Dakopbouw | Kosten, vergunning en de 3 tips voor een dakopbouw op plat dak

Een dakopbouw geeft je extra kamers en veel bergruimte. Daarnaast geeft dit het huis een mooie uitstraling plus een meerwaarde voor later. De geheel nieuwe bouwlaag voegt veel ruimte toe zodat er niet zo snel verhuist hoeft te worden. Gelukkig krijg je makkelijk een vergunning voor zo’n optopping waardoor je niet hoeft te verhuizen. Bekijk de dakopbouw offerte

Inhoudsopgave:

• Kosten
• Voorbeeld
• Ervaring
• Voordelen
• Nadelen
• Plat dak
• Prefab
• Vergunning plat dak
• Garage
• Offerte

Dakopbouw

Een dakopbouw of optopping is een verdieping op de garage of op het huis zetten. Een dakopbouw zorgt voor meer ruimte waardoor je waarschijnlijk niet hoeft te verhuizen. Door deze extra kamer of kamers op het huidige dak van je huis wordt je huis namelijk bijna anderhalf keer zo groot. Met een dakoptopping kan je het huis daarnaast ook mooier maken als je de juiste basis gebruikt.

Kosten

De kosten van een dakopbouw geheel laten maken door een aannemer kost al snel 50.000 euro en wanneer je alleen de constructie laat zetten door een aannemer en zelf gaat afbouwen kun je hier fors op besparen. Ook kun je besparen door zelf verschillende vakmannen in te huren en zelf de rol van projectleider op je te nemen. Bedenk dat dit nooit een standaard eenvoudige verbouwing wordt dus voldoende tijd en ervaring met de aansturing van mensen is een pre.

Wat kost een dakopbouw?

Een van de meest gestelde vragen is wel ‘Wat kost een dakopbouw’. Het simpele antwoord is: dat kun je niet zeggen want het is van zoveel zaken afhankelijk. Natuurlijk willen we je wel een eerste beeld geven van de kosten:

Besparen
Bekijk ook de budget versie: de nokverhogende dakopbouw. Deze kosten bevinden zich tussen de 10.000 en 14.300 euro compleet afgewerkt. De beste manier om de kosten voor een nok/ dakverhoging te laten zien is in een tabel en die zie je hier, de prijstabel van de dakopbouw met een kapel.

Voorbeeld

Dit is een concreet dakopbouw voorbeeld van een plan om een dakopbouw te maken. Dit plaatje werd gebruikt om aan de bedrijven duidelijk te maken wat de bedoeling is. Het betreft een verhuurwoning op een park waar het is toegestaan om een dakopbouw punt op een huis met plat dak te zetten.

Ervaring

Als je goed kijkt naar het plaatje zie je dat de kap van het achterste huisje is overgenomen op het voorste huisje. Dit oogt natuurlijk ‘makkelijker’ dan het in werkelijkheid is. Daarom zetten we naast de voordelen ook de nadelen van zo’n dakopbouw op een plat dak op een rij.

Voordelen

Dit heeft namelijk veel voordelen:

• Het levert waarde op
• Dit vertaalt zich in dit geval in een hogere woningwaarde plus meer huurinkomsten (het gaat van een 4 persoons huisje naar een 6 persoons huisje
• De CV ketel kan naar boven (dus meer ruimte beneden)
• De woonkamer wordt groter (want nu zitten er 2 slaapkamers beneden en in de na situatie komen er boven 2 slaapkamer en nog maar 1 beneden)
• Het huisje oogt vriendelijker/ charmanter (‘echt als vakantiehuisje’)
• Door een schuin dak met grote overstek wordt het beneden deel minder belast door weer en wind
• 6 persoons huisje is niet alleen fijner voor grote gezinnen maar ook fijner voor stellen en stel met kinderen (extra ruimte om tassen/ speelgoed etc in te gooien. Mensen willen gewoon steeds meer ruimte, net zoals auto’s steeds groter worden. Hoe vaak zie je een SUV met 1 persoon erin)
• Echt bed ipv twijfelaar
• Meer ruimte beneden (plan is om rechter slaapkamer op te offeren voor trap plus grotere woonkamer)
• het beheer is minder gedoe want plat dak gaat over 10 jaar weer lekken
• Bouwkundigen zeggen vaak ‘Een dak hoort niet plat te zijn maar schuin (stilliggend water geeft vroeg of laat altijd problemen)’
• Je kunt een loggia/ balkon richting het groen overwegen (kost meer geld en vraagt onderhoud)

Nadelen

Daarnaast zijn er natuurlijk behoorlijk wat aandachtspunten voordat deze keuze gemaakt wordt:

