw mogen dus óók meegenomen worden in de NHG. Je maakt dan gebruik van de NHG buiten de aankoop van een nieuwe woning om. Naast een nieuwe badkamer, dakkapel of andersoortige woninguitbreiding kun je achterstallig onderhoud of een tuinplan laten meefinancieren. Zelfs een parketvloer mag worden meegefinancierd. Het gaat in al die gevallen immers om verbetering van de woning.

Verbouwen met de NHG

Natuurlijk gelden er bepaalde voorwaarden voor zo’n garantie als de NHG. Een verbouwing of andere verbetering aan jouw woning wordt niet zomaar meegefinancierd. De eisen die worden gesteld zijn de volgende:

• Verklaring verbouwing of kwaliteitsverbetering. Dit moet blijken uit een taxatierapport, bouwkundig rapport of een door jezelf opgemaakte specificatie.
• NHG-kostengrens. Het totaalbedrag van de bestaande lening plus de lening (inclusief overige kosten) mag niet hoger zijn dan de actuele NHG-grens.
• Depotverplichting. Als de totale kosten van de verbouwing of kwaliteitsverbetering meer dan €2.500,- bedragen, wordt het volledige bedrag in depot gehouden door de geldverstrekker. Voor iedere betaling uit het bouwdepot is een factuur vereist.

Aanpassing NHG-grens

Vanaf 2020 is de NHG-grens €310.000,- voor 100% van de marktwaarde van de woning. De 106%-regeling gaat op voor woningen waarin energiebesparende voorzieningen zijn toegepast. De maximale hypotheek is in dat geval €328.600,-.

Groen besparen
Isolatie kan dus worden meegefinancierd met de NHG. Dat is niet de enige energiebesparende voorziening waarvoor dat geldt. Onder energiebesparende voorzieningen vallen verder:

• Een HR-ketel
• Spouwmuurisolatie
• Dakisolatie
• Vloerisolatie
• Dubbele beglazing
• Een warmtepomp
• Een zonneboiler
• Zonnepanelen

Energiebesparing

Het besparen van energie levert winst op verschillende fronten. Je bespaart het milieu, maandelijkse energielasten en komt voordeliger uit de inkomenstoets. Investeringen in energiebesparing blijven buiten beschouwing bij de inkomenstoets tot een bedrag van €9.000,-. De maximale hoogte van een lening wordt daardoor verlegd naar boven. Achterliggende gedachte is dat je door de investering uiteindelijk minder kwijt bent aan netto woonlasten.

Podcast Je hebt de tips in de tekst gelezen, maar de finesses zitten vaak in de details. Je hoort in deze podcast over mijn praktijkervaring. Zo weet je precies wat er allemaal bij komt kijken.

Pas op!
Een lening kan voor problemen zorgen als je de maandelijkse kosten niet kunt betalen. Leen dus niet klakkeloos maximaal. Dat geldt niet alleen bij leningen via officiële instanties, maar ook als je geld leent van een vermogend familielid.

Familie of instantie

Daan kwam laatst met een vraag over financiering van een verbouwing: ‘Waar kun je eigenlijk terecht?’

Aanbieding

Geld lenen vergelijken, loop je besparing niet mis

Als huiseigenaar geld lenen? Dat doe je bij een specialist in goedkope hypotheken. Vergelijk het grootste aanbod van leningen en bespaar tot €700,- per jaar.

Direct besparen?

Externe bronnen:

• NHG
• Overheid
• Radar
• AFM

Bekijk de financierings aanbieding