Dakopbouw | Kosten, vergunning en de voor- en nadelen

Een dakopbouw geeft je extra kamers en veel bergruimte. De geheel nieuwe bouwlaag voegt veel ruimte toe zodat er niet zo snel verhuist hoeft te worden. Gelukkig krijg je makkelijk een vergunning voor zo’n optopping.

Dakopbouw

Een dakopbouw of optopping is een verdieping op de garage of op het huis zetten. Een dakopbouw zorgt voor meer ruimte waardoor je waarschijnlijk niet hoeft te verhuizen. Door deze extra kamer of kamers op het huidige dak van je huis wordt je huis namelijk bijna anderhalf keer zo groot. Met een dakoptopping kan je het huis daarnaast ook mooier maken als je de juiste basis gebruikt.

Kosten

De kosten van een dakopbouw geheel laten maken door een aannemer kost al snel €50.000 en wanneer je alleen de constructie laat zetten door een aannemer en zelf gaat afbouwen kun je hier fors op besparen. Ook kun je besparen door zelf verschillende vakmannen in te huren en zelf de rol van projectleider op je te nemen.

Wat kost een dakopbouw?

Een van de meest gestelde vragen is wel ‘Wat kost een dakopbouw?’. Het simpele antwoord is: dat kun je niet zeggen want het is van vele verschillende zaken afhankelijk. Een algemeen beeld van de kosten zie je hier:

Dakopbouw	Basis	Gevel	Dak	Inrichting	Totaal kosten	Per m²
3 x 5	€ 10.000	€ 12.000	€ 3.750	€ 7.500	€ 33.250	€ 2.217
3 x 5	€ 15.000	€ 12.000	€ 3.750	€ 7.500	€ 38.250	€ 2.550
4 x 5	€ 11.000	€ 14.400	€ 5.000	€ 8.500	€ 38.900	€ 1.945
4 x 5	€ 15.500	€ 14.400	€ 5.000	€ 8.500	€ 43.400	€ 2.170
5 x 5	€ 11.500	€ 16.400	€ 6.000	€ 9.250	€ 43.150	€ 1.726
5 x 5	€ 16.000	€ 16.400	€ 6.000	€ 9.250	€ 47.650	€ 1.906
Eenheids prijzen	€ 10.000	€ 400	€ 250	€ 500

Besparen

Bekijk ook de budget versie: de nokverhogende dakopbouw. Deze kosten liggen tussen de €10.000 en €14.300 compleet afgewerkt. De beste manier om de kosten voor een nok/dakverhoging te laten zien is in een tabel en die zie je hier, de prijstabel van de dakopbouw met een kapel.

Nokverhogende dakkapel	Kosten	€ /m1
1 x 2	€ 10.000	€ 5.000
1 x 3	€ 11.100	€ 3.667
1 x 4	€ 12.250	€ 3.062
1 x 5	€ 14.300	€ 2.860

Prijs

Een dakopbouw wordt vaak afgezet tegenover een nieuwe woning kopen wanneer het gaat om de eigen woning. Wanneer het een aankoop van een huis betreft worden de extra kosten van de dakopbouw opgeteld bij de aankoop van het huis en vergeleken met een groter huis. De reden om voor dit kleinere huis te kiezen is vaak de locatie en de waarde van dat voordeel wordt als het ware in gedachten ook extra meegenomen in de afweging tussen het huis met dakopbouw versus een ander groter huis.

Voorbeeld

Dit is een concreet dakopbouw voorbeeld van een plan om een dakopbouw te maken. Dit plaatje werd gebruikt om aan de bedrijven duidelijk te maken wat de bedoeling is. Het betreft een verhuurwoning op een park waar het is toegestaan om een dakopbouw punt op een huis met plat dak te zetten.

Ervaring

Als je goed kijkt naar het plaatje zie je dat de kap van het achterste huisje is overgenomen op het voorste huisje. Dit oogt natuurlijk makkelijker dan het in werkelijkheid is. Daarom zetten we naast de voordelen ook de nadelen van zo’n dakopbouw op een plat dak op een rij.