• Het kost geld
• Het kost tijd om alles in gang te zetten en te regelen
• De krachten naar beneden afvoeren kan best een opgave zijn zonder een gehele kolommenstructuur naar beneden te maken
• Er zijn deskundige mensen (bedrijven) nodig
• Er moet een vergunning komen (constructie aanpassingen op het dak hebben altijd een dakkapel vergunning of een andere soort nodig)
• Het huisje kan tijdelijk niet bewoond (verhuurd) worden
• Er moet een goede plek voor de trap gevonden worden
• De aansluiting tussen oud en nieuw moet logisch gemaakt worden (anders wordt het een ‘vlag op een modderschuit’)
• Beneden zal ook een behoorlijke rommel worden, dus zaken die nu goed lijken/ zijn, beschadigen (en dienen gerepareerd te worden of wellicht zelfs dan vervangen ‘nu we toch bezig zijn…’)
• Bij dit soort verbouwingen/ renovaties oogt het gevaar ‘in 1 keer alles goed doen’ waardoor je voor je het weet het hele huisje aan het verbouwen bent)
• Er komen altijd onvoorziene werkzaamheden bij zo’n klus naar voren
• Je kunt zon wegnemen uit eigen tuin of in de tuin bij de buren

Conclusie

Kortom: het is veel werk, kost best veel geld maar het huisje wordt beter en mooier. Het zal ook een behoorlijke meerwaarde creëren, qua waarde-ontwikkeling. Voor de meeste woningeigenaren zijn dit wel echt serieuze voordelen die je opnoemt. Dat maakt het de investering meestal zeker waard.

Schuin dak of plat dak? wat kiezen?

De keuze is natuurlijk helemaal aan jezelf. Wij kunnen alleen eerlijk de voor- en nadelen en kosten in beeld brengen. Dat is dan ook wat we hiermee gedaan hebben en hopelijk heb je er iets aan. Wat we nog wel kunnen zeggen: wanneer je zo’n optopping op een plat dak besluit om te gaan doen zijn de nadelen dus ook niet gering.

Deze punten vonden we eerlijk om gewoon allemaal te benoemen. Als je dit besluit om te gaan doen, dan hoef je in de toekomst geen euro’s meer uit te geven aan het steeds maar weer onderhouden/ problemen oplossen met de oude cv op de begane grond. Ook het (op dit moment) oude dak en oude goot moeten sowieso onderhouden worden. Maar eerlijk is eerlijk: het is geen klus die je moet onderschatten.

Optopping

Het optoppen van een huis is niets meer dan een extra verdieping op een huis bouwen en door een goed simpel ontwerp kan dat tegen redelijk acceptabele kosten. Een dakopbouw/ optopping wordt gedaan voor individuele huizen door de eigenaar of in een combinatie van meerdere buren om de vaste kosten te delen. Daarnaast zie je een dakopbouw bij complete woonblokken bij bijvoorbeeld verenigingen van eigenaren of bij woningbouwcorporaties. Hoe meer woningen er mee doen hoe lager de kosten per woning worden. De vaste kraan heeft hoge kosten en het ontwerp en vergunningsaanvraag is voor 5 woningen niet veel duurder dan voor 1 woning.

Plat dak

Niet echt een bericht over verbouwen dit keer, maar wel over nieuw bouwen op een bestaand huis. Met zo’n dakopbouw krijg je veel meer ruimte op een woning met een plat dak. Bij een schuin dak wordt dit ook wel toegepast als bijvoorbeeld het huidige dak toch al niet meer goed is en vervangen moet worden. Bij een goed schuin dak is een nokverhoging een andere overweging.

Mogelijkheden

Je kunt een dakopbouw maken op bijna ieder huis en de mogelijkheden zijn:

Dakopbouw stijlen

• Dakopbouw in de stijl van het huis
• Dakopbouw is een contrasterende architectuur en materialisatie als het huis

Dakopbouw soorten

• Dakopbouw met vlak dak
• Dakopbouw met schuin dak
• Prefab dakopbouw

Prefab

De prefab dakopbouw is een redelijk nieuwe ontwikkeling en heeft best wat plussen en minnen. Prefab wil zeggen dat het model al vóór plaatsing volledig in elkaar gezet is. Prefab modellen hebben standaard afmetingen en de fabriek die ze maakt, produceert daarvan een eindeloze hoeveelheid. Er zijn verschillende maten, soorten en kleuren verkrijgbaar. Heb je echter te maken met bijzondere afmetingen en uitzonderlijke specifieke kleurwensen, dan is prefab niet de juiste keuze. Prefab is vaak, maar niet altijd, goedkoper dan maatwerk. De kwaliteit is uitstekend.

Minder fijn…
Het nadeel is dat een prefab dakopbouw vaak best wat geld kost. Je zou denken dat hij automatisch goedkoper is dan een handmatig getimmerde dakopbouw, maar dat is niet altijd het geval omdat ook dit redelijk maatwerk is. Ieder huis is toch weer net wat anders en de wensen van de bewoners zijn ook steeds verschillend waardoor de prefab fabriek er niet 10 ‘op de plank’ kan zetten om later te verkopen en plaatsen.

Vergunning plat dak

Voor zo’n optopping is altijd een vergunning nodig en de kans van slagen voor de vergunning is afhankelijk van:

• De gemeente
• De woning zelf, is het een monument, beschermd gezicht of gewoon een ‘normale’ woning
• De woningen in de omgeving
• De mening van de buren
• Inkijk in de privacy van de buren (tuin/ ramen etc)
• Dakopbouw garage (voor extra slaapkamer maken/ hobbyruimte)

Mocht dat niet lukken dan zijn er ook gelukkig veel andere opties.

Meer tips voor een huis met meer ruimte

Natuurlijk is het huis laten opruimen en vooral zelf doen de goedkoopste vorm van meer ruimte krijgen in huis. Daarnaast kun je voor verbouwingen kiezen die je huis groter maken:

• Dakkapel
• Aanbouw
• Dakopbouw
• Kleine tips om je woonkamer groter te laten lijken
• Het huis mooier maken buitenzijde samen met een aanbouw of opbouw

Toestemming

De beste kans voor de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de dakopbouw is een duidelijk plan en tekening te laten zien aan de gemeente en aangeven dat je bereid bent om het uiterlijk en maatvoering en gootlijn aan te passen naar wensen van die gemeente. Je dakopbouw moet in ieder geval aangevraagd worden en voldoen aan welstand. Vergeet ook niet de kosten van de omgevingsvergunning mee te nemen in je budget.

Flexibel zijn en duidelijk maken dat je echt gehoor wilt geven aan de mening van de gemeente is dus belangrijk. Als je eerst een goede schets of liefst tekening kunt laten zien dan weet de gemeente (functionaris) dat je serieus bent waardoor je plan met meer aandacht zal worden bekeken. Hierdoor stijgt de kans op goedkeuring voor de dakopbouw.

Constructie

Een constructeur is altijd nodig voor deze aanvraag want de constructie van de dakopbouw plus de aantoning dat het huis die opbouw kan houden moet geverifieerd worden. Daarnaast kunnen er verschillende materialen gebruikt worden, bijvoorbeeld de dak constructie hout.

Materialisatie

Het liefst houdt je de dakopbouw licht van gewicht. Het voordeel van dit lage gewicht is dat in de meeste gevallen de constructie inclusief fundering van het huis niet versterkt hoeft te worden. Een versteviging van het huis is wel mogelijk maar de kosten en aanpassingen in de verdiepingen eronder worden daardoor groter en dat maakt het financiële plaatje een stuk minder gunstig. Door het huis beter te isoleren dalen wel de maandelijkse lasten wat het plaatje op lange termijn wat interessanter maakt.

Dakopbouw video

Dakkapel of dakopbouw

Natuurlijk is een dakkapel ook een goede manier om veel ruimte toe te voegen en veel goedkoper. Je hoeft geen trap, bouwlaag en muren te zetten en hierdoor is een dakkapel de budget vriendelijkere keuze om bijvoorbeeld een extra slaapkamer maken. Bij de toepassing van twee dakkapellen aan de beide zijden van een dak ontstaat er ook veel meer ruimte op zolder waardoor de ruimte veel functioneler kan worden gebruikt en het er veel lichter wordt. Daarnaast wordt er soms gekozen voor een nokverhogende dakkapel.

Praktijk casus

Ik kreeg de vraag van Justin uit Wassenaar wat de mogelijkheden zijn om een dakopbouw te plaatsen op zijn huis. Hij heeft nog niet veel informatie maar wil wel de mogelijkheden en verbouwkosten weten om die dakopbouw te realiseren. Hij geeft aan: “Graag wil ik advies voor de dakopbouw. Het materiaal dat ik zou willen is hout om gewicht te minimaliseren, tevens zal een stalen constructie worden gecreëerd teneinde het extra gewicht te kunnen dragen.