Voordelen

De kap van het achterste huisje is zoals gezegd overgenomen op het voorste huisje, dit heeft verschillende voordelen:

• Het levert waarde op
• Hogere woningwaarde en meer huurinkomsten
• De CV ketel kan naar boven (dus meer ruimte beneden)
• De woonkamer wordt groter
• Het huisje oogt vriendelijker/charmanter
• Door een schuin dak met grote overstek wordt het beneden deel minder belast door weer en wind
• Een 6 persoons huisje is niet alleen fijner voor grote gezinnen maar ook fijner voor stellen en stel met kinderen
• Plaats voor een echt bed i.p.v. een twijfelaar
• Meer ruimte beneden
• Het beheer is minder gedoe
• Bouwkundigen zeggen vaak ‘een dak hoort niet plat te zijn maar schuin’
• Je kunt een loggia/balkon richting het groen overwegen

Nadelen

Daarnaast zijn er helaas ook behoorlijk wat aandachtspunten voordat deze keuze gemaakt wordt:

• Het kost geld
• Het kost tijd om alles te regelen
• De krachten naar beneden afvoeren kan best een opgave zijn zonder een gehele kolommenstructuur naar beneden te maken
• Er zijn deskundige mensen/bedrijven nodig
• Er moet een vergunning komen
• Het huisje kan tijdelijk niet bewoond of verhuurd worden
• Er moet een goede plek voor de trap gevonden worden
• De aansluiting tussen oud en nieuw moet logisch gemaakt worden
• Beneden zal ook een behoorlijke rommel worden, dus zaken die nu goed lijken/zijn, beschadigen
• Je bent voor je het weet het hele huisje aan het verbouwen
• Er komen altijd onvoorziene werkzaamheden bij zo’n klus kijken
• Je kunt zon wegnemen uit eigen tuin of in de tuin bij de buren

Schuin dak of plat dak?

De keuze is natuurlijk helemaal aan jezelf. Wij kunnen alleen de voordelen, nadelen en kosten in beeld brengen. Wat we nog wel kunnen zeggen: wanneer je zo’n optopping op een plat dak besluit om te gaan doen zijn de nadelen dus ook niet gering. Als je dit besluit om te gaan doen, dan hoef je in de toekomst geen euro’s meer uit te geven aan het steeds maar weer onderhouden/problemen oplossen met de oude cv op de begane grond.

Optopping

Het optoppen van een huis is niets meer dan een extra verdieping op een huis bouwen en door een goed simpel ontwerp kan dat tegen redelijk acceptabele kosten. Een dakopbouw/optopping wordt gedaan voor individuele huizen door de eigenaar of in een combinatie van meerdere buren om de vaste kosten te delen. Daarnaast zie je een dakopbouw bij complete woonblokken bij bijvoorbeeld verenigingen van eigenaren of bij woningbouwcorporaties. Hoe meer woningen er mee doen hoe lager de kosten per woning worden. De vaste kraan heeft hoge kosten en het ontwerp en vergunningsaanvraag is voor 5 woningen niet veel duurder dan voor één woning.

Plat dak

Met een dakopbouw krijg je veel meer ruimte op een woning met een plat dak. Bij een schuin dak wordt dit ook wel toegepast als bijvoorbeeld het huidige dak toch al niet meer goed is en vervangen moet worden. Bij een goed schuin dak is een nokverhoging een andere overweging.

Mogelijkheden

Je kunt een dakopbouw maken op bijna ieder huis en de mogelijkheden zijn:

Dakopbouw stijlen

• Dakopbouw in de stijl van het huis
• Dakopbouw is een contrasterende architectuur en materialisatie als het huis

Dakopbouw soorten

• Dakopbouw met vlak dak
• Dakopbouw met schuin dak
• Prefab dakopbouw

Prefab dakopbouw

De prefab dakopbouw is een redelijk nieuwe ontwikkeling en heeft best wat plussen en minnen.

Nadelen van een prefab dakopbouw

Het nadeel is dat een prefab dakopbouw vaak best wat geld kost. Je zou denken dat hij automatisch goedkoper is dan een handmatig getimmerde dakopbouw, maar dat is niet altijd het geval omdat ook dit redelijk maatwerk is. Ieder huis is weer net wat anders en de wensen van de bewoners zijn ook steeds verschillend waardoor de prefab fabriek er niet 10 ‘op de plank’ kan zetten om later te verkopen en plaatsen.

Vergunning plat dak

Voor een optopping is altijd een vergunning nodig en de kans van slagen voor de vergunning is afhankelijk van:

• De gemeente
• De woning zelf, is het een monument, beschermd gezicht of gewoon een normale woning
• De woningen in de omgeving
• De mening van de buren
• Inkijk in de privacy van de buren

Mocht het niet lukken om een vergunning te krijgen, dan zijn er ook gelukkig veel andere opties.

Toestemming

De beste kans voor de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de dakopbouw is een duidelijk plan en tekening te laten zien aan de gemeente en aangeven dat je bereid bent om het uiterlijk en maatvoering en gootlijn aan te passen naar wensen van die gemeente. Je dakopbouw moet in ieder geval aangevraagd worden en voldoen aan welstand.