Garage

Veel mensen kiezen zo’n opbouw vaak op de garage. Vaak is daar een plat dak en wanneer er wat meer geld is gespaard en het gezin uitbreid (of er gewoon meer spullen komen) wil men een garage dakopbouw. Je kunt er best wat ruimtes in maken als er een slaapkamer komt.
De indeling van de dakopbouw wordt dan:

• Vaste trap
• Ramen aan voor en achter
• Dubbel glas
• Houten kozijnen
• Ook dakraam
• Twee kamers
• Plus een badkamer (toilet, douche, badkamermeubel)

Verdere info heb ik nog niet; ik ben in afwachting van reactie aannemer. Met vriendelijke groet, Justin”

Dit zijn de foto’s van het huis:

Bekijk ook de video met aandachtspunten

Aandachtspunten

• Laat een aannemer een vaste prijs geven en indien niet mogelijk dan een bandbreedte voor die onderdelen die hij niet in kan schatten
• Mooi bebouwde omgeving (geen monumentale/ historische status?)
• Schoorsteen buurman
• Topgevel verwijderen (die juist past in straatbeeld) of juist terugvallende dakopbouw maken

Terugliggende dakopbouw

Een terugliggende dakopbouw lijkt mij persoonlijk meer kans van slagen te hebben omdat het straatbeeld daarmee meer behouden blijft. In veel steden hebben dergelijke mooie straten een uitstraling die bepalend is voor een wijk en bebouwde omgeving. Door het laten terugvallen van de optopping ontstaat er weliswaar wat minder ruimte in huis en verloopt de krachtafdracht wat minder gunstig (nadelen) maar is de kans op goedkeuring wellicht wat groter. Het ‘meenemen’ van een echte architect/ deskundige tekenaar naar de gemeente kan het proces van vergunning ook positief beïnvloeden.

Optopping

Een optopping is altijd een grote klus omdat niet alleen je dak eraf gaat maar dus ook alle plafonds, misschien de hele zolder en wellicht moet ook de constructie aangepast of verstevigd worden, niet te onderschatten dus.

Dak opbouw maken

Als je het dak niet hoeft te vervangen vanwege het noodzakelijke onderhoud maar vanwege je wens voor meer ruimte dan zijn de stappen niet eens veel anders. Wat je wel echt anders moet doen is de vergunnings aanvraag en het tekenwerk bij het complete dak vervangen. Dat is namelijk meer werk dan alleen maar een nieuw dak. Daarom eerst meer info over de bouwvergunning, of anno nu: omgevingsvergunning

Goede voorbereiding verbouwing

Je constructie gaat veranderen bij een dak optopping. Daar moet je dus een constructeur aan laten rekenen. De indeling gaat wijzigen en denk van tevoren goed na wat je wilt. Als je een woning gaat kopen waarvan het dak slecht is dan is het natuurlijk het moment om uit te gaan bouwen. Weet wel waar je aan begint want dit is een fikse verbouwing. Alle aansluitingen en alle bovenruimtes liggen open en zullen beschadigd worden. Begin dus bij de basis met verbouwen en pak die dak opbouw echt goed aan want deze kans heb je maar 1 keer.

Slim van start

Als je dat slim aan laten pakken dan kan het best snel gaan met een juiste methode van indelen, tekenen en de vergunning aanvraag. En dat kan echt best vlot als je met alle zaken rekening houdt. In alle gevallen heb je toch echt een tekening nodig om die vergunning er bij de gemeente door te krijgen.

Meer tips voor een huis met meer ruimte

Natuurlijk is het huis laten opruimen en vooral zelf doen de goedkoopste vorm van meer ruimte krijgen in huis. Daarnaast kun je voor verbouwingen kiezen die je huis groter maken:

• Dakkapel
• Aanbouw
• Dakopbouw
• Kleine tips om je woonkamer groter te laten lijken
• Het huis mooier maken buitenzijde samen met een aanbouw of opbouw

Interview Financiële Telegraaf

In onderstaand artikel uit de Financiële Telegraaf lees je onze mening hierover:

Podcast

Je hebt de tips in de tekst gelezen, maar de finesses zitten vaak in de details. Je hoort in deze podcast over mijn praktijkervaring. Zo weet je precies wat er allemaal bij komt kijken.

Offerte

Wil je precies weten wat voor Dakopbouw aanbiedingen er zijn én tot wel 40% besparen op de kosten? Ontvang bij ons gratis en vrijblijvend prijzen van betrouwbare Dakopbouw specialisten in jouw regio

Vind de beste deal

Binnen 2 dagen heb je de prijzen al in huis zodat je eenvoudig en snel de beste deal vindt. Zo wordt de keuze nog makkelijker. Binnen een mum van tijd heb je de Dakopbouw specialist gevonden die je project voordelig kan uitvoeren. Het aanvragen van offertes doe je bij ons volledig vrijblijvend. Je zit dus nergens aan vast.

Bespaar Nu met de Beste Dakopbouw Offertes, Gratis!

Technische info
Laat altijd de thermische eigenschappen van isolatie minimaal voldoen aan Bouwbesluit. Informeer bij je gemeente/ overheid voor meer juridische informatie en kies voor een aannemer/ dakkapel bedrijf met www.bouwgarant.nl keur. Bekijk de dakopbouw offerte