Tip

Flexibel zijn en duidelijk maken dat je echt gehoor wilt geven aan de mening van de gemeente is dus belangrijk. Als je eerst een goede schets of liefst tekening kunt laten zien dan weet de gemeente (functionaris) dat je serieus bent waardoor je plan met meer aandacht zal worden bekeken. Hierdoor stijgt de kans op goedkeuring voor de dakopbouw.

Constructie

Een constructeur is altijd nodig voor deze aanvraag want de constructie van de dakopbouw plus de aantoning dat het huis die opbouw kan houden moet geverifieerd worden. Daarnaast kunnen er verschillende materialen gebruikt worden, bijvoorbeeld de dak constructie hout.

Materialisatie

Het liefst houdt je de dakopbouw licht van gewicht. Het voordeel van dit lage gewicht is dat in de meeste gevallen de constructie inclusief fundering van het huis niet versterkt hoeft te worden. Een versteviging van het huis is wel mogelijk maar de kosten en aanpassingen in de verdiepingen eronder worden daardoor groter en dat maakt het financiële plaatje een stuk minder gunstig. Door het huis beter te isoleren dalen wel de maandelijkse lasten wat het plaatje op lange termijn wat interessanter maakt.

Dakkapel of dakopbouw

Natuurlijk is een dakkapel ook een goede manier om veel ruimte toe te voegen en veel goedkoper. Je hoeft geen trap, bouwlaag en muren te zetten en hierdoor is een dakkapel de budget vriendelijkere keuze om bijvoorbeeld een extra slaapkamer maken. Bij de toepassing van twee dakkapellen aan de beide zijden van een dak ontstaat er ook veel meer ruimte op zolder waardoor de ruimte veel functioneler kan worden gebruikt en het er veel lichter wordt. Daarnaast wordt er soms gekozen voor een nokverhogende dakkapel.

Garage

Veel mensen kiezen een opbouw vaak op de garage. Meestal is daar een plat dak en wanneer er wat meer geld is gespaard en het gezin uitbreid (of er gewoon meer spullen komen) wil men een garage dakopbouw. Je kunt er best wat ruimtes in maken als er een slaapkamer komt. De indeling van de dakopbouw wordt dan:

• Vaste trap
• Ramen aan voor en achter
• Dubbel glas
• Houten kozijnen
• Ook dakraam
• Twee kamers
• Plus een badkamer (toilet, douche, badkamermeubel)

Dit zijn de foto’s van het huis:

Aandachtspunten

• Laat een aannemer een vaste prijs geven en indien niet mogelijk dan een bandbreedte voor die onderdelen die hij niet in kan schatten
• Mooi bebouwde omgeving (geen monumentale/historische status?)
• Schoorsteen buurman
• Topgevel verwijderen (die juist past in straatbeeld) of juist terugvallende dakopbouw maken

Optopping

Een optopping is altijd een grote klus omdat niet alleen je dak eraf gaat, maar ook alle plafonds, misschien de hele zolder en wellicht moet ook de constructie aangepast of verstevigd worden.

Dak opbouw maken

Als je het dak niet hoeft te vervangen vanwege het noodzakelijke onderhoud maar vanwege je wens voor meer ruimte dan zijn de stappen niet veel anders. Wat je wel echt anders moet doen is de vergunningsaanvraag en het tekenwerk bij het complete dak vervangen. Dat is namelijk meer werk dan alleen maar een nieuw dak.

Goede voorbereiding verbouwing

Je constructie gaat veranderen bij een dak optopping, hiervoor zal er dus een constructeur ingeschakeld moeten worden. De indeling gaat wijzigen en denk van tevoren goed na wat je wilt en welk budget je tot je beschikking hebt. Begin bij de basis met verbouwen en pak de dak opbouw goed aan.

Slim van start

Als je de dakopbouw slim aan laten pakken dan kan het best snel gaan met een juiste methode van planning, tekenen en de vergunning aanvraag. In alle gevallen heb je wel eerst een tekening nodig om de vergunning er bij de gemeente door te krijgen.

Dakopbouw: gratis offertes

Wil je meer ruimte creëren in je huis met een dakopbouw en zoek je naar de juiste vakmensen? Geen zorgen, wij hebben de oplossing! Vul ons formulier in en ontvang kosteloos offertes van ervaren dakopbouw specialisten bij jou in de buurt. Ontdek hoe gemakkelijk het is om je huis te vergroten.